Latvijā parādi sekos dzīvoklim: kā tas notiks praksē?

Izmaiņas Dzīvokļa īpašuma likumā apgriezīs nekustamā īpašuma tirgu.

No 2026. gada 1. janvāra stāsies spēkā revolucionārs grozījums Dzīvokļa īpašuma likumā: parādi par komunālajiem pakalpojumiem un remontiem sekos dzīvoklim, nevis tā bijušajam īpašniekam. Mēs skaidrojam, kā tas ietekmēs visus tirgus dalībniekus – no godprātīgiem kaimiņiem līdz pircējiem un namu pārvaldniekiem.

Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir būtisku pārmaiņu priekšā. Šā gada pavasarī tika pieņemti grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kuru mērķis ir ieviest kārtību un taisnīgumu norēķinu sistēmā par mājokli. Galvenais jauninājums, kas stāsies spēkā no 2026. gada 1. janvāra, nosaka: “parāds sekos dzīvoklim”.

Ko tas nozīmē praksē? Kādus jaunus spēles noteikumus būs jāapgūst pircējiem un pārdevējiem? Un kā šīs izmaiņas ietekmēs māju finansiālo stabilitāti?

Par to un daudz ko citu mēs detalizēti sarunājamies ar mūsu ekspertu – Rīgas apsaimniekotāju asociācijas vadītāju Igoru Trubko.

■ ■ ■

- Latvijā nesen tika pieņemti nozīmīgi grozījumi Dzīvokļu īpašuma likumā. Lūdzu, pastāstiet sīkāk, kādas ir šīs izmaiņas un kad tās stāsies spēkā?

- Tiešām, pirms dažām nedēļām parlaments pieņēma ļoti svarīgus grozījumus Dzīvokļu īpašuma likumā. To būtība ir tāda, ka parāds turpmāk “sekos dzīvoklim”, nevis tā bijušajam īpašniekam. Šīs izmaiņas stāsies spēkā no 2026. gada 1. janvāra.

- Kāda bija situācija pirms šiem grozījumiem? Kas tieši mainās godprātīgiem iedzīvotājiem un tiem, kuri plāno pārdot dzīvokli, kam ir parāds pret namu pārvaldi?

- Agrāk dzīvokļa īpašnieks, kuram bija parāds, varēja vienkārši pārdot nekustamo īpašumu, un jaunais īpašnieks sāka ar tīru lapu, bez jebkādām saistībām par vecajiem parādiem. Bijušais īpašnieks pēc pārdošanas, piemēram, varēja aizbraukt uz ārzemēm, nepaliekot Latvijā ar nekādu īpašumu, kas padarīja parāda piedziņu no viņa ārkārtīgi sarežģītu vai pat neiespējamu. Šādos gadījumos šie parādi gulēja uz mājas kopējā budžeta, faktiski pārkrāvušies uz to kaimiņu pleciem, kuri godīgi un savlaicīgi apmaksāja visus rēķinus par komunālajiem pakalpojumiem, remontiem un mājas pārvaldīšanu. Kamēr parāds netika piedzīts no bijušā dzīvokļa īpašnieka, tas “karājās” uz mājas kopējās bilances. Ar jaunajiem grozījumiem iedzīvotāji iegūst daudz lielāku drošību. Turpmāk būs daudz mazāk gadījumu, kad kāds dzīvokļa īpašnieks slēpjas no parādiem, pārdod dzīvokli, bet viņa parādi par siltumu, ūdeni vai remontiem gulstas uz godprātīgo maksātāju pleciem.

- Tas ir ļoti svarīgs aspekts nekustamā īpašuma pircējiem. Ko viņiem vajadzētu darīt, ja viņi plāno iegādāties dzīvokli pēc 2026. gada 1. janvāra, lai neiegūtu līdzi arī vecos parādus?

- Grozījumi patiesībā ir ļoti loģiski. Iedomājieties, kad mēs pērkam automašīnu, mēs vienmēr interesējamies par tās vēsturi – vai tā ir bijusi avārijā, kādi apgrūtinājumi uz to ir reģistrēti. Līdzīgi, pērkot dzīvokli, pirmā lieta, ko potenciālajam pircējam vajadzētu darīt, ir pieprasīt izziņu par parādu neesamību. Šo izziņu jāiegūst no pārvaldnieka, un tai jāapstiprina, ka konkrētajam dzīvoklim nav parādu par komunālajiem pakalpojumiem, remontiem un mājas pārvaldīšanu.

Protams, pašam pircējam pārvaldē šādu izziņu neizdos. Tāpēc vislabāk ir doties uz pārvaldes klientu apkalpošanas centru kopā ar dzīvokļa īpašnieku: lai viņš pieprasa dokumentu un uzreiz to jums parāda.

Turklāt ieteicams skaidri norādīt pirkuma-pārdevuma līgumā, ka pārdevējs garantē parādu neesamību vai to pilnīgu dzēšanu darījuma brīdī.

■ ■ ■

- Kas notiks, ja pārdevējs iesniegs viltotu izziņu vai sniegs nepatiesu informāciju par parādiem? Kāda ir aizsardzība jaunajam īpašniekam šādā situācijā?

- Šādā gadījumā jaunajam īpašniekam būs tiesības piedzīt parāda summu no iepriekšējā īpašnieka. Tas ir ļoti svarīgs mehānisms, kas nodrošina papildu aizsardzību pircējam un mudina pārdevējus būt godīgiem. Tomēr jāatzīst, ka naudas piedziņa nebūs vienkārša, jo būs jāiet uz tiesu.

- Pieņemsim, ka cilvēks nopirka dzīvokli ar parādu, par kuru viņš nezināja, piemēram, tāpēc, ka nebija informēts par jaunajiem grozījumiem. Kā attīstīsies notikumi šādā situācijā?

- Daudz kas būs atkarīgs no tā, kas sagatavoja pirkuma-pārdošanas līgumu. Es ļoti ceru, ka notāri tagad aktīvi informēs pircējus par nepieciešamību pārbaudīt dzīvokļa stāvokli un parādu esamību. Notāri jau tagad nereti informē pircējus par visiem apgrūtinājumiem, kas attiecas uz nekustamo īpašumu, lai gan tas ir viņu personīga iniciatīva. Tāpēc jebkurā gadījumā pircējam jābūt informētam par dzīvokļa vēsturi un jāpārliecinās, ka parādu nav.

■ ■ ■

- Cik izplatīta ir “veco parādu” problēma Latvijā? Cik aktuāli ir šie grozījumi tirgum?

- Mūsu uzņēmumā Rīgas namu apsaimniekotājs to dzīvokļu daļa, kuriem ir parādi, ir salīdzinoši neliela. Tomēr, runājot par pašvaldības pārvaldē esošo mājokļu fondu, tur tādu dzīvokļu ir ļoti, ļoti daudz. Es zinu, ka kopējā parādu summa šajā sektorā var sasniegt pat 40 miljonus eiro, no kuriem aptuveni puse ir ārkārtīgi grūti piedzenama. Tātad veco parādu problēma patiešām ir ļoti būtiska un prasa risinājumu.

- Kāda būs kopējā ietekme no šīm izmaiņām uz godprātīgiem mājokļu īpašniekiem un mājām kopumā pēc 2026. gada 1. janvāra?

- Pirmkārt, tas ievērojami palielinās katras mājas fonda finanšu apjomu, padarot to uzticamāku un stabilāku. Otrkārt, tādas iestādes kā Altum un citas kredītiestādes izsniegs līdzekļus remontiem ar mazāku risku. Jo neviens nevēlas, atjaunojot māju, maksāt kredīta procentus par iepriekšējo parādnieku vai kaimiņu. Tas ir, princips “parāds sekos dzīvoklim” nodrošinās lielāku stabilitāti gan atsevišķām mājām, gan visiem iedzīvotājiem. Un, protams, tas nodrošinās stabilitāti attiecībās ar pakalpojumu sniedzējiem – Rīgas ūdens, Rīgas siltums, Latvenergo un citiem.

■ ■ ■

- Pēdējais praktiskais jautājums: grozījumi stājas spēkā 2026. gada 1. janvārī. Vai tas nozīmē, ka jaunie nekustamā īpašuma īpašnieki būs atbildīgi tikai par parādiem, kas uzkrāti, sākot no šī datuma, vai viņiem būs jātiek galā arī ar vecajiem parādiem?

- Tas ir ļoti svarīgs niansēts jautājums. Jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, kas uzkrāti trīs gadus pirms dzīvokļa iegādes brīža. Tas ir, ja jūs, piemēram, pērkat dzīvokli 2026. gada vidū, jūs būsiet atbildīgs par parādiem, kas uzkrāti kopš 2023. gada vidus.

Ļoti svarīgi saprast, ka dzīvoklim nesekos viss vēsturiskais parāds. Nē, jaunais īpašnieks būs atbildīgs tikai par pēdējo trīs gadu parādiem.

Tomēr tas nenozīmē, ka vecos parādus, kas radušies pirms šiem trim gadiem, bijušajam īpašniekam nevajadzēs apmaksāt. Ja pret viņu jau ir iesniegta prasība tiesā, viņš turpina būt atbildīgs par šiem parādiem. Citiem vārdiem sakot, pārvaldnieks turpina strādāt ar vecajiem parādiem ar bijušo īpašnieku, bet ar jaunajiem parādiem (trīs gadu periodā no pirkuma brīža) – jau ar jauno īpašnieku. Vēlos uzsvērt, ka vairumā gadījumu pārvaldnieki neļauj parādam par dzīvokli uzkrāties ilgāk par trim gadiem. Pašlaik prasība par parāda piedziņu parasti tiek iesniegta tiesā jau pēc pusgada vai gada kavējuma. Tomēr jaunajam īpašniekam skaidri jāsaprot, ka viņš būs atbildīgs par parādiem, kas radušies pēdējo trīs gadu laikā.