Servitūti un citi apgrūtinājumi: vai mans kļūst svešs?

Stāstām par to, kādos gadījumos citi drīkst bez maksas izmantot zemesgabalu pie jūsu mājas, vai kaimiņiem jāpiedalās jūsu ceļa labošanā un vai komunālajiem dienestiem jāsaved kārtībā cauruļvadu remonta gaitā izrakātais zāliens!

Pēdējos gados mēs esam labi iegaumējuši, ka esam savas mājas un privatizētā zemesgabala īpašnieki. Pat tad, ja zemi neesam privatizējuši, bet tikai piespiedu kārtā nomājam, mēs jūtamies kā tās saimnieki, jo maksājam taču tiešajam īpašniekam prāvu nomas maksu. Šādās situācijās bieži rodas jautājums, kas un kādos gadījumos drīkst lietot mūsu zemi bez mūsu atļaujas. Izrādās, ka tādu gadījumu ir ne mazums!

Laiku pa laikam cilvēki interesējas, kāpēc zemes nomas maksu un nekustamā īpašuma nodokli par zemi maksā viņi, bet ceļu, kas atrodas uz šīs zemes, lieto visi rajona iedzīvotāji? Vai arī – kāpēc komunālie dienesti atkal izrakājuši visu pagalmu, lai salabotu savu cauruļvadu, bet savest kārtībā sabojāto zālienu vai gājēju celiņu ir aizmirsuši? Šodien ar jurista Aleksandra Kvedara palīdzību cenšamies noskaidrot, kādas tiesības ir trešajām personām lietot mūsu zemi!

Kāpēc kaimiņi bez sirdsapziņas pārmetumiem izmanto ceļu pie mūsu mājas? Brauktuve jau ir vienos caurumos, bet, kad mēs draudam uzstādīt barjeru, viņi tikai smejas: tas taču ir servitūta ceļš, neviens nevar aizliegt pa to braukt!

– Vispirms jāsaprot, ko nozīmē servitūts. Tās ir tiesības lietot svešu īpašumu. Iznāk, ka lietas īpašnieka tiesības ir daļēji ierobežotas un viņam jānodrošina iespēja servitūtu izmantot trešajām personām. Varētu minēt šādu piemēru: cilvēks uzbūvējis māju, bet tai piekļūt var tikai pa kaimiņa zemi, jo cita ceļa vienkārši nav! Lai kaimiņš nevarētu liegt pārvietoties pa viņa zemi, zemesgrāmatā var reģistrēt ceļa servitūtu, tādējādi nodrošinot garantētu piekļūšanu savai mājai.

Ir vairāki servitūtu veidi. Vieni no tiem ir reālservitūti, kas attiecas tikai uz nekustamo īpašumu. To reģistrēšanai nepieciešami vismaz divi nekustamie īpašumi, no kuriem viens ir kalpojošais, kas nodrošina piekļūšanu valdošajam īpašumam.

Vēl ir personālservitūti, kas nodrošina konkrētam cilvēkam tiesības lietot svešu īpašumu. Nav nekādas atšķirības, vai servitūts attiecas uz daudzdzīvokļu mājai piesaistītu zemes gabalu vai zemes gabalu, uz kura atrodas viena dzīvokļa māja. Gan vienā, gan otrā gadījumā servitūts pilnvērtīgi darbojas un pilda visas likuma noteiktās funkcijas.

Kā uzzināt, vai uz mūsu mājas zemes atrodas servitūta ceļš?

– Ja pie mājas atrodas servitūta ceļš, tam jābūt fiksētam zemesgrāmatā, tāpat arī tas var būt iezīmēts mājas inventarizācijas plānā. Gan jāpiebilst, ka tādas informācijas zemesgrāmatā var arī nebūt, bet, ja nav citas iespējas piekļūt kaimiņos esošajam nekustamajam īpašumam, cilvēki, kam tas nepieciešams, var pieprasīt tādu servitūtu nodibināt.

Vai var apstrīdēt servitūta statusu ceļam?

– Apšaubīt var jebkuru darījumu, līgumu, apgrūtinājumu utt., protams, ja ir tam attiecīgs pamatojums.

Apstrīdēt ceļa servitūtu ir pieļaujami, pamatojums tam var būt cita, īsāka vai ērtāka ceļa ierīkošana, pa kuru kaimiņi var nokļūt savās mājās.

Pieņemsim, ka zeme zem mūsu mājas pieder trešajai personai, iedzīvotājiem ar šo personu ir piespiedu nomas attiecības un viņi ir spiesti maksāt par visu mājai piesaistīto zemes gabalu. Bet uz zemes ir servitūta ceļš, ko lieto kaimiņu māju iemītnieki. Kā atteikties no nomas maksas par koplietošanas ceļu?

– Visus nomas jautājumus regulē iznomātāja un nomnieku noslēgtais līgums. Dažus nosacījumus, kas nav ietverti līgumā, regulē likumi. Diemžēl šobrīd neviens likums neparedz iespēju nomniekam atteikties maksāt nomas maksu par kādu teritorijas daļu. Vienīgā iespēja samazināt nomas maksu ir vienoties par to ar iznomātāju.

Tā pati situācija: zeme zem mājas pieder trešajai personai, iedzīvotājus ar šo personu saista piespiedu nomas attiecības. Bet zemes gabalu šķērso siltumapgādes vai elektroapgādes uzņēmuma maģistrālās komunikācijas. Vai var prasīt, lai komunikācijas tiktu reģistrētas kā servitūts? Vai tādā gadījumā samazināsies zemes platība, par kuru iedzīvotāji maksā nomu?

– Jebkuras komunikācijas zemes gabalā jau skaitās apgrūtinājums, nekāda papildu reģistrācija tām nav vajadzīga. Šajā gadījumā zemes īpašnieks maksā mazāku nekustamā īpašuma nodokli. Turpretī nomas maksa par trešajai personai piederošo zemi komunikāciju dēļ nemainīsies.

Kāpēc zemes nomniekiem jāmaksā mājai piesaistītās zemes īpašniekiem par koplietošanas ceļiem, kuri būtībā pieder pilsētai un tikai šķērso viņu nomāto zemi?

– Visus pušu pienākumus un tiesības nosaka nomas līgums. Mainīt norēķinu kārtību par nomāto zemi iespējams, tikai pusēm vienojoties. Mūsu likumdevēji izstrādā grozījumus spēkā esošajiem likumiem, iespējams, ka agrāk vai vēlāk nomnieku tiesības paplašināsies, bet pagaidām nekādi atvieglojumi vēl nav stājušies spēkā.

Kam jāuztur servitūta ceļš, kas šķērso attiecīgajai mājai piesaistīto iedzīvotāju privatizēto vai trešajai personai piederošo zemi?

– Saskaņā ar Civillikumu servitūta ceļš jāuztur personai, kuras labā servitūts nodibināts. Piemēram, ja kaimiņš uz savu māju brauc pa jūsu zemi, viņa pienākums ir rūpēties par ceļa tehnisko stāvokli. Tomēr te ir viens izņēmums, proti, ja ceļu lieto arī citas personas, piemēram, pats zemes īpašnieks, par ceļa uzturēšanu solidāri jārūpējas visiem lietotājiem.

Ko man kā zemes un mājas īpašniecei nozīmē fakts, ka manu zemi šķērso siltumtrase, elektrolīnijas, gāzes komunikācijas, telekomunikācijas? Vai pareizi esmu sapratusi, ka tādā gadījumā šo komunikāciju īpašnieki uzņēmumi Latvijas gāze, Latvenergo, Rīgas siltums un citi varēs jebkurā brīdī piekļūt savam īpašumam un darīt uz manas zemes visu, ko vēlas?

– Visām komunikācijām jābūt iezīmētām attiecīgā zemes gabala inventarizācijas plānā. Plānā detalizēti un pilnvērtīgi aprakstīts, kur un kādas komunikācijas iebūvētas.

Ja zemes gabalu šķērso komunikācijas, zemes īpašniekam jānodrošina komunikāciju īpašniekiem netraucēta piekļuve tām. Ar to ir jārēķinās, jo pašas komunikācijas, pat ja tās atrodas likumīgi nopirktā zemes gabalā, zemes īpašniekam nepieder.

Tomēr mēdz būt izņēmumi, kad nevienā zemes dokumentā nav informācijas par komunikācijām. Tādā gadījumā zemes īpašnieks var veikt zemes gabala skenēšanu ar speciālām ierīcēm, kuras uzrādīs visas esošās pazemes komunikācijas.

Kādos gadījumos komunikāciju īpašniekam ir tiesības pieprasīt tiešu piekļuvi savām iekārtām?

– Piekļuvi savām komunikācijām īpašnieks var pieprasīt jebkurā brīdī, kad tas ir nepieciešams. Zemes īpašnieks nevar likt šķēršļus un apgrūtināt piekļūšanu. Savukārt komunikāciju īpašniekam saudzīgi jāizturas pret trešajai personai piederošo zemi. Piemēram, ja komunālie dienesti ir uzlauzuši asfalta segumu, lai piekļūtu savām komunikācijām, to pienākums ir attiecīgo vietu no jauna noasfaltēt un atjaunot iepriekšējā izskatā.

Kādā gadījumā svešas komunikācijas manā īpašumā kļūst par servitūtu šā vārda tiešā nozīmē? Kādā reģistrā tas jāieraksta?

– Ja runājam konkrēti par servitūtiem, tos reģistrē un ataino zemesgtrāmatā. No brīža, kad noformēti visi nepieciešamie dokumenti un servitūts reģistrēts zemesgrāmatā, tas sāk darboties, taču ir arī izņēmumi. Tāds izņēmums ir, piemēram, vecās komunikācijas, kuras jau ilgus gadus atrodas zemē, bet nav ierakstītas zemesgrāmatā kā servitūti. Ja komunikāciju īpašnieks var dokumentāri apstiprināt to esamību zemesgabalā, zemes īpašniekam tā vai tā nāksies nodrošināt piekļūšanu tām. Parasti piekļūt nepieciešams komunikāciju renovācijas, nomaiņas vai demontāžas nolūkā.

Kas notiek, ja manu zemi šķērso komunikācijas vai koplietošanas ceļš, bet tas nevienā reģistrā nav fiksēts? Vai tas nozīmē, ka es varu neļaut citām personām lietot vai liegt pieeju šiem objektiem?

– Visām komunikācijām jābūt dokumentāri apstiprinātām. Pat ja zemesgrāmatā tās nav atainotas, tas vēl nenozīmē, ka nav fiksētas citos dokumentos.

Kavēt piekļuvi komunikācijām nedrīkst, to var vērtēt kā patvaļu un ar pilnvaroto iestāžu starpniecību piekļuve tiks nodrošināta piespiedu kārtā.

Runājot par koplietošanas ceļu, jāteic, ka gadījumā, ja šai sakarā nav nodibināts ceļa servitūts, teorētiski zemes īpašnieks var ierobežot pārvietošanos pa ceļu. Taču jebkurā gadījumā cilvēki, kam nav citas iespējas nokļūt līdz savam īpašumam, var tiesas ceļā reģistrēt servitūtu un turpināt lietot ceļu. Tas nozīmē, ka, mēģinot citiem kavēt pārvietošanos pa ceļu, kas šķērso jūsu zemi, ir jārēķinās ar to, ka visi šie mēģinājumi un pūliņi būs bezjēdzīgi.

Kā var nodibināt servitūtu? Piemēram, rīt pie manis ieradīsies uzņēmuma Latvijas gāze pārstāvji un paziņos, ka mūsu zemes gabalā jāiebūvē komunikācijas. Vai arī dome lems, ka uz mūsu mājai piesaistītās zemes jāuzbūvē koplietošanas ceļš uz jauno sabiedrisko ēku. Vai tam būs vajadzīga zemes īpašnieku piekrišana?

– Saskaņā ar Civillikumu servitūtus nodibina:

■ ar likumu,

■ ar tiesas spriedumu,

■ ar līgumu vai testamentu.

Uz līguma vai testamenta pamata servitūtu var reģistrēt tikai ar visu nekustamā īpašuma, kuram būs uzlikts servitūts, īpašnieku piekrišanu.

Protams, pašvaldība tik vienkārši nemaz nevarēs uzbūvēt uz jūsu zemes jaunu ceļu. Taču nevajag aizmirst par sarkanajām līnijām, kas nostiprinātas zemesgrāmatā un kurās pašvaldība drīkst būvēt ceļus, ierīkot komunikācijas utt. bez zemes īpašnieka piekrišanas. Citiem vārdiem runājot, viss, kas atrodas tā dēvēto sarkano līniju robežās, ir pašvaldības rezervēta atsevišķa teritorija, un vajadzības gadījumā dome drīkst šo zemi izmantot.

Vai es, būdama zemes īpašniece, varu kavēt jaunu servitūtu uzlikšanu savai zemei?

– Ja citu zemesgabalu vai māju īpašniekiem nav citas iespējas kā vienīgi reģistrēt servitūtu uz svešu īpašumu, likt tam šķēršļus nedrīkst.

Pat ja nekustamā īpašuma īpašniekam ir iebildumi, viņam piespiedu kārtā nāksies nodrošināt sava īpašuma lietošanu trešajām personām.

Vai tas nozīmē, ka lielākā daļa servitūtu uzlikti privātajai zemei kā padomju laika mantojums, kad saskaņošana nebija vajadzīga?

– Daļēji tā ir. Kad zeme vai cits nekustamais īpašums pāriet no viena īpašnieka pie otra, vienalga, vai tas notiek pirkšanas – pārdošanas, dāvināšanas vai mantošanas ceļā, nekustamajam īpašumam saglabājas jau uzliktie apgrūtinājumi. Gadījumā, ja agrāk viena vai otra apgrūtinājuma uzlikšanai nekustamajam īpašumam īpašnieku piekrišana nebija vajadzīga, bet tagad tāda prasība ir, apgrūtinājumi paliek spēkā.

Runā, ka zemes kadastrālais vērtējums esot atkarīgs no tā, vai zemesgrāmatā ierakstīti kādi apgrūtinājumi (ceļa servitūts, svešas komunikācijas utt.). Kā dzīvokļu īpašnieki, kas nomā zemi no trešās personas, var panākt apgrūtinājumu reģistrāciju? Zemes saimniekam taču tas nav izdevīgi, jo samazina zemesgabala cenu, tātad arī ienākumu no nomas.

– Reģistrēt servitūtu vai jebkuru citu apgrūtinājumu var tikai ieinteresētie nekustamā īpašuma īpašnieki. Piemēram, viens kaimiņš var lūgt uzlikt servitūtu ceļam vai kaimiņos esošās mājas sienas izmantošanai. Nomniekiem tādu tiesību nav. Tā kā viņi nav nekustamā īpašuma īpašnieki, viņi nevar prasīt uzlikt servitūtu savā vai trešās personas labā.

Kas ir sarkanās līnijas? Ko nozīmē sarkanās līnijas mūsu zemesgabala (privatizētā vai nomātā) robežās? Vai var par šo zemi nemaksāt nekustamā īpašuma nodokli vai nomas maksu?

– Ar sarkanām līnijām iezīmē teritorijas, ko vajadzības gadījumā pašvaldība var izmantot ceļa vai ielas būvniecībai, inženierkomunikāciju ierīkošanai. Īpašniekam, pa kura zemi iet sarkanā līnija, ir ierobežotas zemes lietošanas tiesības, jo vietējā pašvaldība vajadzības gadījumā var šo teritoriju izmantot ceļa vai komunikāciju izbūvei. Īpašnieka piekrišana darbiem sarkano līniju robežās nav nepieciešama. Ja uz sarkanās līnijas atrodas kāds zemes īpašnieka īpašums, pašvaldība var lūgt teritoriju atbrīvot.

Sarkanā līnija ir zemes īpašuma apgrūtinājums, un jebkurš apgrūtinājums ietekmē zemes kadastrālo vērtību, pēc kuras tiek aprēķināts nekustamā īpašuma nodoklis. Tātad sarkanās līnijas samazina gan zemes kadastrālo vērtību, gan zemes nodokli vai nomas maksu, ko aprēķina kā procentu no kadastrālās vērtības.

Kādas neskaidrības vēl mēdz būt dzīvokļu un māju īpašniekiem attiecībā uz servitūtiem?

– Varu teikt, ka visai bieži cilvēki vēršas pie juristiem saistībā ar personālservitūtiem. Piemēram, vecmāmiņa uzdāvina savu dzīvokli mazmeitai. Lai nepateicīgie radi neizliktu vecmāmiņu uz ielas, viņa var noformēt uz dzīvokli personālservitūtu, kas viņai nodrošinās dzīvošanu šajā dzīvoklī līdz mūža galam. Personālservitūtu pret vecmāmiņas gribu neviens nevarēs anulēt.