Pārvaldnieks vēlas „noformēt attiecības”

Daudzi dzīvokļu īpašnieki un īrnieki bažīgi uztver aicinājumu noslēgt vai pārslēgt līgumu ar namu pārvaldnieku. Cilvēkiem ir pamats baidīties, jo viltīgi sastādīts dokuments var uzkraut viņiem jaunas un neizdevīgas saistības. No otras puses, ja līgums sastādīts pēc likuma un godprātīgi, strīdīgās situācijās tas tikai aizsargā iedzīvotāju tiesības.

Sīkāk par to, vai vajadzētu parakstīt mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumu, stāsta Rīgas apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko.

Ultimāts nedarbojas

Nesen redakcija saņēma vēstuli no dzīvokļu īpašnieku biedrības Pleskodāle pārvaldītas mājas iedzīvotājiem:

„Mūsu pārvaldnieks visiem dzīvokļu īpašniekiem ir nosūtījis šāda satura vēstījumu: „Lai sakārtotu dzīvokļu īpašnieku biedrības Pleskodāle un iedzīvotāju tiesiskās attiecības, aicinām dzīvokļu īpašniekus, kas nav biedrības biedri, izpildīt Dzīvokļa īpašuma likuma un Ministru kabineta noteikumu Nr. 1013 un Nr. 1014 prasības un noslēgt mājas pārvaldīšanas līgumu vai arī iestāties biedrībā. Iestāšanās maksa – 10 eiro.” Pie viena pārvaldnieks mūs iepazīstināja ar sagatavoto līguma tekstu, kas mūs nepavisam neapmierina. Lūdzu, palīdziet tikt skaidrībā! Vai mums tiešām jāparaksta līgums, kura nosacījumiem nepiekrītam, vai arī varam turpināt sadarboties ar pārvaldnieku bez jebkāda līguma?”

– Sāksim ar to, ka biedrība neviļus vai apzināti maldina cilvēkus, – saka Igors Trubko. – Iestāšanās dzīvokļu īpašnieku biedrībā vai kooperatīvajā sabiedrībā nav tas pats, kas pārvaldīšanas līguma parakstīšana. Šīs darbības neaizstāj un pat nepapildina viena otru.

– Tātad dzīvokļu īpašnieki var nestāties biedrībā?

– Saskaņā ar likumu pašreiz jebkura dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība vai biedrība ir tāda pati apkalpojošā organizācija kā municipālā vai privātā namu pārvalde. Mājas dzīvokļu īpašnieku kopība var nodot mājas pārvaldīšanas tiesības biedrībai, bet tieši tāpat īpašnieku kopībai ir tiesības pārtraukt attiecības ar biedrību un izraudzīties jebkuru citu pārvaldnieku.

No 2011. gada beigām – jauni līgumi visiem

– Ko dzīvokļu īpašniekiem dod piederība biedrībai?

– Kooperatīva vai biedrības biedriem ir balsstiesības biedrības kopsapulcē. Taču šī kopsapulce nelemj ar mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu saistītus jautājumus, tā tikai risina biedrības iekšējās organizācijas jautājumus. Piemēram, tikai biedrības biedri var ievēlēt tās valdi. Bet visi mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas jautājumi – cenas, remonta plāns, uzkrājumu veidošana – tiek lemti visas mājas īpašnieku kopsapulcē. Tādā sapulcē balsstiesības ir ne tikai kooperatīvās sabiedrības vai biedrības biedriem, bet gan visiem dzīvokļu īpašniekiem. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir obligāts mājas pārvaldītājam, tas ir, biedrībai.

– Kāpēc biedrība Pleskodāle apgalvo, ka iedzīvotāju pienākums ir noslēgt pārvaldīšanas līgumu?

– Tā ir pamatota prasība. Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma pārejas noteikumiem pārvaldniekiem līdz 2011. gada 31. decembrim vajadzēja katrā mājā sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci un piedāvāt no jauna noslēgt pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumu. Tas bija jāizdara visiem pārvaldniekiem, ar kuriem nebija noslēgts jaunā likuma normām atbilstošs koplīgums.

Individuālu līgumu nav

– Kā šī prasība attiecas uz kooperatīvajām sabiedrībām un biedrībām, kuras dzīvojamo māju pārvaldīšanu pārņēmušas pēc 2011. gada 31. decembra?

– Ja biedrība vai koperatīvs izveidots 2012. gada 1. janvārī vai vēlāk, tam uzreiz pēc mājas pārvaldīšanas pārņemšanas vajadzēja dzīvokļu īpašniekiem piedāvāt atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma prasībām sastādītu līguma projektu. Līgums jāapstiprina dzīvokļu īpašnieku kopībai.

– Tagad nu ir skaidrs, ka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums tiešām nosaka, ka iedzīvotājiem nepieciešams līgums ar apkalpojošo organizāciju. Vēl tikai pastāstiet, kādam jābūt šim dokumentam.

– Sākšu ar pašu svarīgāko. Daudzi dzīvokļu īpašnieki joprojām uzskata, ka tiek slēgti individuāli mājas pārvaldīšanas līgumi, bet tā nav. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums paredz tikai koplīgumus.

– Ar ko koplīgums atšķiras no individuālā līguma?

– Ar to, ka tas tiek slēgts visas dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā un ir saistošs arī tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri līgumu nav parakstījuši. Ir vairāki veidi, kā var noslēgt mājas pārvaldīšanas koplīgumu. Pirmkārt, pārvaldnieks var katram dzīvokļa īpašniekam nosūtīt atsevišķu dokumenta eksemplāru. Otrkārt, dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā līgumu var parakstīt kopības pilnvarotas personas. Bet abos gadījumos ir viens kopējs nosacījums: līguma projekts iepriekš jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašnieku kopību. Pārvaldnieks to var izdarīt vai nu klātienē dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, vai arī rakstiskas aptaujas veidā.

Vai ar pārvaldnieku var strīdēties?

– Kā dzīvokļu īpašnieki var saskaņot vai noraidīt līgumu?

– Kopsapulcē līguma projekta apspriešanas gaitā viņi var izteikt savus priekšlikumus. Ja pārvaldnieks piekrīt grozījumiem, dzīvokļu īpašnieki ar savu balsojumu apstiprina dokumenta tekstu, kas kļūst par protokola obligātu sastāvdaļu. Reizē kopsapulce var ievēlēt pilnvarniekus, kuri parakstīs līgumu mājas īpašnieku kopības vārdā. Savukārt, ja pārvaldnieks rīko iedzīvotāju aptauju, aptaujas lapai viņš pievieno līguma projektu un aicina dzīvokļu īpašniekus balsot „par”, „pret” vai ierakstīt savus priekšlikumus. Visdrīzāk jau pēc tam mājā tiek rīkota atkārtota aptauja, kurā iedzīvotāji apstiprina nu jau laboto līguma projektu. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret. Līguma projekta apstiprināšanai nepieciešama dzīvokļu īpašnieku vienkārša vairākuma piekrišana.

– Uz ko attiecas dzīvokļu īpašnieku vairākuma pieņemtā līguma nosacījumi?

– Ja par līgumu nobalsojis īpašnieku vairākums, tas kļūst saistošs visiem mājas iedzīvotājiem, arī tiem, kuri balsojuši pret. Taču reizēm biedrības un kooperatīvi pārkāpj vispārpieņemto kārtību un līguma tekstu apstiprina nevis dzīvokļu īpašnieku, bet gan savu biedru kopsapulcē. Tādā gadījumā līguma nosacījumi ir saistoši tikai biedrības biedriem.

Noteikumi biedrības biedriem

– Tad, lūk, kāpēc mūsu lasītāju pieminētais pārvaldnieks piedāvāja izvēlēties – vai nu parakstīt līgumu, vai arī iestāties biedrībā! Otrajā gadījumā līgums automātiski kļūs viņiem saistošs.

– Iespējams, ka tā. Bet ar varu spiest cilvēku iestāties sabiedriskā organizācijā nedrīkst. Korekti būtu piedāvāt līguma projektu apspriest dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē un apstiprināt to Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktajā kārtībā. Taču uzreiz brīdinu, ka likumos ir dažādas „spraugas”. Piemēram, dzīvokļu īpašnieku kopība var savas tiesības apstiprināt pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumu deleģēt biedrības vai kooperatīva biedru kopsapulcei. Tādā gadījumā pārvaldniekam patiešām līgums nav jāsaskaņo ar visiem mājā esošo dzīvokļu īpašniekiem. Kooperatīva vai biedrības sapulcē apstiprinātie dokumenti būs saistoši visiem mājas iedzīvotājiem.

– Grūti iedomāties, ka dzīvokļu īpašnieki varētu dot biedrībai tik plašas pilnvaras!

– Tā tiešām ir. Pārvaldīšanas līguma apstiprināšana ir dzīvokļu īpašnieku kopības ekskluzīvas tiesības. Lai šīs tiesības nodotu biedrībai, par to jābalso 2/3 dzīvokļu īpašnieku. Savākt tik daudz balsu lielās mājās ir gandrīz neiespējami, un kāpēc gan lai vienkārši mājokļu īpašnieki laupītu sev tiesības apspriest līgumu?

Kāda vaina vecajam padomju laika līgumam?

– Aplūkosim dažas praktiskas situācijas. Ja dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība vai biedrība jau sen pārvalda māju, vai iedzīvotājiem ir kāda jēga iestāties par jauna pārvaldīšanas līguma slēgšanu?

– Manuprāt, ir. 2010. gadā pieņemtais Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums izvirza pārvaldīšanas līgumiem virkni jaunu prasību. Piemēram, kopš 2011. gada 31. decembra visos līgumos jābūt norādītai kārtībai, kādā pārvaldnieks sniedz dzīvokļu īpašniekiem pārskatus par veikto darbu.Tas ir ļoti svarīgi, jo diemžēl daži pārvaldnieki vēl šobaltdien izvairās sniegt iedzīvotājiem jebkāda veida informāciju. Ja līgumā ir punkts, kas paredz pārskata sniegšanu, un tas netiek pildīts, dzīvokļu īpašnieki var iesūdzēt pārvaldnieku tiesā un pieprasīt zaudējumu atlīdzināšanu. Tad vēl tagadējos līgumos jābūt aprakstītām obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām, ko dzīvokļu īpašnieki uzdod pārvaldniekam: mājas sanitārā apkope, tajā esošo iekārtu tehniskā apkope, administrēšana. Šīs pārvaldnieka funkcijas apstiprina kopsapulce. Daļu funkciju var uzņemties paši iedzīvotāji, pilnvarojot šai nolūkā kādu no kaimiņiem. Tālāk – labā līgumā obligāti būs norādīts, kādus lēmumus pārvaldnieks var pieņemt dzīvokļu īpašnieku vietā. Piemēram, viņam var uzdot pašam izraudzīties metodiku, pēc kuras veicami norēķini par komunālajiem pakalpojumiem, ko dzīvokļu īpašnieki pēc tam ar kopības lēmumu var mainīt. Manā praksē ir bijuši gadījumi, kad līgumā esam paredzējuši līguma pirmstermiņa pārtraukšanas procedūru, pārvaldnieka iztērēto remonta uzkrājumu atmaksāšanu utt. Ar vārdu sakot, pareizi sastādīts līgums vispirmām kārtām aizsargā dzīvokļu īpašnieku tiesības.

– Ko darīt, ja pārvaldnieks nepiedāvā jaunu līgumu? Vai es arī turpmāk varu dzīvot ar padomju laikā noslēgto?

– Konflikta gadījumā tiesa vadīsies pēc vecā līguma teksta, bet iztrūkstošos punktus interpretēs no Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma viedokļa. Bet vispār jau cilvēks var dzīvot arī pavisam bez pārvaldīšanas līguma, jo pastāv tā dēvētās līgumattiecības pēc noklusējuma.

– Kā to saprast?

– Ja cilvēks maksā pārvaldniekam par dzīvokli un pieņem viņa pakalpojumus, tas nozīmē, ka klusējot viņš piekrīt tam, ka māju pārvalda konkrētais uzņēmums.

Sarēķināsim kavējuma naudu

– Ko darīt, ja kaimiņi ir parakstījuši koplīgumu, bet es esmu pret?

– Ja lēmums pieņemts kopsapulcē, tā nosacījumi ir obligāti visiem mājas iedzīvotājiem. Pārvaldnieka pienākums ir līguma tekstu nosūtīt arī tiem, kas balsojuši pret.

– Pārvaldnieks līgumā var paredzēt jebkādas sankcijas par rēķinu samaksas kavēšanu. Ja punkta par sankcijām līgumā nav vai līgums vispār nav noslēgts, kāda soda nauda jāmaksā parādā palikušajam?

– Viņam būs jāmaksā tikai tā dēvētie „likumīgie procenti” – 6% no parāda summas gadā. Tikai jāatceras: ja ir notikusi kopsapulce un tajā apstiprināts koplīgums, tā nosacījumi attiecas uz visiem mājas iedzīvotājiem. Tas nozīmē, ka parādniekam būs jāmaksā kavējuma nauda pēc dzīvokļu īpašnieku kopības saskaņotās likmes.

– Kas notiek, ja pārvaldnieks nav sasaucis kopsapulci un piedāvā dzīvokļu īpašniekiem parakstīt līgumu individuālā kārtā?

– Tad līgums attieksies tikai uz tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri būs to parakstījuši.

– Vai vienas mājas dažādu dzīvokļu īpašnieki var parakstīt pārvaldīšanas līgumu ar atšķirīgiem nosacījumiem?

– Nē, jo nosacījumiem visiem dzīvokļu īpašniekiem jābūt vienādiem – mājā visi ir vienlīdzīgi. Bet ir apkalpojošās organizācijas, kas atsevišķiem dzīvokļiem sniedz papildu pakalpojumus. Par šiem pakalpojumiem puses vienojas atsevišķi un tie tiek sniegti par papildu samaksu.

Parakstu nevar atsaukt

– Vai dzīvokļa īpašniekam ir tiesības pašam pieprasīt, lai pārvaldnieks ar viņu noslēdz līgumu?

– Jā! Ja pārvaldnieks atsakās parakstīt līgumu vai vispār nereaģē uz aicinājumiem, cilvēkam ir tiesības pašam sagatavot līguma projektu un sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, lai to parakstītu. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu jebkuram dzīvokļa īpašniekam ir tiesības iniciēt jebkuru ar māju saistītu lēmumu pieņemšanu.

– Pieņemsim, ka cilvēks neapdomīgi parakstījis līgumu. Vai viņš var atsaukt savu parakstu?

– Nē, tas nav iespējams, vienīgā izeja – vēlreiz sasaukt kopsapulci un atcelt iepriekš pieņemto lēmumu. Piemēram minēšu Saeimu: ja deputāti pieņem likumu, tas stājas spēkā un nav atceļams tikai tāpēc, ka vienam deputātam pieņemtais lēmums sagādājis vilšanos. Taču Saeimai ir tiesības no jauna sapulcēties un kopīgi ar balsu vairākumu atcelt vai mainīt pieņemto lēmumu.

– Vai tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieki vienpusējā kārtā var lauzt pārvaldīšanas līgumu?

– Tādas tiesības ir abām pusēm, bet līguma pārtraukšanas procedūru ieteicams jau iepriekš paredzēt līgumā. Te pats svarīgākais būs nosacījums, cik ilgu laiku iepriekš pārvaldnieks jābrīdina par vecā līguma pārtraukšanu.

Parauga nav, pietiek ar likumu

– Kādā kārtībā var apstrīdēt līguma nosacījumus, kuri ir pretrunā ar likumu?

– Ja kāds līguma punkts neatbilst likumam, tas, kā liecina prakse, vienkārši nedarbojas. Pārējie punkti paliek spēkā. Piemēram, nevar līgumā ierakstīt, ka pārvaldnieks informāciju par mājas apsaimniekošanu sniedz tikai mājas vecākajam. Tas būs pretlikumīgi, jo visiem dzīvokļu īpašniekiem ir vienādas tiesības saņemt Ministru kabineta noteikumos „Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas noteikumi” norādītās ziņas. Lai kas būtu rakstīts līgumā, pārvaldniekam ir jāpilda Ministru kabineta noteikumi.

– Uz kādu laiku saskaņā ar likumu jāslēdz pārvaldīšanas līgums?

– Konkrētus termiņus Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nenosaka. Tajā tikai teikts, ka līgums jānoslēdz uz noteiktu laiku. Kaut vai uz 99 gadiem.

– Vai ir valdības akceptēts pārvaldīšanas līguma paraugs?

– Nē, bet Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā norādīti 14 pārvaldīšanas līguma nosacījumi. Mēs nekad neesam uzskatījuši par vajadzīgu izstrādāt līguma paraugu, jo likumos un Ministru kabineta noteikumos ir tik daudz normu, kas regulē pārvaldīšanu, ka līgums kļūst par vistīrāko formalitāti. Tāpēc labam līgumam nevajag būt sarežģītam, tam jāsatur tikai galvenie skaidrojumu, kā iedzīvotājiem tiek sniegta informācija, kas apstiprina komunālo maksājumu aprēķināšanas metodiku, kā līgums tiek pirms termiņa pārtraukts un kā tiek veikti remonta darbi.