Kā nomainīt pārvaldnieku?

Jūlijā pie mums vērsās lasītājs ar pavisam vienkāršu lūgumu – pastāstīt, kā pareizi nomainīt mājas pārvaldnieku. Tiesības jebkurā brīdī mainīt pārvaldnieku ir vienas no mājas īpašnieku pamattiesībām. Diemžēl daudzi cilvēki joprojām nezina, kā šīs tiesības realizēt. Uz jautājumiem atbild Rīgas apsaimniekotāju asociācijas vadītājs Igors Trubko.

Pieņemt kopīgu lēmumu

Lēmumu pāriet no viena pārvaldnieka pie cita mājas īpašnieki var pieņemt tikai kopīgi, ar balsu vairākumu. Tas nozīmē, ka, piemēram, 80 dzīvokļu mājā par pārvaldnieka nomaiņu jānobalso īpašniekiem, kas pārstāv vismaz 41 dzīvokļa īpašumu.

Dzīvokļa īpašuma likumā teikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumu par pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līguma laušanu un jauna noslēgšanu var pieņemt, gan balsojot kopsapulcē, gan rakstiskas aptaujas veidā.

Tajā pašā Dzīvokļa īpašuma likumā sīki aprakstīti kopsapulces un aptaujas rīkošanas noteikumi. Piemēram, ja lēmums tiek pieņemts, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, tas ir, aptaujas veidā, pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot „par” vai „pret” attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu.

Ja dzīvokļu īpašnieki domā rīkot kopsapulci, viņiem jāatceras: kopsapulci sasauc pēc viena vai vairāku dzīvokļu īpašnieku vai pārvaldnieka iniciatīvas dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktajā kārtībā. Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci ne vēlāk kā nedēļu pirms tās rakstveidā vai citā dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktajā kārtībā uzaicināms katrs dzīvokļa īpašnieks. Uzaicinājumā norāda kopsapulces norises vietu, laiku un darba kārtību.

Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļa īpašumiem. Ja uz kopsapulci neierodas noteiktais dzīvokļu īpašnieku skaits, kopsapulce uzskatāma par nenotikušu.

„Mēms” pārvaldnieks – satraucoša pazīme

Lai kāds lēmums attiecībā uz pārvaldnieka maiņu tiktu pieņemts, ir svarīgi, lai dzīvokļu īpašnieki pareizi noformētu balsošanas protokolu (sīkāk par to – Dzīvokļa īpašuma likumā). Rīgas apsaimniekotāju asociācijas vadītājs Igors Trubko stāsta, no kādiem zemūdens akmeņiem jāpiesargās iedzīvotājiem.

– Parasti pārvaldnieka nomaiņa sākas ar to, ka iedzīvotāji nav apmierināti ar viņa darbu.

– Parasti tas notiek tad, ja mājā uzrodas viens vai divi iemītnieki, kuri uzskata, ka pārvaldnieks pietiekami labi nepilda savus pienākumus, strādā pavirši. Es personiski uzskatu, ka tādā gadījumā šiem cilvēkiem vispirms vajadzētu aiziet pie pārvaldnieka un aprunāties ar viņu. Varbūt „paviršības” iemesls meklējams citur. Piemēram, pārvaldnieks vairākkārt ir piedāvājis mājā veikt kosmētisko remontu vai nomainīt cauruļvadus, bet īpašnieki atteikušies veidot remonta uzkrājumus. Var arī gadīties, ka visa mājas nauda tiek tērēta iepriekšējā pārvaldnieka atstāto parādu dzēšanai, un tas bijis pašu mājas iedzīvotāju apzināts lēmums. Reizē maksāt parādu un veidot remonta uzkrājumus cilvēkiem ir pārāk grūti, tāpēc arī remonta darbi atlikti uz vēlāku laiku, un pārvaldnieks pie tā nepavisam nav vainīgs.

– Jūs aprakstāt kaut kādu ideālu situāciju, bet bieži vien ir tā, ka pārvaldnieks neapmierinātajiem neko nepaskaidro, pat dokumentus nerāda.

– Tā nu tiešām ir pirmā pazīme, ka laiks mainīt pārvaldnieku. Tomēr arī šajā gadījumā pārējiem mājas iedzīvotājiem nebūtu lieki pārliecināties, ka viens divi kaimiņi nav problēmu izgudrojuši. Esmu pieredzējis, ka cilvēki, kas paši vēlējās pārvaldīt savu māju, speciāli sāka meklēt konfliktus ar pārvaldnieku un izplatīt apmelojumus. Bet, ja pārvaldnieks patiešām ignorē īpašnieku tiesības saņemt informāciju par savu māju, tas jau ir trauksmes zvaniņš.

Otra puse: bīstieties no apmelotājiem

– Bieži gadās, ka zināt patiesību par māju vēlas tikai divi trīs dzīvokļu īpašnieki, bet pārējos sešdesmit vai astoņdesmit nekas neinteresē. Vai nedaudzie neapmierinātie aktīvisti var panākt pārvaldnieka nomaiņu?

– Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu jebkuram mājas dzīvokļa īpašniekam ir tiesības ierosināt sasaukt kopsapulci, darba kārtībā iekļaujot jautājumu par pārvaldnieka maiņu. Lai pieņemtu lēmumu, jāsavāc vairāk nekā 50 procentu dzīvokļu īpašnieku balsu. Bet viss tiešām var sākties ar diviem trim aktīvistiem. Uzzinot, ka tiek rīkota kopsapulce, lai lemtu par pārvaldnieka maiņu, pārējiem iedzīvotājiem tomēr vajadzētu noskaidrot konflikta būtību. Diemžēl dažkārt pārvaldnieka maiņu ir rosinājuši ļaunprātīgi nemaksātāji, kurus pārvaldnieks draudējis sūdzēt tiesā, vai arī cilvēki, kas pieķerti ūdens zagšanā un ir gatavi darīt visu iespējamo, lai tiktu vaļā no stingrā pārvaldnieka.

– Varbūt vajag uz kopsapulci uzaicināt tābrīža pārvaldnieku, lai sniedz pārskatu?

– Tas būtu labākais variants. Šādas sarunas gaitā iedzīvotāji var uzzināt daudz interesanta un tad paši izlemt, vai tiešām ir vajadzīgs cits pārvaldnieks.

Nepalikt bez komunālajiem pakalpojumiem

– Jaunais pārvaldnieks mums jāapstiprina tajā pašā sapulcē?

– Būtu labi, ja aktīvistu grupa jau būtu izraudzījusies jaunu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmumu un tajā pašā sapulcē piedāvātu to dzīvokļu īpašniekiem.

– Cik ātri iepriekšējam pārvaldniekam jānodod lietas?

– Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā teikts, ka lietas jānodod mēneša laikā pēc pilnvaru izbeigšanās. Pārvaldnieka pilnvaras beidzas ar kopsapulces lēmumu noteiktajā dienā. Ja sapulce notikusi, piemēram, 1. augustā, iedzīvotāji var pārtraukt attiecības ar pārvaldnieku jau no 2. augusta, ja vien pārvaldīšanas līgumā nav paredzēts, ka īpašnieki iepriekš brīdina pārvaldnieku. Esmu redzējis līgumu, kurā bija rakstīts, ka mājas īpašniekiem pārvaldnieks jābrīdina trīs mēnešus pirms līguma laušanas. Manuprāt, tas ir pārāk ilgs laiks.

– Vai māja var kādu laiku palikt bez pārvaldnieka?

– Dzīvokļa īpašuma likumā teikts, ka par visu mājā notiekošo atbild īpašnieki. Pēc pārvaldnieka atlaišanas māja paliek bez līgumiem ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem, tātad arī bez pašiem komunālajiem pakalpojumiem. Iedzīvotāji ir nākuši pie mums uz konsultācijām un stāstījuši, ka dzīvokļu īpašnieku biedrības vadība nolikusi pilnvaras, bet mājas īpašnieki nav to uztvēruši nopietni, nav izraudzījušies jaunu pārvaldnieku, un pēc pāris nedēļām māja ir palikusi bez siltuma.

– Kā tad rīkoties, lai neiekultos šādās nepatikšanās?

– Kopsapulcē dzīvokļu īpašniekiem ne tikai jāievēl jauns pārvaldnieks, bet arī jāapstiprina pārvaldīšanas līguma un uzdevuma projekts.

No parādiem nevar atteikties

– Kas notiek ar mūsu parādiem, ja māja izvēlas jaunu pārvaldnieku?

– Tas ir ļoti svarīgs jautājums, īpaši aktuāls tad, ja pārvaldnieks avansa veidā mājā veicis lielus remonta darbus. Reizēm cilvēki domā, ka var nomainīt pārvaldnieku un visu sākt no tīras lapas. Bet saskaņā ar likumu iepriekšējam pārvaldniekam, kurš, pamatojoties uz kopsapulces lēmumu, ieguldījis savus līdzekļus mājas remontā, ir tiesības pieprasīt no iedzīvotājiem visu atlikušo parādu, ierakstot to pēdējā dzīvokļa rēķinā. Tāda pati kārtība ir spēkā attiecībā uz avārijas darbu samaksu. Ministru kabineta noteikumos Nr. 907 teikts, ka pārvaldnieka pienākums ir likvidēt avārijas sekas, izmantojot šim nolūkam visus pieejamos līdzekļus, un pēc tam izrakstīt iedzīvotājiem papildu rēķinus. Arī Civillikums apstiprina, ka īpašniekam jāsamaksā par jebkuru padarītu darbu. Pāriešana pie cita pārvaldnieka no maksāšanas izvairīties nepalīdzēs.

– Bet kas pārvaldnieka maiņas gadījumā notiek ar mūsu parādiem par dzīvokli?

– Jaunajam pārvaldniekam mēneša laikā jāpārņem visas mājas saistības, tai skaitā parādi. Izņēmums tiek pieļauts vienīgi gadījumā, ja pārvaldnieks ieguldījis savus līdzekļus, lai laikus norēķinātos par mājas patērēto siltumu un ūdeni. Likums gan nosaka, ka pārvaldnieka pienākums ir pārskaitīt pakalpojumu sniedzējiem tieši tik daudz naudas, cik samaksājuši iedzīvotāji, taču praksē daudzi pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmumi samaksā vairāk un, lai gan mājā ir parādnieki, pat simtprocentīgi norēķinās par sniegtajiem pakalpojumiem, jo pretējā gadījumā pakalpojumu sniedzēji gluži vienkārši atslēgtu mājai siltumu un ūdeni, bet pārvaldnieks nevēlas strīdēties ar neapmierinātiem iedzīvotājiem.

– Kā tad pārvaldnieks piedzīs no mums naudu, ko pretēji mūsu gribai un likumam ir samaksājis par komunālajiem pakalpojumiem?

– Ļoti vienkārši. Ja viņš ir ieguldījis uzņēmuma līdzekļus, tad pieprasīs tos no iedzīvotājiem tiesas ceļā. Savukārt, ja samaksai par siltumu un ūdeni tērēti pašas mājas remonta uzkrājumi, šis parāds tiek nodots jaunajam pārvaldniekam, un tad jebkura parāda dzēšanai samaksātā nauda vienkārši tiek ieskaitīta mājas remonta fondā.

– Ir dzirdēts, ka pāriet no viena privātā apsaimniekotāja pie cita ir daudz vienkāršāk, nekā aiziet no pašvaldības namu pārvaldes. Kāpēc?

– Pašvaldības namu pārvalde turpina apsaimniekot mājas, kuru iedzīvotāji nav izpildījuši Privatizācijas likuma prasības un nav māju pārņēmuši no pašvaldības. Pārvaldnieku nevar nomainīt, kamēr īpašnieki nav pārņēmuši māju. Šai nolūkā saskaņā ar Privatizācijas likumu jāsarīko kopsapulce, par kuras sasaukšanu dzīvokļu īpašniekiem jāpaziņo divas nedēļas iepriekš. Dzīvokļu īpašniekiem sapulcē jāpieņem lēmums par mājas pārņemšanu no pašvaldības bilances, pēc tam tajā pašā sapulcē viņi var balsot par jaunu pārvaldnieku. Konsultācijas un praktisku palīdzību šajos jautājumos iedzīvotājiem sniedz Rīgas domes Mājokļu un vides departaments.

– Cilvēki lāgā netic tam, ka iespējams noturēt kopsapulci, jo daudzi īpašnieki dzīvokļus ir izīrējuši vai ielaiduši tajos radiniekus, bet balsstiesības kopsapulcē ir tikai pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Kā pieņemt lēmumu par klāt neesošajiem?

– Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības izsniegt pilnvaru balsošanai. To brīvā formā var izrakstīt uz īrnieka, radinieka vai kaimiņa vārda (drošības labad pilnvaru var izsniegt tikai uz balsošanas dienu). Notariāls apstiprinājums šādam dokumentam nav vajadzīgs.

– Pieņemsim, ka mūsu māja ir izvēlējusies jaunu pārvaldnieku, bet iepriekšējais nevēlas aiziet, pretojas un turpina izrakstīt rēķinus. Kuru uzskatīt par īsto pārvaldnieku?

– Jauno. Dzīvokļa īpašuma likumā skaidri pateikts, ka kopsapulcē pieņemto dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu var atcelt tikai ar tiesas spriedumu vai tādas pašas kopsapulces lēmumu.

– Un tomēr – kuram tad iedzīvotājiem vajag maksāt naudu?

– Jaunais pārvaldnieks ir atbildīgs par māju, un viņam jānoslēdz līgumi ar pakalpojumu sniedzējiem. Uzskatu, ka iedzīvotājiem jāmaksā jaunā pārvaldīšanas uzņēmuma izrakstītie rēķini, bet tas vajadzības gadījumā veiks norēķinus ar iepriekšējo pārvaldnieku.