Apsaimniekošanas uzņēmums: Rīgai vajadzīgs šāds eksperiments!

Privāts apsaimniekošanas uzņēmums sola samazināt apsaimniekošanas maksu mājām Ziepniekkalnā. Kas aiz tā slēpjas?

Martā Rīgā izskanēja runas par kādu eksperimentu, kas varētu skart lielāko daļu Ziepniekkalna apkaimes iedzīvotāju. Uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs vērsās pašvaldībā ar ierosinājumu nodot tā pārvaldīšanā 65 daudzdzīvokļu mājas Jaunajā Ziepniekkalnā, kuras pašlaik apsaimnieko pašvaldības uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks. Iedzīvotājiem tika solīts tūlītējs apsaimniekošanas maksas samazinājums vismaz par 5%, kā arī savlaicīga remontdarbu veikšana par cenām, kādas vidēji ir tirgū.

Privātā apsaimniekošanas uzņēmuma priekšlikums izraisīja diskusijas, to apsprieda gan rajona iedzīvotāji, gan žurnālisti, gan Rīgas domes deputāti. Mums izdevās uzzināt, kas aiz tā slēpjas.

■ ■ ■

Uzņēmumu Rīgas namu apsaimniekotājs, kas apsaimnieko aptuveni 280 mājas Rīgā, Salaspilī un Jūrmalā, vada Igors Trubko. Viņš ir arī  Rīgas apsaimniekotāju asociācijas vadītājs.

– Stāsts par to, kā un kāpēc tapa mūsu priekšlikums Rīgas domei, ir ļoti interesants, – skaidro Igors Trubko. – Viss sākās 2020. gada novembrī, kad Rīgas apsaimniekotāju asociācija saņēma vēstuli no Rīgas domes Komercdarbības nodrošinājuma pārvaldes. Šajā vēstulē pārvalde lūdza nozares pārstāvjiem izteikt viedokli par to, vai pilsētas dalība tādos uzņēmumos kā Rīgas namu pārvaldnieks, Rīgas serviss un Rīgas nami ir lietderīga.

Kā paskaidroja RD Komercdarbības nodrošinājuma pārvaldes priekšnieks G. Kārkliņš, pašvaldībai tiešām vienu reizi piecos gados ir pienākums pārvērtēt savu līdzdalību kapitālsabiedrībās. Šādas sabiedrības ir ne tikai namu pārvalde, bet arī komunālie uzņēmumi, piemēram, Rīgas siltums, Rīgas ūdens un atkritumu poligons Getliņi. 

– Rīgas pārvaldnieku asociācijas biedriem nebija vienota viedokļa par to, vai pilsētai ir jāuztur savs apsaimniekošanas uzņēmums, – saka Igors Trubko. – No vienas puses, Valsts kontrole jau ziņoja, ka dzīvojamo māju pārvaldīšana nav pašvaldības funkcija. Tāpat arī neatkarīgie auditori no uzņēmuma Ernst & Young savā audita pārskatā par SIA Rīgas namu pārvaldnieks ieteica pakāpeniski nodot māju pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku biedrībām vai pilnvarotajām personām, līdz pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmums vispār izbeigs pastāvēšanu. No otras puses, tāda liela uzņēmuma kā Rīgas namu pārvaldnieks pārdošana vai privatizācija šobrīd būtu saistīta ar pārāk lieliem riskiem tā klientiem.

Rīgas apsaimniekotāju asociācija nesniedza viennozīmīgu atbildi uz pašvaldības izvirzīto jautājumu. 2020. gada decembrī Rīgas domes Mājokļu un vides komiteja secināja, ka pašvaldībai tik un tā ir jāturpina līdzdalība kapitālsabiedrībā Rīgas namu pārvaldnieks.

– Diskusijas laikā deputātiem kļuva skaidrs, ka mums nav jālikvidē vai jāprivatizē šis uzņēmums, bet gan tas jāattīsta, – pauda komitejas vadītājs Edmunds Cepurītis. – Turklāt 2020. gadā uzņēmumam Rīgas namu pārvaldnieks ir formulēts jauns stratēģiskais mērķis. Pārvaldnieka uzdevums ir „mērķtiecīgi nodrošināt efektīvus un kvalitatīvus pakalpojumus, kas orientēti uz klientu, veicināt energoefektivitātes, vides un sabiedriskās vides uzlabošanos, pārvaldīt un apsaimniekot mājas un tām piegulošās teritorijas, kuras atrodas pašvaldības īpašumā, kā arī citas mājas ar tām piesaistītajām teritorijām, tādējādi novēršot brīvā tirgus trūkumus”. 

■ ■ ■

Šķita, ar to arī viss ir beidzies, taču stāstam ir turpinājums – 2021. gada februārī Rīgas domē vērsās uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs.

– Mēs uzrakstījām vēstuli Rīgas domes priekšsēdētājam Mārtiņam Staķim, – stāsta Igors Trubko. – Šajā vēstulē mēs atgādinājām, ka saskaņā ar Pašvaldību likuma 15. pantu dzīvojamo māju pārvaldīšana tomēr nav pašvaldības funkcija. Arī neatkarīgie auditori norāda, ka nākotnē pašvaldības līdzdalība uzņēmumā Rīgas namu pārvaldnieks nav lietderīga. Šis uzņēmums sākumā tika izveidots kā pagaidu risinājums līdz brīdim, kamēr visi dzīvokļu īpašnieki nebūs pārņēmuši savu māju pārvaldīšanas tiesības.

Saskaņā ar likumu Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju iedzīvotājiem ir pienākums kopsapulcē vienoties un pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības ne vēlāk kā sešus mēnešus pēc privatizācijas sākšanas. Vai ir vērts teikt, ka lielākajā daļā māju tas nav izdarīts?

Ko pašvaldībai piedāvāja Rīgas namu apsaimniekotājs? Vai tiešām pašvaldības uzņēmuma privatizāciju?

– Nē, mēs uzskatām, ka šāda uzņēmuma privatizācija vai pārdošana izraisītu skandālu, – saka Igors Trubko. – Tā politiskā partija, kas to sāktu vai pat paveiktu, būs pārvilkusi treknu krustu savai turpmākajai karjerai. Galvenais, ka Rīgas namu pārvaldnieka pārdošana neatrisinās uzkrājušās problēmas. Lielais uzņēmums atkal būtu nonācis vienas juridiskās personas rokās. Es zinu, ka par Rīgas pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmuma iegādi jau kopš divtūkstošo  gadu sākuma aktīvi interesējas  vācu, Lietuvas un pat Čehijas kompānijas.

Šāda privatizācija ir bīstama. Igors Trubko atzīst, ka pēc Rīgas namu pārvaldnieka iegādes viena komercsabiedrība iegūtu tiesības nekontrolēti pieņemt lēmumus dzīvokļu īpašnieku vietā.  Patiešām, kamēr dzīvokļu īpašnieki nevienojas un nepārņem savu māju no pašvaldības bilances, uz viņiem attiecas stingrie Ministru kabineta noteikumi Nr. 408 Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi. Pēc būtības šie noteikumi spiež iedzīvotājus vai nu pakļauties vietējo varas iestāžu norīkotā pārvaldnieka lēmumiem, vai tomēr apvienoties un izpildīt privatizācijas likumā noteikto līdz galam – pārņemt māju pārvaldīšanā.

– Tas, ka šī ir ļoti slikta perspektīva iedzīvotājiem, redzams Jūrmalā, – stāsta Igors Trubko. – Tur pašvaldības uzņēmums Jūrmalas namsaimnieks ar pilsētas pašvaldības piekrišanu tika pārdots Lietuvas holdingam Civinity. Pēc tam pakalpojumu cenas Jūrmalas iedzīvotājiem nebūt nav mazinājušās, tikai daudzi dzīvokļu īpašnieki sūdzas Jūrmalas apsaimniekotāju asociācijā par to, ka no savas mājas pārvaldnieka nesaņem ne informāciju, ne pārskatus par finanšu izlietojumu. Mūsu viedoklis ir strikts – pārdot uzņēmumu Rīgas namu pārvaldnieks nedrīkst, tā vietā ir jāmeklē alternatīvi apsaimniekošanas modeļi, kas palīdzēs vairāk iesaistīt pašus dzīvokļu īpašniekus sava īpašuma apsaimniekošanā un pakalpojumu padarīs lētāku, efektīvāku un modernāku.

■ ■ ■

Savā vēstulē pilsētas mēram Igors Trubko raksta, ka „uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs vēlas piedalīties Rīgas dzīvojamo māju apsaimniekošanas nozares sakārtošanā un radīt godīgu konkurenci šo pakalpojumu tirgū”.

– Tāpēc mēs piedāvājām pašvaldībai izveidot Ziepniekkalnā eksperimentālo rajonu un nodot mūsu apsaimniekošanā 65 daudzdzīvokļu mājas, kas atrodas teritorijā starp Ozolciema, Vienības gatves, Līvciema un Graudu ielām. Mūsu uzņēmums jau tāpat šajā rajonā apsaimnieko teju divdesmit lielākas un mazākas mājas, – stāsta apsaimniekotājs.

Turpmākam darbam uzņēmuma vadītājs Rīgas domes vadībai piedāvāja eksperimentā iesaistīto māju apsaimniekošanas kvalitātes uzraudzībai izveidot speciālu komisiju, kura vēlāk varētu sniegt šī eksperimenta novērtējumu, bet neveiksmes gadījumā to ātri izbeigt.

Ko tas, pēc Igora Trubko domām, dotu dzīvokļu īpašniekiem?

Pirmkārt, jau 2021. gadā uzņēmums ir garantējis vismaz 5% samazinājumu maksai par apsaimniekošanu. Otrkārt, prakse rāda, ka, pārejot pie privāta apsaimniekošanas uzņēmuma, sākas aktīva mājas labiekārtošana un remonti. Praktiski visas mājas, kuras patstāvīgi pieņem lēmumu par pārvaldnieka maiņu, pirmā gada laikā veic vienu–divus vērienīgus darbus: jumta nomaiņu, komunikāciju nomaiņu, elektroinstalācijas remontu u.tml.

– Iedzīvotāju izmaksas par remontiem samazināsies, – sola Igors Trubko. – Piemēram, nosaukšu citu mūsu apsaimniekošanā esošo māju ieguvumus: mājai Valdeķu ielā 55 Ziepniekkalnā iepriekšējais pārvaldnieks gatavojās nomainīt jumta segumu par 74 000 eiro, bet pēc pārnākšanas mūsu uzņēmuma pārvaldīšanā šo pašu remontu izdevās veikt par 25 000 eiro. Jumta segumam ir jau pieci gadi, remonta kvalitāte ir apmierinoša. Cits piemērs ir māja Ezera ielā 5, kur vajadzēja steidzami nostiprināt pagraba pārsegumu. Iepriekšējais pārvaldnieks par šiem darbiem prasīja 85 tūkstošus eiro, bet pēc pāriešanas pie Rīgas namu apsaimniekotāja pārsegumu nostiprināšana tika veikta tikai par 5 tūkstošiem eiro, turklāt darbus uzraudzīja Rīgas būvvalde, piedaloties Rīgas Tehniskās universitātes tehniskajiem ekspertiem. Rezultātā nelielā 18 dzīvokļu māja ietaupīja 80 000 eiro jeb katra dzīvokļa īpašnieks – aptuveni 5000 eiro.

■ ■ ■

– Jāatzīmē, ka mūsu uzņēmumam ir sava darba specifika. Visās mājās, kuras par savu pārvaldnieku izvēlas Rīgas namu apsaimniekotāju, obligāti jāizveido mājas valde no aktīvākajiem iedzīvotājiem. Tie ir cilvēki, kuri skaidri saprot, ko vēlas māja, ar viņiem mēs saskaņojam visus remonta plānus un finansējumu, – turpina Igors Trubko.

– Ko darīt, ja māja pārnāk pie jums bez uzkrājumiem remontdarbiem, bet nepieciešams steidzams remonts?

– Tā nav problēma. Jau pagājušajā gadā mēs esam atvēruši finanšu institūcijā Altum kredītlīniju 450 tūkstošu eiro apmērā tieši tādēļ, lai veiktu remontdarbus, kuriem būs atmaksas grafiks. Iedzīvotāji, kuri vēlas, piemēram, mainīt mājai jumtu, var izveidot pakāpeniskas darba samaksas grafiku uz laiku no 12 līdz 36 mēnešiem. Šie grafiki kļuvuši tik populāri, ka reizēm pēc pakalpojuma ir izveidojusies rinda. Šogad mēs kredītlīniju palielinājām vēl par 420 000 eiro, kas dod mums iespēju palīdzēt vēl vairāk māju.

– Jūs gribat pārņemt 65 daudzdzīvokļu mājas Ziepniekkalnā. Vai domājat, ka tiksiet galā? 

– Par to esmu pārliecināts.  Lieta tāda, ka Rīgas namu apsaimniekotājs ne pirmo reizi piedalās šāda veida projektā. Piemēram, 2013. gadā Valsts nekustamie īpašumi izsludināja konkursu par valsts neprivatizēto māju apsaimniekošanu, mēs uzvarējām un pārņēmām apsaimniekošanā 73 mājas, no kurām daudzas bija ļoti sliktā stāvoklī. Mēs ne tikai pārvaldījām šīs mājas, bet arī palīdzējām iedzīvotājiem apvienoties un pašiem pārņemt pārvaldīšanas tiesības. Šādas apvienošanās rezultātā jau paši dzīvokļu īpašnieki mūs izvēlējās par pārvaldniekiem nākamajā termiņā. Nedaudz senākā pagātnē esam pārņēmuši desmitiem māju Salaspilī, kur pašvaldība likvidēja savu municipālo namu pārvaldi un pēc konkursa nodeva māju pārvaldīšanas tiesības privātiem māju apsaimniekošanas uzņēmumiem. Mājas Salaspilī ar mūsu uzņēmumu veiksmīgi strādā jau kopš 2006. gada.

– Rīgas pašvaldība nav izrādījusi atsaucību jūsu priekšlikumam par eksperimentu Ziepniekkalnā. Kas notiks tālāk?

– Ziepniekkalna māju iedzīvotāji nepārtraukti vēršas pie mums paši, interesējoties par iespējām pārnākt Rīgas namu apsaimniekotāja apsaimniekošanā. Jūs taču saprotat, ka rajonā strādā bezvadu radio. Cilvēki redz, ka kaimiņu mājā kaut kas notiek. Piemēram, uzzina, ka tika izpirkta saimnieka zeme mājām Īslīces ielā 5, Īslīces ielā 12 un Bruknas ielā 8, vai dzird, ka ir plānota bērnu laukuma rekonstrukcija un pagalma apgaismojuma uzstādīšana Bikstu ielā 6 – Kaplavas ielā 5, kā arī ir izpildīts jumta seguma remonts Valdeķu ielā 55. Cilvēki sāk interesēties, vai ir iespējams veikt tādus darbus arī viņu mājā. Jā, tas ir iespējams un varbūt pat par izdevīgu cenu.

– Kā jums izdodas nodrošināt izdevīgu cenu?

– Pie mums pārnāk mājas, kuru īpašnieki nobalsojuši par mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un paši izvēlējušies mūs par apsaimniekošanas organizāciju. Likumi apsaimniekošanā darbojas tā, ka uzreiz pēc pirmā svarīgā lēmuma pieņemšanas iedzīvotāji sāk patstāvīgi pieņemt daudzus lēmumus par māju, tāpēc ietaupa līdzekļus uz elementārākajiem darbiem. Mums katram strādniekam pēc mājas vecākā norādījuma ir tiesības doties uz veikalu un izvēlēties detaļu, naglas, būvmateriālus u.tml. par visizdevīgāko cenu. Savukārt pašvaldības uzņēmumam šādu tiesību nav – viņiem pat elementārs darbs jāizvēlas konkursa kārtībā. Rezultātā visizdevīgākā cena iedzīvotājiem nav iespējama.

– Ko darīt dzīvokļu īpašniekiem, kuri domā par mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un, iespējams, pārvaldnieka maiņu?  

– Piedāvājumu salīdzināšanai viņiem ieteicams vērsties pie vairākiem apsaimniekošanas uzņēmumiem un pieprasīt no tiem apsaimniekošanas tāmes. Tas ir bezmaksas pakalpojums. Uzņēmumam Rīgas namu apsaimniekotājs šādu tāmi un speciālistu konsultācijas var pieprasīt pa tālruni 67893079 vai e-pastu: Šī e-pasta adrese ir aizsargāta no mēstuļu robotiem. Pārlūkprogrammai ir jābūt ieslēgtam JavaScript atbalstam, lai varētu to apskatīt.. Uzņēmuma birojs atrodas Rīgā, Gogoļa ielā 5, bet patlaban iedzīvotāju pieņemšana klātienē notiek pēc iepriekšēja pieraksta.