Pēc privatizācijas dzīvokļu īpašnieki paši ir kļuvuši atbildīgi par saviem mājokļiem. Bet neviens nav mūs pamācījis, kā izmantot īpašnieka tiesības un, galvenais, kā īstenot savus jaunos pienākumus. Rīgā jau trešo gadu turpinās eksperiments, kura gaitā veidojas jauna veida attiecības starp iedzīvotājiem un namu pārvaldi.
Pareizo lēmumu laiks
Ir divas lietas, kas jāzina katram privatizētā dzīvokļa īpašniekam.
Pirmkārt, pašvaldībai un valstij nav tiesību ieguldīt līdzekļus jūsu mājokļu remontā, siltināšanā un uzlabošanā. Mājoklis – tas nav tikai dzīvoklis, tā ir visa māja, arī jumts, iekšējās komunikācijas, piegulošā teritorija. Visi remontdarbi, gan plānotie, gan avārijas, privatizētā mājoklī var notikt tikai par pašu īpašnieku līdzekļiem.
Otrkārt, kamēr māju nav pārņēmusi dzīvokļu īpašnieku biedrība, tā atrodas valsts vai pašvaldības bilancē, tāpēc iedzīvotāji nevar pilnībā likt lietā savas īpašnieku tiesības. Piemēram, viņi var sastādīt plānā ietveramo remontdarbu sarakstu (izlemt, kas svarīgāk – labot jumtu vai ielikt jaunas durvis), bet nevar paši izraudzīt darbu izpildītājus. Pašvaldības uzskaitē esošajās mājās izvēli izdara pašvaldības pārvaldnieks. Šai nolūkā viņš rīko konkursu. Liela konkursa rezultāti ne vienmēr ir apmierinoši, paši izraugot darbu izpildītāju, mājas iemītnieki varētu ietaupīt daudz naudas.
Kopš mūsu mājokļu privatizācijas jau aizritējuši 10–15 gadi. Šajā laikā mājas ir novecojušas, šobrīd aptuveni 50% būtu jānomaina jumts, jāieliek jauni logi, jāsalabo komunikācijas. Ja mēs nevēlamies, ka pa sienām tek ūdens un jumts uzkrīt uz galvas, mums jāmācās pieņemt pareizus lēmumus.
Kā nonākt līdz tādiem lēmumiem? Likumi dod atbildi: dzīvokļu īpašniekiem jāapvienojas un jāievēl pilnvarotie pārstāvji. Rīgā visveiksmīgāk sadarbība ar māju vecākajiem veidojas SIA Rīgas namu pārvaldnieks Juglas iecirknī.
Palūdzām iecirkņa vadītāju Aleksandru Pavlovski pastāstīt, kas mājā mainās pēc pilnvarnieka ievēlēšanas un kā šis cilvēks vienkāršo gan mājas iemītnieku, gan pārvaldnieka dzīvi.
Kam vajadzīgs mājas vecākais?
– Jau 2009. gadā sapratām, ka labākai sadarbībai ar klientiem jāmaina darba stils, – stāsta Aleksandrs Pavlovskis. – Namu pārvalde Juglas nami, kas tolaik bija patstāvīga struktūra, pieņēma darbā sabiedrisko attiecību speciālistu. Šis cilvēks organizēja iedzīvotāju sapulces. Viņa uzdevums bija panākt, lai visās mājās mūsu aprūpes teritorijā tiktu ievēlēti pilnvarnieki.
– Kā veicās darbs?
– Sapulces norisēja skaļi, ļaudis strīdējās un centās visus jautājumus noskaidrot reizē. Bet pēc diskusijas atradās aktīvisti, kas sacīja: „Mūsu māja vēlas veidot normālu sadarbību ar pārvaldnieku”. Iedzīvotāji tūlīt pat ievēlēja pilnvarnieku vai komiteju, vai arī uzdeva iniciatīvas grupai nodibināt biedrību.
– Kāda ir atšķirība – ievēlēt mājā vienu vecāko vai komiteju?
– Komitejā parasti ir vairāki aktīvisti, kas atbild par atsevišķām mājas sekcijām. Tas atvieglo darbu pilnvarotajai personai, jo sekciju vecākie var ātrāk apstaigāt dzīvokļus ar aptaujas lapām un savākt parakstus. Bet uz sarunām namu pārvaldē, protams, nāk viens mājas pārstāvis. Ja vecākais labi tiek galā ar organizatorisko darbu lielā mājā, viņam palīgi, iespējams, nav vajadzīgi.
– Kā pareizi ievēlēt mājas vecāko?
– Dzīvokļu saimnieki par vecāko balso. Lai cilvēku pilnvarotu pārstāvēt mājas intereses, pietiek ar 51% dzīvokļu īpašnieku balsīm.
– Bet ja nu vecākais pēkšņi sāk pieņemt mājai neizdevīgus lēmumus?
– Tas nav iespējams. Pilnvarnieka uzdevums ir pastāvīgi uzturēt sakarus ar namu pārvaldi, saņemt un nodot tālāk informāciju, noskaidrot mājas iedzīvotāju viedokli, noformēt ar lēmumu pieņemšanu saistītus sākotnējos dokumentus, bet viņš nevar patstāvīgi lemt par apsaimniekošanas maksas palielināšanu vai to, kā būtu izlietojami remonta fonda līdzekļi. To var izlemt tikai dzīvokļu īpašnieku kopība, pieņemot lēmumu ar balsu vairākumu.
– Kas mainās, kad mājā sāk darboties pilnvarnieks?
– Tas palīdz dzīvokļu īpašniekiem sakārtot domas. Minēšu konkrētu piemēru. Mājai Brīvības ielā 256a ir galīgi nolietojies jumts, bet remonta uzkrājumu nav. Vakar mājas vecākais atnesa iesniegumu: „Lūdzam palielināt apsaimniekošanas maksu par četriem santīmiem par kvadrātmetru, lai māja varētu ieplānot jumta seguma nomaiņu 2013. gadā”. Iesniegumu parakstījis vajadzīgais skaits dzīvokļu īpašnieku. Ziniet, kas ir patīkami? Agrāk taču iedzīvotāji nevērsās pie mums ar tādiem iesniegumiem, bet tagad raksta pastāvīgi.
– Brīnums, ka iedzīvotāji paši lūdz palielināt maksu par apsaimniekošanu!
– Tas tāpēc, ka mainījusies domāšana. Kopš parādījušies māju vecākie, namu pārvaldei uzlabojušies sakari ar klientiem. Iedzīvotāji sapratuši, ka viss atkarīgs no viņiem pašiem. Bet mūsu iecirknis izveidojis absolūti caurspīdīgu sistēmu, kas ļauj mājai kontrolēt visas savas finanses. Mums jau sen neviens nesaka, ka namu pārvaldē strādā zagļi. Arī tas liecina, ka cilvēki kļuvuši izglītotāki un atbildīgāki.
Pavasarī darbu sāks namziņi
– Cik jūsu filiālē ir mājas vecāko?
– Juglas iecirknis apkalpo 385 mājas, no tām 300 mājās ir vai nu vecākais, vai arī komiteja. Piecpadsmit mājās izveidotas dzīvokļu īpašnieku biedrības. Tam bija vajadzīgi divi gadi. Aizvadītajā sezonā process kļuva lēnāks, jo pēc namu pārvaldes reorganizācijas bija citi neatliekami uzdevumi. Bet pavasarī sāks darboties SIA Rīgas namu pārvaldnieks jaunā struktūra, un mēs atsāksim tikties ar iedzīvotājiem.
– Kāda jaunā struktūra?
– Katra māja būs uzticēta konkrētam namzinim. Mūsu iecirknī ir seši tādi speciālisti, katram – aptuveni 2500 dzīvokļu. Namu pārvaldes darbiniekiem katra uzticētā māja jāpazīst kā savi pieci pirksti, jāuzrauga sētnieka darbs un mājas tehniskais stāvoklis, jāpārzina dokumenti un jāzina iedzīvotāju sūdzības. Turpmāk māju vecākie uzreiz nevērsīsies pie iecirkņa vadītāja, bet gan pie sava namziņa, kurš viņu iesniegumus nodos tālāk tehniskajam dienestam.
– Vai iedzīvotāju sakari ar namu pārvaldi kļūs ciešāki?
– Teikšu vēl vairāk: mēs jaunajiem speciālistiem izvirzām īpašu uzdevumu – turpināt attīstīt māju vecāko tīklu. Viņiem jāmeklē aktīvi un atbildīgi cilvēki. Gribētos nākotnē redzēt pilnvarniekus visās mūsu mājās. Tā būs jauna pakāpe mājokļu apsaimniekošanas attīstībā.
– Bet kā ar māju kontroli? Vai jaunie namziņi iedziļināsies iedzīvotāju problēmās?
– Viņiem tas būs obligāti jādara. Minēšu vēl vienu piemēru. Daudzstāvu mājā Vidzemes alejā 7 rudenī nomira kāds cilvēks. Dzīvokļa logi bija palikuši atvērti vēdināšanai, un, iestājoties aukstam laikam, neviens neparūpējās, lai tie tiktu aizvērti. Dabiski, ka 30 grādu salā mājoklī aizsala stāvvadi. Kad sāks darboties namu pārvaldes jaunā struktūra, nekas tamlīdzīgs nevarēs notikt. Namzinim visu vajadzēs uzraudzīt un būs jāzina, ja tukšā dzīvoklī būs palicis vaļā logs. Dažās nelielās mājās ir tukši neapkurināti dzīvokļi, aizsalušo komunikāciju dēļ iemītnieki tur paliek bez ūdens. Nākamajā sezonā mums laikus jāpadomā par šo problēmu, jāatrod neapdzīvoto telpu saimnieki – kaut vai ar policijas, sociālo un komunālo dienestu palīdzību, lai tikai nepieļautu avārijas.
Biedrība mājai nozīmē dubultu kontroli
– Ja namu pārvalde tik labi sadarbojas ar māju vecākajiem, vai ir jēga dibināt dzīvokļu īpašnieku biedrības?
– Es personiski uzskatu, ka ir jēga. Pirmkārt, nevajag baidīties dibināt piederību. Ja tā strādās vāji, nomainīt var vienā mēnesī. Otrkārt, laba biedrība mājai var ietaupīt lielu naudu.
– Kādā veidā?
– Pēc tam kad biedrība pārņem māju no pašvaldības bilances, dzīvokļu īpašnieku dzīvē nekas nemainās. Viņi noslēdz ar mums pārvaldīšanas līgumu. Bet biedrība, ja vien ir vēlēšanās, var izvairīties no birokrātiskas vilcināšanās vienā no svarīgākajiem mājas apsaimniekošanas jautājumiem – remonta darbu organizēšanā.
– Par to, lūdzu, mazliet sīkāk.
– Kamēr māju nav pārņēmusi biedrība, darbus organizē pārvaldnieks. Ja paredzams liels remonts, viņam obligāti jāizsludina iepirkuma konkurss. Diemžēl konkursa rezultāti ne vienmēr ir finansiāli izdevīgi. Paši iedzīvotāji pameklējot var atrast labus izpildītājus par mazāku naudu. Bet viņi paši izraudzīt izpildītājus var tikai tad, ja ir izveidota dzīvokļu īpašnieku biedrība un māju ir pārņēmuši paši iedzīvotāji.
– Vai varat minēt kādu piemēru?
– Teiksim, māja Ropažu ielā 52/56. Tur ieplānots jumta remonts 15 tūkstošu latu vērtībā, bet konkursa kārtībā izraudzītie būvnieki prasīja daudz vairāk. Mēs sapratām, ka piedāvāt tik dārgus pakalpojumus mājai nevaram. Atradās cits variants: mājā tika izveidota dzīvokļu īpašnieku biedrība, cilvēki paši brīvā tirgū atrada jumiķu firmu, un darba gaitā noskaidrojās, ka viss jumts pilnībā nav jāmaina, pietiek salabot problemātiskos iecirkņus un karnīzes.
– Kāda garantija, ka būvnieki neapkrāps mājas iemītniekus?
– Mūsu uzdevums ir nepieļaut haltūru. Mēs kopā ar biedrību izvērtējam remonta piedāvājumu un beigās pieņemam darbu. Sanāk gan finanšu, gan kvalitātes dubulta kontrole.