Pagājušajā gadā mēs stāstījām par Jelgavas nekustamā īpašuma pārvaldi (JNĪP), kuras aprūpē ir vairāk nekā 400 māju. Šī namu pārvalde joprojām attīstās un ir viena no līderēm mājokļu apsaimniekošanas tirgū Latvijā.
Šis numurs atkal ir veltīts Jelgavai un jelgavniekiem, un JNĪP valdes loceklis Juris Vidžis, stāstot par uzņēmuma darbību, saka: „Aizvadītais gads mums bija samērā veiksmīgs. Lepojos, ka viena no Jelgavā nosiltinātajām mājām atzīta par labāko Latvijā. Mēs turpinām renovācijas programmu, apmācām iedzīvotājus un aktīvi slēdzam jaunus dzīvojamo māju pārvaldīšanas līgumus”.
Jāuzticas profesionāļiem
– Cilvēkiem jāsaprot, ko nozīmē dzīvokļa īpašums, – saka Juris Vidžis. – Tā ir viena no galvenajām lietām, kas mums pieder, un noteikti pati dārgākā. Kam uzticēt tik svarīgu lietu? Manuprāt, vislabāk būtu mājokli pārvaldīt pašam, ja vien netrūkst pieredzes un zināšanu. Ja īpašniekam zināšanu ir par maz, pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tiesības jānodod kādam citam. Kam? Skaidrs, ka speciālistiem.
Gribu paskaidrot, kāpēc JNĪP darbinieki uzskatāmi par īstiem mājokļu apsaimniekošanas speciālistiem. Mēs sen esam sapratuši, ka mūsdienīgai namu pārvaldei jābūt ļoti profesionālai. Tāpēc mūsu darbinieki pastāvīgi mācās un ceļ kvalifikāciju. Mūsu uzņēmumā pieciem darbiniekiem jau ir augstākā izglītība nekustamā īpašuma pārvaldības jomā.
– Augsts profesionālisms un zināšanu papildināšana nes augļus?
– Protams. Daži dzīvokļu īpašnieku kooperatīvi izlemj atteikties no mājokļu patstāvīgas pārvaldīšanas un pārnāk JNĪP aprūpē. Šo kooperatīvo sabiedrību priekšsēdētāji apzinās, ka kopš šī gada likums nepieļauj par 1500 kvadrātmetriem lielāku māju pārvaldīšanu personām bez speciālās izglītības, tāpēc arī sabiedrības vēršas pēc palīdzības pie mums. Šobrīd mēs gatavojam aprēķinus un apsaimniekošanas piedāvājumus vairākiem tādiem kooperatīviem.
Vēl mazliet par profesionālismu. Pirms pieciem gadiem, vērojot mūsu sfērā strādājošos, izjutu bažas par nozares nākotni. Pieredzējušie speciālisti jaunāki nekļuva, bet jauni cilvēki mājokļu pārvaldīšanā neienāca. Tam bija pamats: pārvaldnieku tradicionāli vaino visās mājas nelaimēs, profesijas prestižs bija zems, izglītību specialitātē nevarēja iegūt. Namu pārvaldēs strādāja pašmācības ceļā zināšanas apguvuši speciālisti.
– Kas tagad mainījies?
– Pirms dažiem gadiem RTU atrisināja pārvaldnieku profesionālās augstākās izglītības jautājumu. Tagad mūsu uzņēmumā strādā aizvien vairāk jaunu cilvēku. Viņi JNĪP apgūst praksi un, apvienojot to ar teorētiskajām zināšanām, kļūst par īstiem speciālistiem.
Arī īpašniekiem vajag mācīties
– Lai pārvaldnieka darbs būtu sekmīgs, ar zināšanām vien nepietiek.
– Jā, jāatrod kopīga valoda ar klientiem – dzīvokļu īpašniekiem. Tas nozīmē, ka iedzīvotājiem likumi jāzina, lai saprastu pārvaldnieku.
Diemžēl mēs saskaramies ar to, ka cilvēkiem neviens nav izskaidrojis ar mājokli saistītos likumus. Kāpēc deviņdesmitajos gados, kad sākās dzīvokļu privatizācija, neviens iedzīvotājiem neizskaidroja šī procesa sekas? Kāpēc neviens nepastāstīja, kādi pienākumi īpašniekam rodas pēc mājokļa privatizācijas, nepastāstīja, ka viņam jārūpējas ne tikai par dzīvokli, bet arī par mājas kopīpašumu?
Līdz pat šai dienai neviens masveidā nav paskaidrojis cilvēkiem, ko vispār nozīmē dzīvokļa īpašums. Ikdienā sarunājoties ar iedzīvotājiem (vai pat cilvēkiem, kas pretendē uz darbu JNĪP), es bieži vien apjautājos: „Jūs zināt, kas ir dzīvokļa īpašums?” Pareizi spēj atbildēt viens no desmit.
– Kāda ir pareizā atbilde?
– Dzīvokļa īpašums sastāv no atsevišķā dzīvokļa īpašuma un kopīpašuma domājamās daļas. Tad, lūk, jebkurā mājā pārvaldnieks atbild tikai par kopīpašumu. Pašiem dzīvokļu īpašniekiem jāizlemj, kādus pārvaldīšanas un apsaimniekošanas darbus viņi uztic namu pārvaldei, kādus uzlabojumus vēlas redzēt, kā maksās par pakalpojumiem un kā nodrošinās finansējumu. Šai nolūkā viņi slēdz ar pārvaldnieku dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu.
– Kas tas tāds?
– Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums ir ļoti svarīgs, tas ir visa mūsu darba pamats. Šajā dokumentā noteikts, kas jādara pārvaldniekam. No viņa var prasīt tikai līgumā paredzētos pakalpojumus. Atbildību par likumos un normatīvajos aktos aprakstītajiem obligātajiem pakalpojumiem, kuri nav deleģēti namu pārvaldei, uzņemas mājokļa īpašnieks.
Mums ir svarīgi, lai iedzīvotāji saprastu šo likumīgo kārtību. Līgums sniedz precīzas atbildes uz jautājumiem, kas jūsu mājā slaucīs kāpnes, kas veiks plānoto remontu. Tikai uzticot visas obligātās funkcijas pārvaldniekam un nodrošinot finansējumu, iedzīvotājiem ir tiesības prasīt, lai viņš nodrošina pilnīgu kārtību.
– Reti kurš iedzīvotājs zina tādas nianses. Kur var iegūt vairāk informācijas?
– Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu par iedzīvotāju informēšanu atbildīgs ir pārvaldnieks. Tātad mums jāizskaidro klientiem visi normatīvie akti, visi jaunumi mājokļu apsaimniekošanā. Šai nolūkā JNĪP sākusi apmācīt klientus semināros. Pagājušajā gadā organizējām septiņas tikšanās, trīs no tām krievu valodā. Semināros iedzīvotāji tiekas ar JNĪP galvenajiem speciālistiem un var uzdot jebkādus jautājumus. Nākamā tikšanās notiks 31. janvārī (JNĪP telpās Pulkveža Brieža ielā 26; sākums plkst. 18.00; pieteikties var pārvaldes mājas lapā).
Līgums dārgāks par naudu
– Semināru gaitā JNĪP jāveic vēl viens darbs, – stāsta Juris Vidžis. – Līdz 2011. gada 31. decembrim bija jānoslēdz ar klientiem jauni dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumi, kuros iekļautas jaunas normas. To iespējams veikt, tikai plaši un vispusīgi informējot iedzīvotājus par jauno līgumu saturu un izdarītajiem grozījumiem.
Pērn mūs aizmuguriski kritizēja par izmaiņām pilnvarojuma līgumos. Diemžēl kritika vienmēr bija anonīma un nepamatota. Mēs ļoti lūdzam mājokļu īpašniekus apmeklēt mūsu seminārus, tikties ar līguma izstrādātājiem un nepastarpināti saņemt informāciju no viņiem, nevis no tiem, kas mūs aprej, slēpdamies aiz stūra.
Protams, kritika ir vajadzīga, bet tai jābūt argumentētai. Pagaidām neviens neapmierinātais nav atnācis pie manis aprunāties, lai gan, ja cilvēkam ir prātīga ideja, kā uzlabot JNĪP piedāvāto līgumu, mēs esam gatavi to ņemt vērā.
– Vai jums ir tādas sadarbības piemēri?
– Vairākus labojumus sagatavojām kopā ar iedzīvotājiem. Piemēram, jaunajos līgumos ietverts punkts par kārtību, kādā dzīvokļu īpašniekiem nododama informācija. Lai netērētu mājas līdzekļus ierakstītajām vēstulēm, nolēmām savest kārtībā pastkastes un paši tajās ielikt JNĪP informatīvos ziņojumus. Apņēmāmies to darīt mājas pilnvarotās personas klātbūtnē. Ieguvums no tā ir līdzekļu ietaupījums un operatīvi sakari ar iedzīvotājiem.
Daži cilvēki interesējas: „Tā kā dzīvokļu īpašnieki namu pārvaldei uztic pārvaldīt finanšu līdzekļus, vai nebūtu iespējams līgumā paredzēt mums iespēju iepazīties ar ceturkšņa pārskatiem?” Mēs tikai priecājamies, ja iedzīvotāji izrāda interesi. Jaunajos līgumos teikts, ka pēc dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma finanšu nodaļai viņi jāiepazīstina ar šādiem pārskatiem.
Pieminēšu vēl vienu interesantu punktu. Šobrīd, ja mājas vecākais uz mēnesi aizbrauc atvaļinājumā, mūsu darbs sāk buksēt. Lai tas nenotiktu, līgumos norādām mājas pilnvarnieka vietnieku, kurš pilnvarnieka prombūtnes laikā pildīs viņa funkcijas.
Mēs joprojām turpinām pieņemt iedzīvotāju ieteikumus līgumu uzlabošanai. Sākumā tie var attiekties uz konkrētu māju, bet, ja ideja būs laba, mēs noteikti to attiecināsim uz visiem klientiem.
Paldies, cilvēki, par samaksātajiem rēķiniem!
– Kāds Jelgavā ir stāvoklis ar dzīvokļa parādiem?
– Vērtējot aizvadītā gada rezultātus, vēlos teikt lielu paldies tiem, kuri laikus samaksā dzīvokļa rēķinus. Īpaši tas attiecas uz pensionāriem, starp kuriem tradicionāli ir maz nemaksātāju.
Atcerēsimies 2009. gadu, kad mūsu klientu kopējais parāds dubultojās (parādi auga visā Latvijā). Pirmais krīzes vilnis cilvēkus bija novedis šokā. Viņi nesaprata, kā dzīvot tālāk, un vienkārši pārstāja maksāt par dzīvokli.
Bet jau 2010. gads pārvaldei bija labāks. Parāds sāka augt lēnāk, maksāšanas disciplīna uzlabojās. Aizvadītā gada decembrī mēneša rēķini par mūsu pakalpojumiem un ūdeni tika samaksāti gandrīz simtprocentīgi.
– Kas palīdzēja uzlabot situāciju?
– Nemaksātāju daudzums ir atkarīgs arī no pārvaldnieka darba. Viņam jāizprot klientu stāvoklis. Ne jau velti Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā teikts, ka mājas pārvaldīšana ir nepārtraukts process un ka pārvaldīšanas izdevumi jāveido, samērojot tos ar dzīvojamās mājas īpašnieku maksātspēju.
Tas ir ļoti svarīgs moments! Kad šo punktu pieminu sapulcēs, cilvēki sāk smaidīt, jo jūt: JNĪP saprot, ka viņi ir smagā finansiālajā situācijā. Un mēs, cik vien iespējams, cenšamies ievērot apsaimniekošanas maksas un iedzīvotāju maksātspējas samērojamības principu.
– Godprātīgie maksātāji bieži interesējas, kā namu pārvalde strādā ar parādniekiem.
– Te atgādināšu, ka dzīvokļu īpašniekiem oficiāli jāuztic pārvaldniekam parādu piedziņas funkcija. Ja šis uzdevums nav ierakstīts līgumā, nevar prasīt tā izpildi.
Bet mēs noteikti piedāvājam mājām parādu piedzīšanas pakalpojumu. Ja kopsapulce to deleģē JNĪP, sadarbība tiek veidota pēc interesantas shēmas. Pārvalde sniedz juristu pakalpojumus profilakses darbā, nosūta brīdinājumus, sagatavo parāda piedzīšanas prasības pieteikumus. Par šiem pakalpojumiem papildus nav jāmaksā, tie ierēķināti mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas izdevumos.
Taču šajos izdevumos nav iekļauta nodeva, kas jāmaksā, iesniedzot prasību tiesā, kā arī pārējie tiesas izdevumi. Tie mājai jāsedz no pašu fonda. Pēc parāda piedzīšanas mēs naudu ieskaitām atpakaļ mājas kontā. Bet vispirms dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem lēmums, vai piešķirt namu pārvaldei papildu līdzekļus tiesas prāvas ierosināšanai. Patlaban mēs aktīvi sadarbojamies ar mājām, nododam lietas tiesā, veicam efektīvu preventīvo darbu, tāpēc arī parādu pieaugums kļuvis lēnāks.
Kas mājā ir saimnieks?
– Redzu, ka gandrīz visās situācijās noteicošais vārds ir mājas iedzīvotājiem. Viņi izlemj pat to, vai tiesāties ar kaimiņiem – nemaksātājiem.
– Tas ir pareizi. Iedzīvotāji dod rīkojumus pārvaldniekam, kontrolē viņa darbu un pieprasa rezultātus. Bet dzīvojamās mājas īpašnieks arī pats ir atbildīgs par mājas pārvaldīšanas kārtību.
Paskaidrošu to, par piemēru minot mūsu konfliktu ar Valsts ugunsdzēsības un glābšanas dienestu. Man ļoti žēl, ka tāds strīds vispār izcēlies, bet tas apliecina, ka Latvijas namu pārvaldes sāk dzīvot pēc jaunajiem likumiem, kuriem citi dienesti vēl netiek līdzi.
Saskaņā ar ugunsdrošības normām par mājā notiekošo atbild īpašnieks, īrnieks vai pārvaldnieks. Kurš tieši ir atbildīgs katrā konkrētajā situācijā, to VUGD nesaprot.
Pirmo administratīvo protokolu VUGD Jelgavas nodaļa mums sastādīja par vecajiem logiem, ko kāds no mājas iemītniekiem bija sametis pagrabā. Mēs kategoriski iebilstam pret to, ka par šo nekārtību atbildīgs ir pārvaldnieks.
– Kas tad?
– Tikai paši iedzīvotāji, kas nav ievērojuši noteikto kārtību. Bet mēs vēl nebijām paspējuši izšķirt šo strīdu, kad radās vēl nepatīkamāka situācija. VUGD konstatēja, ka četrās divpadsmit stāvu mājās nepieciešams atjaunot ugunsdrošības sistēmu. JNĪP par to tika uzlikts naudas sods.
Mēs esam ar mieru nomainīt sistēmas, bet vai iedzīvotāji ir ar mieru? Aptaujā dzīvokļu īpašnieki masveidā atteicās no šiem darbiem, kas katrai mājai izmaksātu aptuveni 10 tūkstošus latu. Viņi uzskata, ka ir svarīgāki remontdarbi (piemēram, mājai jāuzliek jauns jumts). Savukārt ugunsdzēsēji turpina uzstāt, ka JNĪP pret klientu gribu jātērē prāva iedzīvotāju nauda ugunsdrošības sistēmai.
– Kas notiks tālāk?
– Mēs nevaram pārkāpt likumu, kas nosaka, ka mājā visu izlemj dzīvokļu īpašnieki. JNĪP neiedrošināsies no katras mājas paņemt 10 tūkstošus latu. Ugunsdzēsēju lēmumu esam apstrīdējuši tiesā.
Cita liela, ka VUGD, ja tiesas lēmums būs mums labvēlīgs, uzstās, lai par ugunsdzēsības inventāra un signalizācijas trūkumu atbild paši mājas iedzīvotāji. Māja maksās sodu tikmēr, kamēr nebūs veikta rekonstrukcija.
Viens risinājums ir!
– Ar kādām problēmām vēl saskaras jūsu namu pārvalde?
– Tie ir visām Latvijas namu pārvaldēm kopīgi jautājumi. Piemēram, uzskatu: nav pareizi, ka pakalpojumu sniedzēji liek pārvaldniekiem administrēt iedzīvotāju maksājumus par pakalpojumiem, neparedzot par to atlīdzību. To neatļaujot kāda valsts institūcija.
Pārvaldnieks nav ne pakalpojumu lietotājs, ne sniedzējs, viņš ir starpnieks. Komunālo pakalpojumu sniedzējiem ir ļoti izdevīgs bizness: viņi tikai ražo preci, dažreiz ne visai kvalitatīvu, bet pārdot to spiesta namu pārvalde.
Šobrīd tādu maksājumu administrēšana visā Latvijā pastarpināti ir iekļauta mājas apsaimniekošanas maksā. Šie izdevumi gulstas uz iedzīvotāju pleciem. Manuprāt, būtu tikai godīgi, ja pakalpojumu ražotāji paši pārdotu siltumu un ūdeni, paši iekasētu maksu un cīnītos ar parādiem vai par šo darbību veikšanu vienotos ar pārvaldnieku. Tādējādi būtu aizsargāti godīgie maksātāji, noveltos slogs no pārvaldnieka pleciem un tiktu atveseļota mājokļu apsaimniekošanas sfēra.
Jauns sākums
– Rezumējot aizvadītās sezonas rezultātus, varu teikt, ka tā bija laba, mēs paveicām daudz JNĪP izvirzīto uzdevumu. 2012. gadā turpināsim pārslēgt līgumus ar dzīvokļu īpašniekiem, informēt cilvēkus semināros, remontēt jumtus un kāpņu telpas, siltināt mājas.
Šogad iedzīvotāji vēl var saņemt Eiropas fondu līdzfinansējumu mājokļu siltināšanai. Mēs visi labi zinām, kad un no kādiem materiāliem būvētas mūsu mājas. Nelaidīsim garām iespēju uzlabot māju energoefektivitāti, pagarināt to dzīves ciklu un samazināt savus izdevumus par siltumu. Gandrīz divdesmit Jelgavas mājas jau nobalsojušas par šādu risinājumu.
Stāsta iedzīvotāji
Aivars Āboliņš, mājas vecākais Jelgavā, Kronvalda ielā 5:
– Mūsu 27 dzīvokļu māja būvēta 1986. Gadā. Agrāk par apsaimniekošanu maksājām 14 santīmus par kvadrātmetru, bet tad mājas iemītnieki nolēma divkārt palielināt maksājumus, lai varētu sākt remontu. Pēdējā laikā daudz esam paveikuši: salabojām jumtu, iztīrījām bēniņus, nokrāsojām sienas kāpņu telpās, vienā sekcijā ierīkojām gāzes apkuri.
Vēlos pastāstīt, pēc kādiem principiem mēs vadāmies, lai labāk apsaimniekotu māju. Ļoti svarīgi ir mainīt iedzīvotāju domāšanu. Cilvēkam pret māju jāizturas kā īpašniekam, nevis patērētājam.
Vispirms dabūjām pārliecināties par vecum veco patiesību: neviens bērns nekļūst pieaudzis, kamēr nav sācis patstāvīgu dzīvi. Jelgavniekus piespieda kļūt patstāvīgiem. Mums nācās pašiem izlemt, kā apsaimniekot mājas.
Mūsu gadījums ir interesants ar to, ka vispirms mājas pārvaldīšanu uzticējām dzīvokļu īpašnieku biedrībai. Diemžēl ar biedrību, kura pārvaldīja divas mājas, kopīgu valodu neatradām. Sapratām, ka paši māju pārvaldīt un apsaimniekot nespēsim, spēka un zināšanu nepietiks. Kam uzticēties? Kopsapulcē mājas iemītnieki nobalsoja par pāriešanu JNĪP aprūpē, jo šim uzņēmumam ir liela pieredze apsaimniekošanas jomā. JNĪP ir liels un jelgavniekiem labi pazīstams uzņēmums.
Kopš pirmās dienas attiecības ar JNĪP veidojām pēc jauniem principiem. Pārvalde ir mājas apsaimniekošanas pakalpojumu sniedzēja. Iedzīvotāji saprot: ja mājā kaut kas nav kārtībā, tā nav JNĪP, bet gan pašu īpašnieku vaina. Tātad mēs neesam pārvaldē pasūtījuši vajadzīgo pakalpojumu un samaksājuši par to.
Lai sadarbībā ar jebkuru pārvaldnieku pareizi plānotu darbu, mājā starp dzīvokļu īpašniekiem jāatrod līderis – cilvēks, kurš var pārstāvēt visu iemītnieku intereses. Kurš gan labāk par pašiem iedzīvotājiem zina mājas vajadzības? Kurš var tās paust labāk par pašiem iedzīvotājiem? Tātad, lai nodrošinātu labu apsaimniekošanu, mājā vajadzīgs pilnvarnieks.
Par mājas vecāko kļuvu pirms aptuveni pieciem gadiem. Esmu tas cilvēks, kas apkopo iedzīvotāju paustās vēlmes un ieteikumus un uzdevumu veidā nodod tos pārvaldniekam. JNĪP uzklausa mūsu ierosinājumus un piedāvā tiem tehnisko risinājumu. Pamatojoties uz šo informāciju, iedzīvotāji izlemj, kādus remonta un labiekārtošanas darbus veiks un kā šim nolūkam radīs uzkrājumus.
Tagad mūsu cilvēki saprot, ka nav jēgas skriet pie pārvaldnieka un sist dūri galdā: kāpēc mājā nav izdarīts tas un tas?! Mēs zinām, ka pārvaldnieks būtu gatavs mums apzeltīt durvju rokturus, ja vien mēs nodrošinātu tam finansējumu. Mēs atkal atgriežamies pie tā, ka izšķirošais vārds pieder dzīvokļu īpašnieku kopībai. Tas ir vienīgais saprātīgais paņēmiens, kā pārvaldīt māju.
Būdams pilnvarnieks, cenšos panākt, lai mūsu iedzīvotāji paši piedalītos mājā veicamajos darbos. Mēs taču remontējam savus dzīvokļus, bet tad, kad vajag kaut ko pielabot vai satīrīt kāpņu telpā, cilvēki prasa: „Kāpēc man tas jādara?” Tāpēc, ka tu esi šā kāpņu laukumiņa, šā pagraba, šā pagalma saimnieks!
Divas reizes gadā mūsu mājas iedzīvotāji rīko talku. Ja cilvēks ir pielicis roku teritorijas labiekārtošanā, viņš to vairs nepiegružos. Viņš apzināsies, ka pats ietekmē savas dzīves kvalitāti. Tā arī ir apziņas maiņa, patērētāja pārtapšana par īpašnieku.