Parasta situācija: mājā izveidota dzīvokļu īpašnieku biedrība. Daļa iedzīvotāju noteikti ir balsojuši pret un tagad nav šā veidojuma dalībnieki. Taču šie cilvēki, būdami dzīvokļu īpašnieki, tomēr vēlas piedalīties mājas dzīvē, kontrolēt tajā notiekošos procesus. Bet tas ne vienmēr ir iespējams, jo svarīgākos lēmumus tagad pieņem nevis kopsapulce, bet tieši biedrības biedri.
■ Kā galīgi nezaudēt tiesības piedalīties mājas dzīvē?
■ Kādi lēmumi joprojām ir dzīvokļu īpašnieku kopsapulces privilēģija?
■ Vai īpašnieku biedrības pienākums ir sniegt pārskatu visiem mājas iemītniekiem, tai skaitā tiem, kas iebilduši pret biedrības dibināšanu?
■ Vai dzīvokļa īpašniekam, kas atteicies iestāties biedrībā, var liegt piedalīties biedrības biedru sapulcē?
Uz šiem un citiem jautājumiem atbild juridiskais konsultants Juris Bautra.
Kas lemj mūsu vietā?
– Saskaņā ar Privatizācijas likumu dzīvokļu īpašniekiem privatizētajās mājās iespējami ātrāk jāsarīko kopsapulce, jānodibina dzīvokļu īpašnieku biedrība un jāpārņem no pašvaldības (vai valsts) mājas pārvaldīšanas tiesības.
– Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieku biedrībām vajadzētu būt visās mājās?
– Jā, bet pagaidām šo likuma prasību izpildījuši tikai nedaudzi mājokļu īpašnieki.
– Parunāsim par mājām, kuras nesteidz dibināt biedrību un pārņemt pārvaldīšanu. Kādas tiesības ir tādas mājas iemītniekiem?
– Ir divi galvenie jautājumi, kas visus satrauc, proti, maksas sadale par komunālajiem pakalpojumiem un pārvaldīšanu, kā arī mājas apsaimniekošanas maksas noteikšana. Dzīvokļu īpašnieki nepārņemtajās mājās šos divus jautājumus var izlemt kopsapulcē. Lēmums tiek pieņemts ar vienkāršu balsu vairākumu.
– Ko tad, ja cilvēki nav spējuši vienoties vai vienkārši nav sanākuši kopā?
– Tad samaksas kārtību nosaka pārvaldnieks, vadoties pēc Ministru kabineta noteikumiem Nr. 1013 un Nr. 1014.
– Lielākoties dzīvokļu īpašnieki privatizētajās, bet nepārņemtajās mājās sēž klusu kā pelītes...
– Tāpēc arī pārvaldnieki paši nosaka tādām mājām apsaimniekošanas maksu un sastāda remonta darbu sarakstu.
Klusēt ir kaitīgi
– Bet vai tad iedzīvotāji vismaz nav jāinformē par namu pārvaldes plāniem?
– Ir jāinformē. Namu pārvalde katru gadu līdz 15. oktobrim sastāda mājas apsaimniekošanas izdevumu tāmi nākamajam gadam un piedāvā dzīvokļu īpašniekiem ar to iepazīties. Iedzīvotājiem ir tiesības līdz 15. novembrim sapulcēties, apspriest tāmi un piedāvāt pārvaldniekam savus variantus. Ja viņi nav to izdarījuši, namu pārvaldes plāns stājas spēkā.
– Vai nepārņemto māju iedzīvotāji var pieprasīt, lai pārvaldnieks samazina maksu par apsaimniekošanu vai atceļ dārgus remonta darbus?
– Var. Bet pārvaldniekam ir tiesības pateikt: „Mēs jūsu variantam, godājamie iedzīvotāji, nepiekrītam, jo par tādu naudu nav iespējams māju apsaimniekot”.
– Kas notiks tālāk?
– Vai nu spēkā stāsies namu pārvaldes piedāvātā tāme, vai arī iedzīvotājiem jāmeklē cits pārvaldnieks, kas piekritīs viņu nosacījumiem.
– Vai viņi var mēģināt paši pārvaldīt māju?
– Arī tas ir variants, tikai tādā gadījumā dzīvokļu īpašniekiem tomēr nāksies nodibināt biedrību un pārņemt pārvaldīšanas tiesības.
Īpašniekiem ir ekskluzīvas tiesības
– Tātad, kamēr mājā nav nodibināta dzīvokļu īpašnieku biedrība, namu pārvaldei ir tiesības agresīvi iestāties par savu skatījumu apsaimniekošanas jautājumos. Kā mainās iedzīvotāju tiesības, ja mājā tiek nodibināta biedrība?
– Paraudzīsimies, kā izskatīsies mājas iekšējā struktūra. Augstākā instance joprojām būs dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Rangu zemāk lēmumu pieņemšanā atradīsies biedrības (juridiskas personas, kas, pamatojoties uz kopsapulces lēmumu, pārņēmusi mājas pārvaldīšanu) biedru sapulce. Mūsu rangu tabulas pašā apakšā būs biedrības valde un priekšsēdētājs, tiem pilnvaras ir ļoti ierobežotas.
– Tātad biedrība sāk pārvaldīt māju pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmuma vietā?
– Jā, bet tas nenozīmē, ka mājai jāpāriet uz pašapkalpošanos. Tā var palikt vecās namu pārvaldes paspārnē. Vienkārši mainīsies lēmumu pieņemšanas shēma.
– Kādus lēmumus mājā varēs pieņemt vienīgi dzīvokļu īpašnieku biedrība?
– Tikai visi dzīvokļu īpašnieki kopīgi var izlemt, kas pārvaldīs viņu māju un kādus darbus šim pārvaldniekam uzticēt. Bez tam kopsapulcei pieder ekskluzīvas tiesības izlemt ar kopīpašumu saistītus jautājumus.
– Piemēram?
– Vai vajadzētu pārdot kopīgo zemi? Vai, gluži pretēji, ir vērts atpirkt no privātīpašnieka zem mājas atrodošos zemi? Vai atļaut iedzīvotājiem kopīgajā pagalmā būvēt garāžas? Mājā var rasties daudz tādu nelielu, bet svarīgu jautājumu.
Var parādīt durvis
– Iedzīvotāji bieži sūdzas, ka biedrības izraidot no saviem pasākumiem dzīvokļu īpašniekus, kas nav iestājušies biedrībā. Sanāksmes notiek aiz slēgtām durvīm. Kāpēc vienas daļas iedzīvotāju viedoklis pēkšņi kļūst nevajadzīgs, bet pašiem cilvēkiem tiek liegta informācija?
– Neaizmirsīsim, ka biedrība ir juridiska persona. Citiem vārdiem sakot, tas ir uzņēmums. Dzīvokļu īpašnieki savā kopsapulcē ir piešķīruši biedrībai noteiktas pilnvaras. Vispirmām kārtām tās ir tiesības pārvaldīt māju. Iedomājieties, ka mēs esam uzrakstījuši pilnvaru: „Atļauju tādam un tādam sakārtot manu māju, veikt remontu”. Vai mēs jutīsimies pārsteigti, redzot, ka šis cilvēks sāk rosīgi darboties? Mēs esam viņam uzticējušies, un mūsu vienošanās ietvaros viņam nav mums nekas vairāk jājautā.
– Cilvēki nebūs ar jums vienisprātis: daži jaunajai biedrībai ir pauduši uzticību, daži ne. Pēdējie vēlas zināt, kā strādā jaunā organizācija, bet ieeja sapulcē, kur tiek lemti svarīgi apsaimniekošanas jautājumi, viņiem ir liegta. Ko darīt?
– Saskaņā ar likumu starp dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldnieku – biedrību (vai kooperatīvu) ir jābūt noslēgtam koplīgumam. Šis dokuments stājas spēkā, kad to parakstījuši vairāk nekā 50% dzīvokļu īpašnieku. Jā, neapmierinātie ir katrā mājā, bet pēc koplīguma parakstīšanas viņiem jāpakļaujas vairākuma viedoklim.
– Kam jābūt rakstītam koplīgumā?
– Tur tad arī tiek skaidri pateikts, kādus lēmumus attiecībā uz māju iedzīvotāji uztic dzīvokļu īpašnieku biedrībai un kādus pieņems paši kopsapulcē.
Nepalikt bez tāmes
– Miniet piemērus tam, kādus lēmumus var pieņemt biedrības biedru sapulce, neprasot dzīvokļu īpašnieku kopsapulces domas.
– Biedrībai, kas pārvalda māju, ir tiesības lemt, ar kādiem apakšuzņēmējiem slēgt līgumus. Teiksim, māja var nealgot sētnieku, bet uzaicināt specializētu firmu. Biedrība var noteikt atalgojumu valdes priekšsēdētājam un locekļiem. Visi lēmumu paraugi parasti ir ietverti biedrības statūtos. Ar šo dokumentu ir vērts iepazīties visiem mājas iedzīvotājiem, arī tiem, kas nav iestājušies biedrībā, jo tas ļaus izprast situāciju.
– Tomēr nav skaidrs! Sakiet, ar ko pārvaldniekam jāsaskaņo nākamā gada apsaimniekošanas izdevumu tāme – ar dzīvokļu īpašnieku kopsapulci vai tikai ar biedrības biedru sapulci?
– Loģiski būtu to saskaņot ar visiem dzīvokļu saimniekiem. Bet šis jautājums ir ārpus likumu un noteikumu darbības robežām. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, apstiprinot pārvaldnieku, var nolemt: „Uzticam mūsu jaunajai biedrībai saskaņot tāmi ar visiem īpašniekiem (vai, pretēji, tikai ar biedrības biedriem)”. Lai kāds lēmums būtu pieņemts, tas mājai kļūst par likumu.
– Bet gadījumā, ja kopsapulce pieņem lēmumu, ka apsaimniekošanas izdevumu tāme jāsaskaņo tikai ar dzīvokļu īpašnieku biedrības biedriem, cilvēki, kas balsojuši pret biedrības dibināšanu un nav tajā iestājušies, pilnībā zaudē tiesības piedalīties mājas dzīvē!
– Jā, viņi var zaudēt kontroli pār situāciju. Varētu likties, ka šī lieta atstāta pašplūsmai, bet tā nav. Jukas var rasties tikai tad, ja īpašnieki vispār nepieņem nekādus lēmumus.
– Labi! Pieņemsim, ka vairākumam iedzīvotāju nepatīk, ka apsaimniekošanas tarifus mājā nosaka biedrība, viņi vēlas atgūt šo pilnvaru. Ko viņiem vajadzētu darīt?
– Vajag tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē pieņemt attiecīgu lēmumu un izdarīt grozījumus apsaimniekošanas līgumā.
– Tātad dzīvokļu īpašnieku vienkāršs vairākums tomēr saglabā tiesības kontrolēt biedrību?
– Jā.
Kā vārdam lielāks spēks?
– Aplūkosim vēl vienu situāciju. Gadās, ka biedrības biedri ir visai neapmierināti ar valdes darbību. Priekšsēdētājs visus lēmumus naudas jautājumos pieņemot pats, neapspriežoties ar biedrības biedriem.
– Augstākā vara dzīvokļu īpašnieku biedrībā pieder biedru kopsapulcei, kura savai valdei piešķir vienas vai otras pilnvaras. Šīs pilnvaras tiek nostiprinātas biedrības statūtos. Biedrības dalībnieku kopsapulce var jebkurā brīdī grozīt statūtus.
– Vai tas nozīmē, ka priekšsēdētājam nav absolūtas varas?
– Pilnīgi pareizi, lai gan daļu lēmumu pareizāk būtu uzticēt vai nu viņam, vai valdei. Minēšu piemēru. Biedrības statūtos var būt ierakstīts: „Lēmumus par remonta darbiem līdz 5000 latu vērtībā pieņem biedrības valde. Visi izdevumi, kas pārsniedz šo limitu, valdei jāsaskaņo ar biedrības biedru sapulci”. Tāpat būtu prātīgi priekšsēdētājam uzticēt lēmumu pieņemšanu par summu no 500 līdz 1000 latiem. Visus darbus, kuru cena pārsniedz norunāto, viņam vajadzēs saskaņot ar valdi.
Pārskatu labāk sniegt visiem
– Pastāstiet, lūdzu, kādā veidā dzīvokļu īpašnieku biedrības pārvaldītā mājā sniedzams gada pārskats. Kam atskaitās pārvaldnieks – visiem īpašniekiem vai tikai biedrības biedriem?
– Arī tas tiek izlemts pirmajā dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, nododot pārvaldes funkciju biedrībai. Ja tobrīd jautājums par pārskatu netiek izlemts, tas paliek karājamies gaisā un mājā ir iespējami konflikti.
– Tas par tiem konfliktiem ir taisnība. Cilvēki bieži sūdzas, ka pārvaldnieks pārskata ziņojumu nolasa tikai saujiņai dzīvokļu īpašnieku biedrības biedru, bet visi pārējie mājas iemītnieki atkal paliek bez informācijas.
– Vislabāk un pareizāk būtu, ja biedrības valdes priekšsēdētājs pārskatu sniegtu visu dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē. Tas ļautu izvairīties no neapmierinātības mājā. Bet atcerieties arī, ka saskaņā ar jaunajiem Ministru kabineta noteikumiem jebkuram dzīvokļa īpašniekam ir tiesības ierasties pie pārvaldnieka un individuāli iepazīties ar visiem mājas finanšu un tehniskajiem dokumentiem. Tā ka pilnīgi bez informācijas neviens nepaliks.
– Vēl viena situācija: mājā izveidotas divas dzīvokļu īpašnieku biedrības, kas cīnās par tiesībām pārvaldīt māju.
– Biedrību var būt kaut desmit, bet māju pārvaldīs tikai viena.
– Bet ja māja sadalījusies divās naidīgās nometnēs un katra atbalsta savu pretendentu?
– Pārvaldnieka statusu iegūs tā juridiskā persona, kas noslēgusi līgumus ar pakalpojumu sniedzējiem. Šai biedrībai arī būs tiesības izrakstīt iedzīvotājiem rēķinus.
Cilvēki sūdzas – jurists atbild
– Cilvēki vaicā, vai tad, ja viņi ir pārņēmuši mājas pārvaldīšanas tiesības, viņi tomēr var palikt vecās namu pārvaldes paspārnē?
– Protams, tikai pārvaldnieks jebkurā gadījumā būs dzīvokļu īpašnieku biedrība, kas namu pārvaldei nodos nekustamā īpašuma apsaimniekošanas tiesības.
– Ko darīt, ja mājas iedzīvotāji ir galīgi vīlušies biedrībā un vēlas atgriezties pie iepriekšējās pārvaldes formas?
– Atdot māju atpakaļ pašvaldības vai valsts pārvaldīšanā viņi nevarēs. Te darbojas cita shēma. Parasti taču cilvēki ir neapmierināti nevis ar biedrību, bet konkrētiem tās pārstāvjiem. Problēmu var atrisināt, ievēlot jaunu valdi vai tās priekšsēdētāju. Ja biedrību nolemts pavisam likvidēt, pārvaldīšanas tiesības atļauts nodot kādai pilnvarotai personai vai namu pārvaldei.
– Mūsu lasītāji no Rīgas sūdzas, ka nevar savu māju atdalīt no vecā dzīvokļu kooperatīva. Vai tiešām tas ir tik sarežģīti?
– Gluži pretēji, tas ir viegli izdarāms. Ja kādas mājas dzīvokļu īpašnieki ir nolēmuši aiziet no kooperatīva, pēdējam nav nekādu tiesību viņus aizkavēt. Viņiem ir tiesības vai nu dibināt savu biedrību mājas pārvaldīšanai, vai arī uzticēt šo funkciju kādam uzņēmumam.
Sarunu rosinoša vēstule
„Labdien, godājamā avīze „Darīsim Kopā!” Pirms dažām nedēļām mūsu mājā notika kooperatīvās sabiedrības Lemešu dalībnieku sapulce. Pats jau sen esmu šā kooperatīva biedrs, iestājos, lai vismaz kaut kādā veidā spētu ietekmēt mājas likteni.
Diemžēl pēdējā sapulce mani samulsināja. Uz to bija uzaicināti visi dzīvokļu īpašnieki, bet, sastādot 2011. gada budžetu, balsstiesības tika dotas tikai kooperatīva dalībniekiem. Jutos sašutis. Kā tā var? Cik man zināms, mājas apsaimniekošanas tāmes un budžeta apspriešanā un pieņemšanā var piedalīties jebkurš dzīvokļa īpašnieks!
Kooperatīva jurists apgalvoja, ka man nav taisnība, bet es turpināju uzstāt, jo situācija likās ļoti netaisnīga. Nolēmu jautājumu noskaidrot Rīgas pašvaldībā.
Tur speciālisti man paskaidroja, ka kooperatīvs Lemešu, kas dibināts jau padomju laikā, tagad ir juridiska persona, kas pārvalda un apsaimnieko mūsu māju. Pēc svara un statusa tas esot pielīdzināms jebkurai namu pārvaldei.
Māja ar šo pārvaldīšanas uzņēmumu jeb kooperatīvu ir noslēgusi līgumu. Tas bija jāparaksta lielākajai daļai dzīvokļu īpašnieku, kuri kopsapulcē bija balsojuši par to, lai mājas pārvaldīšanu uzticētu kooperatīvam.
Tad kāpēc mājas 2011. gada budžeta apspriešanā drīkstēja piedalīties tikai kooperatīva dalībnieki? „Iedomājieties,” man skaidroja Rīgas domes jurists, „ka trīs jūsu mājas iemītnieki nodibinājuši deratizācijas firmu un māja uzticējusi tai pagraba žurku iznīdēšanu. Nevienam no dzīvokļu īpašniekiem nav tiesību šīs firmas iekšējā sapulcē dot norādījumus, kādu tehniku lietot, cik daudz indes iepirkt. Līdzīgi notiek ar jūsu kooperatīvu (jeb dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību). Šā veidojuma budžetu var apspriest tikai tā dalībnieki”.
Man paskaidroja, ka VISU dzīvokļu īpašnieku kopsapulce saglabā galveno funkciju – pārvaldnieka nomaiņu. Ja vairākumam īpašnieku nepatīk, kā mājā saimnieko kooperatīvs Lemešu, viņiem ir tiesības izraudzīties citu uzņēmumu – jebkuru pašvaldības vai privāto namu pārvaldi.
Pie viena vēlos man līdzīgiem aktīviem dzīvokļu īpašnieku biedrību vai kooperatīvo sabiedrību biedriem pastāstīt, kā Rīgas domē man palīdzēja viest skaidrību pārvaldnieka kvalifikācijas jautājumā. Izrādās, ka saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu visiem pārvaldniekiem līdz 2011. gada 31. decembrim jāiegūst profesionālā izglītība un sertifikāts. Tas attiecas arī uz mūsu kooperatīva darbiniekiem. Sertifikāts jāiegūst kādam no šīs organizācijas valdes. Protams, tas nozīmē mācīties un ieguldīt izglītībā 600 līdz 1000 latu. Ja izrādīsies, ka kooperatīvā nav neviena cilvēka ar vajadzīgo izglītību, tas zaudēs tiesības pārvaldīt māju, un tādā gadījumā pašvaldība mums iecels piespiedu pārvaldnieku. Visām dzīvokļu īpašnieku biedrībām jau laikus vajadzētu apdomāt šo situāciju!”
Ar cieņu, Viktors