Dagnija VILNĪTE,
Ogres novada p/a „Mālkalne” klientu apkalpošanas dienesta vadītāja
Kāds labums ir no māju vecākajiem? Vai katrs var par tādu kļūt? Kur ir atbildības robeža cilvēkam, kuram uzticējušies mājas iedzīvotāji? Kas ietilpst mājas vecākā pienākumos un ko varbūt vispār nevajadzētu darīt?
Kas tas tāds – mājas vecākais?
Uz jautājumiem centīšos atbildēt, pamatojoties uz pašvaldības aģentūras „Mālkalne” pieredzi Ogres novada māju apsaimniekošanā, kā arī uz pētījumu, ko zinātniskā darba ietvaros veicu mācību laikā Rīgas Tehniskās universitātes Būvuzņēmējdarbības un nekustamā īpašuma ekonomikas un vadīšanas katedrā.
Jāsāk ar to, ka Latvijas likumdošanā mājas vecākā statuss juridiski vispār nav noteikts. Mājas vecākajam nav nepieciešama speciālā izglītība. Viņš tiek ievēlēts iedzīvotāju kopsapulcē un pilda vidutāja lomu starp dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldītāju. Ne katram piemīt šo rūpju pilno pienākumu veikšanai nepieciešamās rakstura īpašības, taču liktenis var izkārtot visādi...
Ogrē sāka ar statūtiem
Mājas vecākā darbs nav no pateicīgajiem. Ir jāprot rast kopēju valodu ar iedzīvotājiem, kuriem ir visdažādākās intereses, arī vienaldzība pret visu notiekošo, kā arī jāpanāk, lai komunālie dienesti pildītu dzīvokļu īpašnieku izteiktos priekšlikumus un norādījumus.
2000. gada 7. jūlijā Ogres pilsētas dome apstiprināja Nolikumu par dzīvojamo māju vecākajiem, kurā ir konkrēti atrunāti visi mājas vecākā pienākumi un tiesības. Šis nolikums nosaka kārtību, kādā tiek nodrošināta efektīva un ātra informācijas apmaiņa starp Ogres pilsētas dzīvojamo māju dzīvokļu īrniekiem un īpašniekiem un Ogres novada pašvaldības māju apsaimniekotāju.
Nolikuma mērķis ir nodrošināt Ogres pilsētas dzīvojamo māju un tām piegulošo teritoriju pārzināšanu, Latvijas Republikas normatīvo aktu (likumu, noteikumu u.c.) pārkāpumu novēršanu.
Staigājoša enciklopēdija
Kā praksē tiek īstenoti sakari starp namu pārvaldi un iedzīvotāju ievēlēto mājas vecāko?
Apsaimniekotājs slēdz sadarbības līgumu ar mājas vecāko, kurā nosaka abu pušu pienākumus, tiesības un atbildību.
Savu pienākumu kvalitatīvas izpildes nodrošināšanai mājas vecākajam jāzina pašvaldības izstrādātais nolikums, mājas īpašnieka (valdītāja), komunālo pakalpojumu sniedzēju, tiesību aizsardzības iestāžu, speciālo dienestu telefoni un adreses. Viņam jābūt pieejamiem normatīvajiem aktiem par ugunsdrošību, sanitāro apkopi, dzīvojamo telpu lietošanu, tāpat arī īres līguma, dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas līguma un līguma par komunālo pakalpojumu piegādi paraugiem. Mājas vecākajam jāzina, kur dzīvojamā mājā vai ar to funkcionāli saistītajās ēkās un būvēs atrodas elektrības sadales skapis, gāzes ievadi, ūdensvada aizbīdņi un ventiļi, uzskaites mēraparāti, pirmā kanalizācijas aka un citas inženierkomunikācijas un to noslēgierīces.
Viena no īpašībām, kas nepieciešama mājas vecākajam, ir komunikabilitāte, jo viens no viņa galvenajiem uzdevumiem ir gan iedzīvotāju, gan dzīvojamās mājas pārvaldītāja informēšana. Māju vecākajiem nepieciešama arī racionāla pārliecināšanas spēja, jo, izmantojot loģiskus argumentus un faktus, viņiem jāpierāda dažādu priekšlikumu atbilstība vajadzīgā mērķa sasniegšanai.
„Neēst” citam citu
Uzskatu, ka mājas vecākajam ir jāstājas Valsts ieņēmumu dienesta nodokļu maksātāju uzskaitē, jo faktiski viņš piedalās uzņēmējdarbībā – dzīvojamās mājas apsaimniekošanas un pārvaldīšanas procesā.
Viena no svarīgākajām metodēm, kas veicina darba labāku izpildi, ir atgriezeniskā saite. Komunikācijas procesā pusēm jābūt godīgām, objektīvām un jābalstās tikai uz faktiem, nevis vienai otra jānosoda un jāapvaino. Pretējā gadījumā pusēm rodas instinktīva pašaizsardzības reakcija, kas kavē rast kopēju valodu.
Mūsdienās aizvien mazāk uzmanības tiek veltīts pagātnes faktu kontrolei, uzmanība tiek koncentrēta uz nākotnes analīzi, jo tikai pareizi un skaidri mērķi, laikus paredzēti alternatīvie ceļi to sasniegšanai, kā arī efektīva lēmumu pieņemšanas sistēma var nodrošināt uzņēmuma veiksmīgu attīstību.
Ar māju vecākajiem, kuri pārstāv iedzīvotāju intereses, Ogrē ik gadu tiek saskaņoti mājās veicamie darbi un iespējamais apsaimniekošanas maksas palielinājums konkrētu darbu veikšanai.
Kā pārvēlēt?
Ja dzīvokļu īpašniekus neapmierina mājas vecākā darbs, iedzīvotāju iniciatīvas grupa var vienoties par pārvēlēšanas sapulces sasaukšanas laiku un izlikt pie mājas attiecīgu paziņojumu. Mājas vecāko var pārvēlēt katru gadu. Sapulcē mājas vecākais sniedz pārskatu par savu veikumu un iesaka jaunos mājas vecākā kandidātus, par kuriem sapulces dalībnieki balso. Protokolā ir jāparakstās vairāk nekā pusei dzīvokļu īpašnieku.
Gadījumos, kad ir skaidri zināms, kurš būs jaunais „mājas saimnieks”, sapulci var nerīkot, pietiek ar to, ka iedzīvotāju iniciatīvas grupa vai bijušais mājas vecākais sagatavo protokolu un lūdz iedzīvotājus ar savu parakstu apliecināt, ka tie piekrīt jauna mājas vecākā ievēlēšanai.
Mājas vecākajam ir jāziņo namu pārvaldei par negācijām – nelikumīgām pārbūvēm, dzīvojamo telpu patvaļīgu aizņemšanu. Mājas vecākais var redzamā vietā izlikt informāciju vai personiski paziņot mājas iedzīvotājiem par notikušajām vai gaidāmajām aktivitātēm (remontiem, pārbūvi, pārtraukumiem pakalpojumu piegādē).
Tautas kontrole
Mājas vecākajam ir jāuzrauga dzīvojamās mājas koplietošanas telpu durvju un logu tehniskais stāvoklis, jāprot sadarboties ar sētnieku un jāseko tam, lai piemājas teritorijā valdītu kārtība, lai tur neatrastos klaiņojoši dzīvnieki.
Mājas vecākais var piedalīties mājas apsekošanā, ēkas kopējo skaitītāju rādījumu nolasīšanā, un viņam ir tiesības pārbaudīt veikto remontdarbu kvalitāti.
Diemžēl namu pārvaldes sadarbībā ar māju vecākajiem ir arī problēmas. Piemēram, Ogrē bieži tiek saņemtas sūdzības par to, ka māju vecākie vienpersoniski izlemj ar mājas apsaimniekošanu saistītus jautājumus, nerēķinoties ar iedzīvotāju viedokli un neuzklausot viņu priekšlikumus, un ka viens otrs nekorekti darbojas ar mājas parādnieku sarakstiem. Otrs moments – daļa iedzīvotāju vispār nekomunicē ar kaimiņiem, pat nezina, ka ir tāds mājas vecākais un ka viņiem ir tiesības piedalīties apsaimniekošanas jautājumu apspriešanā. Tas rada dažādus pārpratumus un aizvainojumus.
Apkopojot sacīto, vēl piebildīšu, ka mājas vecākais ir tāds kā vadītājs, kuram jāprot risināt konfliktsituācijas, jāuzņemas šķīrējtiesneša vai starpnieka funkcijas. Mājas pārvaldītājam ir jābūt pārliecinātam, ka mājas vecākais šīs funkcijas pilda objektīvi, neļaujoties emocijām vai subjektīviem aizspriedumiem.
Savukārt mums, apsaimniekotājiem, lai sekmīgi sadarbotos ar klientiem, ir jāzina, ko viņi no mums kā no pakalpojuma sniedzēja gaida. Veiksmīgas sadarbības gaitā tiek noskaidrotas daudzas nianses, kļūst zināms, kas apmierina un kas neapmierina esošos un potenciālos klientus. Veids, kā noskaidrot, kas pašvaldības dzīvojamo māju pārvaldītājam vai apsaimniekotājam ir jāmaina un jāuzlabo, ir samērā vienkāršs – tā ir klientu aptauja, izmantojot speciāli izveidotu anketu.
Šai sakarā mēs katru gadu veicam pētījumu. Tā mērķis ir pavisam vienkāršs – noskaidrot, kas klientiem patīk, kas ne, un ko darīt, lai uzlabotu situāciju. Ir izstrādāti pamata jautājumi, kas paliek nemainīgi gadu no gada, lai būtu iespējams saņemtās atbildes salīdzināt. Šo pieredzi uzskatām par veiksmīgu un esam gatavi tajā dalīties ar citiem namu apsaimniekotājiem, kā arī dzīvokļu īpašnieku biedrībām un kooperatīvajām sabiedrībām.
Šis raksts sagatavots, pamatojoties uz autores zinātnisko darbu, kas tapis mācību laikā Rīgas Tehniskās universitātes Būvuzņēmējdarbības un nekustamā īpašuma ekonomikas un vadīšanas katedrā. RTU ir vienīgā mācību iestāde Latvijā, kur iespējams iegūt jebkuram pārvaldniekam nepieciešamo augstāko akadēmisko izglītību mājokļu pārvaldīšanas jomā!