„Es nemaksāšu šos rēķinus!”

Tiesas drāma daudzdzīvokļu namā: kā dzīvokļa īpašnieks atteicās maksāt 2000 eiro un uzvarēja dzīvokļu īpašnieku biedrību?

Kādā tipiskā Latvijas daudzdzīvokļu namā uzliesmoja situācija, kas labi pazīstama daudziem dzīvokļu īpašniekiem: neliela dzīvokļu īpašnieku biedrība nolēma piedzīt no viena dzīvokļa īpašnieka parādu par mājas pārvaldīšanas pakalpojumiem. No pirmā acu uzmetiena – parasts strīds, taču dzīvokļa īpašnieks ieņēma principiālu nostāju: “Pārvaldnieks prettiesiski pieprasa no manis milzīgu naudu par pakalpojumiem, kurus es neesmu saņēmis!” Lieta nonāca apelācijas instancē, un tās detaļas ir pamācošas visiem, kas saskaras ar līdzīgām prasībām. 

„Maksā vai tiesāsim!”

Dzīvokļu īpašnieku biedrība pieprasīja no iedzīvotāja gandrīz 2000 eiro, apgalvojot, ka viņš ir parādā par mājas pārvaldīšanu. Taču vai tiešām tika sniegti attiecīgie pakalpojumi?

Kā viss sākās – biedrība vēršas tiesā

2021. gada 7. maijā dzīvokļu īpašnieku biedrība A vērsās tiesā ar prasību pret vienu no iedzīvotājiem – dzīvokļa īpašnieku B. Biedrība apgalvoja, ka īpašnieks ir parādā 1467,90 eiro par mājas pārvaldīšanas pakalpojumiem laika posmā no 2021. gada februāra līdz septembrim. Parādam tika pieskaitīti procenti – 64,92 eiro, kā arī vēlāk tiesāšanās izdevumi gandrīz 500 eiro apmērā.

Biedrība, protams, bija neapmierināta ar šī iedzīvotāja uzvedību. Kā norādīja biedrības advokāts Andrejs Ādamsons, 2019. un 2020. gada dzīvokļu īpašnieku kopsapulcēs tika skaidri nolemts, ka visiem dzīvokļu īpašniekiem katru mēnesi jāmaksā 3 eiro par kvadrātmetru (neieskaitot maksu par apkuri, ūdeni, kanalizāciju u.c.).

Atbildētājs nepiekāpjas: „Es nemaksāšu par tukšu gaisu!”

Taču dumpīgais dzīvokļa īpašnieks nolēma, ka nemaksās 3 eiro par kvadrātmetru jaunajam pārvaldniekam. Un lieta nebija pat summas lielumā. Savās iebildēs tiesā viņš norādīja, ka vispār netika uzaicināts uz 2019. gada sapulci, kurā pieņemts pirmais lēmums par mājas pārvaldīšanu. Uz minēto sapulci tika aicināti tikai 5 no 13 dzīvokļu īpašniekiem, tātad kvoruma nebija, un lēmums par pārvaldīšanas nodošanu biedrībai netika pieņemts.

Līgumu ar jauno pārvaldnieku viņš nav parakstījis un nevienu rēķinu par pakalpojumiem nav saņēmis. Biedrība nav sniegusi pierādījumus par pakalpojumiem – ne par uzkopšanu, ne atkritumu izvešanu. Iedzīvotājam B pat tika liegta piekļuve koplietošanas telpām.

Apkalpošanas maksā tika iekļauta uzkrājumu veidošana fasādes un jumta remontam otrā ēkā, kas atrodas uz tā paša zemesgabala kā B māja. Īpašnieks nesaprata, kāpēc viņam būtu jāmaksā par svešas mājas remontu, pat ja tā atrodas blakus. No biedrības nebija iespējams saņemt paskaidrojumus – tā pieprasīja samaksu par neskaidrām pozīcijām, piemēram, „juridiskie pakalpojumi” un “pārvaldīšanas izdevumi”, bez detalizācijas.

Kopumā iedzīvotāja viedoklis bija skaidrs: „No manis prasa naudu, bet paskaidrot, par ko tieši, nespēj.”

Pirmais raunds: rajona tiesa daļēji atbalsta biedrību

2024. gada 22. februārī Kurzemes rajona tiesa pieņēma spriedumu: prasība tika daļēji apmierināta. Tiesa nolēma piedzīt no īpašnieka 1360,74 eiro pamatparādu un 39,63 eiro procentus, kā arī daļu tiesas izdevumu. Taču tiesa jau toreiz atzina, ka daļa biedrības prasību nav pierādīta: 146,79 eiro parāds un 25,29 eiro procenti netika piedzīti.

Šādam spriedumam īpašnieks atkal nepiekrita un iesniedza apelāciju, uzsverot, ka ne juridiska, ne faktiska pamata parāda piedziņai nav.

Apelācija – tiesa izvērtē argumentus pa daļām

Un tā 2025. gada februārī puses atkārtoti izklāstīja savas pozīcijas apelācijas instancē. Dzīvokļu īpašnieku biedrība, protams, uzstāja, ka īpašnieku kopsapulču lēmumi ir leģitīmi, mājas apsaimniekošanas maksa noteikta ar balsu vairākumu, pakalpojumi tika sniegti un līdzekļi nepieciešami abu ēku uzturēšanai uz viena zemesgabala.

Rēķinus biedrība neizrakstīja, jo „tā pieņemts” – īpašnieki paši zina, cik jāmaksā.

Fasādes un jumta remontdarbu izmaksas jāsedz visiem dzīvokļu īpašniekiem abās ēkās.

Dzīvokļa īpašnieks savukārt neatkāpās, jo viņš netika uzaicināts uz sapulcēm, kvoruma nebija, lēmumi nav pieņemti leģitīmi. Pārvaldīšanas līgumu viņš nav parakstījis, pakalpojumus nav saņēmis, rēķinus nav redzējis. Par svešas ēkas remontu viņam nav jāmaksā, vēl jo vairāk – par „juridiskajiem pakalpojumiem” un „pārvaldīšanas izdevumiem”, ja nav pierādīts, ka šādi pakalpojumi vispār tikuši sniegti. Biedrība nav iesniegusi nevienu dokumentu, kas apliecinātu pakalpojumu sniegšanu vai darbu izpildi.

Tiesas galvenie secinājumi: biedrība nav pierādījusi ne savas pārvaldītāja tiesības, ne pakalpojumu sniegšanas faktu

Apelācijas tiesa rūpīgi izpētīja lietas Nr.C69259421 (CA-0018-25/5) materiālus un nonāca pie vairākiem principiāliem secinājumiem.

Pārvaldnieks faktiski nav pārvaldnieks. Izrādās, ka 2019. gada sapulces dokumentos nav neviena vārda par to, ka mājas pārvaldīšana tiek nodota dzīvokļu īpašnieku biedrībai. Turklāt sapulcē nebija kvoruma, tātad pieņemtie lēmumi nav uzskatāmi par spēkā esošiem. Ar konkrēto dzīvokļa īpašnieku līgums netika slēgts.

Pārvaldnieks nespēj pierādīt, ka sniedzis pakalpojumus. Dzīvokļu īpašnieku biedrība tiesai nav iesniegusi nevienu pierādījumu, ka būtu veikusi jebkādus darbus: uzkopusi teritoriju, nodrošinājusi piekļuvi koplietošanas telpām, apmaksājusi elektrību.

Nepamatotas prasības. Maksājumos tika iekļauti izdevumi par citas mājas fasādes un jumta remontu, kā arī par juridiskiem un pārvaldīšanas pakalpojumiem, kuri nav apstiprināti ar dokumentiem. Šādas pozīcijas nevar izmantot naudas piedziņai.

Sacensības principa pārkāpums. Pirmās instances tiesa nepamatoti paļāvās uz biedrības apgalvojumiem, nepieprasot pierādījumus, un uzlika iedzīvotājam B pienākumu pierādīt „negatīvu faktu” – ka pakalpojumi netika sniegti. Tas ir pretrunā procesuālajām normām.

Biedrība zaudēja, dzīvokļa īpašnieks aizstāvēja savas tiesības

Apelācijas tiesa atcēla pirmās instances spriedumu tajā daļā, kas attiecas uz nepierādītām summām, un atteica biedrībai to piedziņu. Tiesa skaidri norādīja – ja pārvaldītājs nespēj pierādīt, ka pakalpojumi tika sniegti, un pārvalda māju, pamatojoties uz apšaubāmu lēmumu, tad pieprasīt naudu no dzīvokļa īpašnieka nav pieļaujams. Turklāt tiesa uzsvēra, ka īpašniekam nav jāmaksā par svešas ēkas remontu vai par pakalpojumiem, ko viņš nav saņēmis un nav pasūtījis. „Pieprasīt samaksu par nesniegtiem pakalpojumiem bez pārvaldīšanas līguma un pierādījumiem par izdevumiem nav pieļaujams. Likums aizsargā īpašniekus no šādām ļaunprātībām,” teikts tiesas spriedumā.

Kāpēc šī lieta ir svarīga?

Šis gadījums ir uzskatāms piemērs tam, kā mazas dzīvokļu īpašnieku biedrības, neizprotot juridiskās nianses, mēģina piedzīt naudu „pēc ieraduma” vai „pēc vienošanās”, neievērojot likumu un caurspīdīguma principu. Tās ne vienmēr sniedz pakalpojumus, ne vienmēr veic uzskaiti, bet pieprasa samaksu. Taču tiesas stāv likuma pusē, ja nav lēmuma, līguma vai pakalpojumu – nav arī parāda.

Dzīvokļu īpašniekiem, kuri nepiekrīt dzīvokļu īpašnieku biedrībai, var un vajag aizstāvēt savas tiesības. Pat ja pret viņiem vēršas visa biedrība vai draud ar tiesvedību, ir svarīgi pieprasīt dokumentus, protokolus, tāmes. Ja to nav – tiesa būs dzīvokļa īpašnieka pusē.

Ko secināt no šīs lietas? Vērtējam tiesas argumentus!

■ Vai dzīvokļa īpašniekam jāmaksā par mājas apsaimniekošanu, ja jaunais pārvaldnieks nav noslēdzis ar viņu individuālu līgumu?

Tiesa skaidri norādīja, ka individuāla līguma trūkums starp dzīvokļa īpašnieku un pārvaldnieku neatbrīvo īpašnieku no pienākuma maksāt par apsaimniekošanu, ja šāds lēmums pieņemts kopsapulcē ar balsu vairākumu. Spriedumā teikts: „Nav nozīmes tam, ka atbildētājs nav noslēdzis pārvaldīšanas līgumu, jo kopsapulces lēmumi ir saistoši visiem īpašniekiem, pat ja kāds nav piedalījies balsošanā vai bijis pret.”
Šajā gadījumā, ja kopsapulces lēmums par jauno pārvaldnieku un maksas apmēru būtu pieņemts, ievērojot visas procedūras, iedzīvotājam B būtu jāmaksā viss parāds.

■ Vai dzīvokļa īpašniekam mājā B jāsedz izmaksas par mājas A remontu, ja abi nami atrodas uz viena zemesgabala?

Tiesa viennozīmīgi norādīja, ka dzīvokļa īpašnieks mājā B nav atbildīgs par mājas A fasādes un jumta remonta izmaksām, pat ja abi nami atrodas uz viena zemesgabala un juridiski ir viena īpašuma daļa. Citiem vārdiem, ja nav īpašas vienošanās par kopīpašuma lietošanu un finansēšanu, izmaksas par vienu māju nevar uzlikt otras mājas dzīvokļu īpašniekiem.

■ Vai pārvaldniekam jāizraksta ikmēneša rēķini, pieprasot maksu par apsaimniekošanu?

Latvijas likumos nav tiešas prasības, ka pārvaldniekam jāizraksta individuāli ikmēneša rēķini katram dzīvokļa īpašniekam. Tomēr rēķinu izrakstīšana ir standarta un ieteicama prakse, jo tā nodrošina aprēķinu caurspīdīgumu un ļauj īpašniekam kontrolēt savas saistības.
Šajā gadījumā tiesa neatzina rēķinu trūkumu par pamatu atbrīvot iedzīvotāju B no maksāšanas pienākuma. Viņam būtu jāsedz parāds, ja maksāšanas pienākums būtu noteikts ar kopsapulces lēmumu, ievērojot visus likumus. Taču, ja nav ne rēķinu, ne pierādījumu par pakalpojumu sniegšanu, ne likumīga lēmuma – parādu piedzīt nevar.

■ Ja kopsapulcē nebija kvoruma un piedalījās tikai 5 no 13 cilvēkiem, vai lēmums ir likumīgs?

Nē, šādam lēmumam nav juridiska spēka.

■ Ja biedrība nesniedz sētnieka pakalpojumus, bet pieprasa par tiem samaksu, vai iedzīvotājam jāmaksā?

Nē, ja biedrība nesniedz sanitāros vai citus pakalpojumus, tai nav tiesību pieprasīt par tiem samaksu. Tiesa aizsargā īpašnieku intereses – jāmaksā tikai par reāli sniegtiem un apstiprinātiem pakalpojumiem.

■ Ko darīt, ja biedrība patiesi vēlas remontēt mājas? Kā izvairīties no kļūdām, kas noved pie tiesām?

Šī lieta uzskatāmi parāda, cik nopietns ir pārkāpums, ja biedrība mēģina piedzīt no dzīvokļa īpašnieka naudu par pakalpojumiem un darbiem, kam nav ne juridiska pamata, ne faktisku pierādījumu.

Kāpēc tas ir tik nopietns pārkāpums?

■ Likumīga lēmuma trūkums.

Sapulcē, uz kuru atsaucas prasītājs, nebija kvoruma, jo piedalījās tikai 5 no 13 īpašniekiem, bet lēmumu pieņemšanai nepieciešami vismaz 7.

Ne visi īpašnieki tika uzaicināti uz sapulci, tostarp atbildētājs.

Sapulces protokolā nav skaidra lēmuma par mājas pārvaldīšanas nodošanu biedrībai, tāpēc prasītājam nebija tiesību piedzīt naudu par nama pārvaldīšanu.

■ Pierādījumu trūkums par pakalpojumu sniegšanu.

Biedrība tiesai neiesniedza nevienu dokumentu, kas apliecinātu, ka tā patiesi sniegusi attiecīgos pakalpojumus, patiesībā tā nenodrošināja teritorijas tīrīšanu un piekļuvi koplietošanas telpām, kā arī nemaksāja par elektrību (to darīja pats atbildētājs).

Nav izrakstīts neviens rēķins, nav pierādījumu par izdevumiem par pozīcijām, par kurām pieprasīja naudu.

■ Mēģinājums piedzīt naudu par svešas ēkas remontu.

Prasītājs pieprasīja no dzīvokļa īpašnieka B naudu par mājas A fasādes un jumta remontu, lai gan likums neļauj šādas izmaksas uzlikt citas mājas dzīvokļu īpašniekiem. Šo prasību tiesa atzina par pilnīgi nepamatotu un norādīja, ka atbildētājam nav jāmaksā par sveša nama remontu.

■ Finanšu caurspīdīguma trūkums un manipulācijas.

Prasītājs tiesai sniedza dažādas aprēķinu un dokumentu versijas, kas savā starpā bija pretrunā. Maksājumos iekļāva pozīcijas, kas nav saistītas ar mājas faktisko pārvaldīšanu (piemēram, juridiskos pakalpojumus, kas nav apstiprināti ar līgumiem vai rēķiniem).

■ Pierādījumu sloga pārlikšana uz atbildētāju.

Prasītājs pieprasīja no atbildētāja pierādīt, ka pakalpojumi netika sniegti, lai gan likums nosaka, ka prasītājam jāpierāda, ka pakalpojumi tika sniegti un ir tiesības pieprasīt samaksu.

■ Kā biedrībai sakārtot savas lietas un turpmāk pārvaldīt mājas likumīgi?

Lai izvairītos no līdzīgām neveiksmēm tiesā, biedrībai nepieciešama visaptveroša „juridiskā sakopšana” un caurspīdīga darba organizēšana. Tiesa savā spriedumā iesaka turpmāk minētos praktiskus soļus:

■ Rīkot likumīgu kopsapulci.

Laicīgi un rakstiski informēt visus īpašniekus par sapulces datumu, laiku un vietu.

Nodrošināt kvorumu: sapulcē jābūt vismaz pusei no visiem īpašniekiem (vai kā to nosaka likums/statūti). Rakstīt detalizētu kopsapulces protokolu ar darba kārtību, balsošanas rezultātiem un lēmumiem.

■ Pieņemt lēmumus stingri saskaņā ar likumu.

Visas būtiskās lietas (pārvaldnieka izvēle, budžeta apstiprināšana, maksājumu kārtība) jāapstiprina ar likumīgu kopsapulces lēmumu.

Lēmumiem jābūt skaidri formulētiem un atspoguļotiem protokolā.

■ Slēgt pārvaldīšanas līgumus.

Ar katru īpašnieku (vai kolektīvu līgumu, ja to paraksta vairākums un tas atbilst likumam). Līgumā skaidri jānorāda pakalpojumu klāsts, norēķinu kārtība un pušu atbildība.

■ Veikt caurspīdīgu finanšu uzskaiti.

Regulāri izrakstīt rēķinus katram īpašniekam, kuros skaidri redzams, par ko, kādā apjomā un par kādu naudas summu tas izrakstīts. Atsevišķi uzskaitīt izdevumus katrai mājai, ja īpašumā ir vairāki objekti.

■ Dokumentēt pakalpojumu sniegšanu.

Glabāt veikto darbu aktus, rēķinus, līgumus ar apakšuzņēmējiem, kas pierāda, ka pakalpojumi patiešām tikuši sniegti. Pēc īpašnieku pieprasījuma nodrošināt šo dokumentu kopijas.

■ Neiekļaut maksājumos svešas izmaksas.

Nepieprasīt naudu par citas mājas remontu vai pārvaldīšanu, ja tas nav paredzēts likumā vai nav noslēgta atsevišķa vienošanās. Ievērot likuma normas par izmaksu sadalīšanu starp dažādu māju īpašniekiem vienā zemesgabalā.

■ Būt godīgiem un atklātiem.

Nemanipulēt ar dokumentiem, nemaldināt ne īpašniekus, ne tiesu.

Kļūdu gadījumā tās atzīt un labot, nevis censties „paslaucīt zem paklāja”.