Kā katru gadu, arī šogad mūsu uzņēmums aicina dzīvokļu īpašniekus uz kopsapulcēm, kurās viņi varēs iegūt informāciju un pieņemt dažādus lēmumus māju pārvaldīšanas jautājumos. Dzīvokļu īpašnieki ir aicināti apmeklēt kopsapulces ne tikai pienākuma pēc, bet tā ir iespēja kopīgi saskaņot veicamos darbus nākamajam gadam un atskatīties uz iepriekšējā gadā paveikto. Ikgadējais kopsapulču cikls sāksies marta sākumā.
Jeļena Baranovska, SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde ēku ekspluatācijas daļas vadītāja
Kāpēc iet uz kopsapulci?
Mēs aicinām dzīvokļu īpašniekus būt ieinteresētiem savas daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanā un uzturēšanā. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces visās daudzdzīvokļu mājās tiek organizētas pēc vienota principa, un darba kārtībā iekļauti četri galvenie jautājumi:
■ 2015.gada darbības pārskats un 2016.gada darba plāns;
■ dzīvokļu īpašnieku kontaktpersonas (mājas vecākā) atskaite par 2015.gadu;
■ līgumu slēgšana ar pakalpojuma sniedzējiem;
■ pārvaldīšanas maksa 2016.gadā un PVN likmes piemērošana.
Uzmanība tiks pievērsta arī tādiem jautājumiem kā ūdens patēriņa uzskaite, nelikumīgas pārbūves dzīvokļos un nodrošināta piekļuve pārvaldniekam kopīpašuma daļas komunikācijām apsekošanas un remontdarbu laikā.
Kā uzzināt, kad notiks sapulce?
Dzīvokļu īpašnieku sapulču grafiks visās uzņēmuma apsaimniekotajās daudzdzīvokļu mājās būs pieejams JNĪP izveidotajā informācijas sistēmā (www.jnip.lv), kurā reģistrētie klienti ar to var iepazīties. Tos dzīvokļu īpašniekus, kuri nav reģistrējušies sistēmā, informēsim individuāli – pastkastītēs ievietojot rakstisku paziņojumu par sapulces norises vietu, laiku un darba kārtību, kā arī mājas ieņēmumu–izdevumu pārskatu.
Ikviens dzīvokļa īpašnieks ir atbildīgs gan par savu atsevišķo dzīvokļa īpašumu, gan par kopīpašumu. Kopsapulces ir lieliska iespēja iesaistīties pārvaldīšanas procesā un uzzināt pārvaldnieka kā profesionāļa viedokli par mājai svarīgu jautājumu risināšanu.
Vai sapulcē iespējams ietekmēt mājas pārvaldīšanu?
Aicinām mūsu klientus pildīt likumā noteikto normu – pienākumu piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, t.sk. apmeklējot dzīvokļu īpašnieku kopsapulces. Mājoklis ir viens no svarīgākajiem īpašumiem, kas pieder cilvēkam, tāpēc dzīvokļa īpašnieka pienākums ir rast iespēju piedalīties organizētajās kopsapulcēs, kas skar kopīpašuma uzturēšanu un pārvaldīšanu.
Mājas pārvaldīšanu iespējams sekmīgi īstenot tad, ja tajā ir ieinteresēti visu dzīvokļu īpašnieki. Lai ikgadējā sapulce neizvērstos tikai par mājas pārvaldnieka formālu atskaiti par paveiktajiem darbiem un informēšanu par nākamā gadā veicamo darbu plānu, nepieciešams, lai sapulcē piedalās visi dzīvokļu īpašnieki. Informējam, ja uz sapulci ir ieradušies vairāk nekā 50% dzīvokļu īpašniekiem, tad šie dzīvokļu īpašnieki var pieņemt lēmumus par dzīvojamās mājas uzturēšanu un pārvaldīšanu, kas būs saistoši visiem dzīvokļu īpašniekiem konkrētajā mājā.
Būs jauni līgumi ar pakalpojumu sniedzējiem
Kādus jautājumus īpaši vajadzētu šogad apspriest kopsapulcēs?
Kā viens no aktuālākajiem jautājumiem ir līgumu slēgšana ar pakalpojumu sniedzējiem. Līgumattiecību sakārtošanu starp pakalpojumu sniedzējiem un dzīvojamās mājas īpašniekiem paredz likums un šis ir būtisks jautājums arī kontekstā ar izmaiņām, kas plānotas no šā gada 1.jūlija, kad pārvaldīšanas pakalpojumam tiks piemērota PVN 21 % likme.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteikts, ka dzīvokļu īpašnieki var likumā noteiktajā kārtībā pilnvarot kādu personu, kas var būt arī pārvaldnieks, un šī persona slēdz pakalpojuma līgumu visu dzīvojamās mājas īpašnieku vārdā.
Vēršam dzīvokļu īpašnieku uzmanību uz faktu, ka līgumi par pakalpojumiem tiek slēgti dzīvojamās mājas īpašnieku vārdā. Pakalpojumu saņēmēji ir dzīvojamo māju īpašnieki un aprēķins par saņemto pakalpojumu tiek sagatavots par visu māju, kas attiecīgi tālāk tiek sadalīts uz visiem dzīvokļu īpašniekiem. Rēķina sadalīšana pa dzīvokļu īpašumiem ir jāveic vai nu pašiem dzīvokļu īpašniekiem, vai ar pārvaldnieka starpniecību, ja viņš pilnvarots to darīt.
Šobrīd dzīvojamo māju īpašniekiem līgumattiecības ir sakārtotas ar siltumenerģijas piegādātāju un attiecībā uz pakalpojumu par liftu apsekošanu un tehnisko apkopi. Līgumattiecību sakārtošanu ir uzsākuši arī atkritumu apsaimniekotāji un ūdens piegādātāji. Sapulcēs mājas pārvaldnieks izskaidros dzīvokļu īpašniekiem, kā tieši notiek līgumu slēgšana un kāpēc tā nepieciešama.
Kā mainīsies maksa par pārvaldīšanu?
Jelgavā dažām daudzdzīvokļu mājām pārvaldīšanas maksa nav mainīta kopš 1998.gada, tāpēc ir jāpārskata pārvaldīšanas maksa. Uzņēmuma speciālisti ir veikuši aprēķinus katrai mājai par pārvaldīšanas maksu un tā ir jāmaina. Šī brīža maksa faktiski nodrošina tikai pārvaldīšanas darbību minimumu, taču ņemot vērā, ka lielai daļai māju ekspluatācijas termiņš ir tuvu beigām vai pat beidzies, ir jāsāk plānot papildus ieguldījumi. Sapulcēs pārvaldnieks informēs mājas īpašniekus par nepieciešamību noteikt apsaimniekošanas maksu atbilstošu faktiskajai situācijai, savukārt dzīvokļu īpašniekiem būs jāpieņem lēmums par maksas izmaiņām. Tāpat arī sapulcēs dzīvokļu īpašniekiem tiks skaidrots, kādas izmaiņas tik ieviestas pēc 1. jūlija, kad mājas pārvaldīšanas pakalpojumiem sāks piemērot pievienotās vērtības nodokli 21% apmērā.
Uzstādiet precīzus ūdens skaitītājus!
Iepriekšējo gadu pieredze liecina, ka kopsapulcēs allaž rodas jautājumi par ūdens patēriņa uzskaiti. Tā kā ūdens patēriņa aprēķinu un maksas sadali dzīvokļu īpašumiem veic pārvaldnieks, ir ļoti svarīgi iegūt precīzus datus, lai tiktu veikts precīzs aprēķins un līdz ar to izrakstītais maksājuma dokuments klientiem būtu korekts. Situācijā, kad dzīvokļu īpašumos ir uzstādītas mērierīces ar zemu mērījumu precizitāti vai pat mehāniski apturamas mērierīces, vai tās uzstādītas nekvalitatīvi, pieļaujot, ka savienojuma vietās var rasties ūdens noplūde, precīzs aprēķins nav iespējams. Līdz ar ko rodas starpība starp mājas ievadā uzstādītā skaitītāja rādījumiem un iedzīvotāju nodotajiem datiem par ūdens patēriņu, šī starpība izrakstītajos rēķinos parādās kā ūdens zudumi, kas ir jāsedz visiem dzīvokļu īpašniekiem.
Lai nodrošinātu klientiem kvalitatīvu pakalpojumu, JNĪP ir izvirzījusi augstus kritērijus mērierīcēm, kuras pārvaldnieks uzstāda dzīvokļu īpašumos un līdz ar to iedzīvotājiem tiek garantēta augsta mērījumu precizitāte, ko var nodrošināt tikai jaunas un kvalitatīvas mērierīces.
Ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pilnvarojusi kontaktpersonu (mājas vecāko) skaitītāju nomaiņas jautājumu risināt sadarbojoties ar citu uzņēmēju nevis pārvaldnieku, tad pārvaldnieks par tādiem dzīvokļos uzstādītiem ūdens patēriņa skaitītājiem un mērījumu precizitāti atbildību nenes. Ir arī tādi uzņēmumi, kas, solot lēti nomainīt dzīvokļos skaitītājus, piedāvā uzstādīt zemākas klases mērierīces, divas vai pat trīs reizes verificētas, nevis jaunas, kas neapšaubāmi pazemina mērījumu precizitāti. Protams, tas ir naudas jautājums, taču ilgtermiņā skatoties, šāds rīcības modelis noteikti nav tas izdevīgākais variants.
Atgādinām, ka ūdens skaitītāji jāmaina vai jāverificē ik pēc četriem gadiem, ja lietošanas laikā mērierīcei nav konstatēti defekti. Dzīvokļu īpašnieki tiek aicināti pirms mērierīču nomaiņas atbildīgi izvēlēties uzņēmumu, kuram uzticēt šo darbu, un objektīvi izvērtēt no kā veidojas piedāvātā pakalpojuma cena, tas ir, vai pakalpojuma sniedzējs lētāko cenu piedāvā uz mērierīču kvalitātes rēķina. Ne vienmēr lētākais ir labākais.
Nelikumīgas pārbūves – nelaime kaimiņiem
Sapulcēs bieži vien tiek runāts par nelikumīgām pārbūvēm dzīvokļu īpašumos.
Patvaļīga dzīvokļa atslēgšana no centralizētās apkures, nesaskaņota sildķermeņu nomaiņa, demontētas starpsienas, pašrocīgi „uzlabota” kanalizācijas sistēma – tās ir tikai dažas no darbībām, ko dzīvokļu īpašumos atklājuši pārvaldnieka speciālisti. Par dzīvoklī veiktiem nesankcionētiem darbiem atbildīgs ir dzīvokļa īpašnieks. Dzīvojamās mājas pārvaldnieks, apsekojot dzīvokļa īpašumus, nereti konstatē, ka ir demontētas starpsienas, un tad rodas jautājums, cik droši var justies augšstāvā un apakšstāvā dzīvojošie kaimiņi...
Aicinām cilvēkus pirms dzīvokļa iegādes nepaļauties uz īpašnieka mutiskiem apgalvojumiem, ka pārbūve ir saskaņota, bet pārliecināties par dzīvokļa faktiskā stāvokļa atbilstību kadastra lietai, kurā redzamas visas īpašumā likumīgi veiktās izmaiņas.
Neskatoties uz to, ka nesankcionētās izmaiņas īpašumā ir veicis iepriekšējais īpašnieks, atbildība būs jāuzņemas esošajam īpašniekam. Esošajam dzīvokļa īpašniekam būs jānovērš nelikumīga pārbūve/izbūve vai arī likumā noteiktajā kārtībā jāatbild par šādas izbūves sekām, ja tās aizskar citu īpašnieku likumiskās intereses. Turklāt iepriekš minētajos gadījumos darbus varēs veikt pēc attiecīga projekta izstrādes un saskaņošanas atbildīgajās institūcijās un pēc būvdarbiem īpašuma dokumenti būs jāsakārto atbilstoši faktiskajai situācijai.
Vēršam uzmanību visiem dzīvokļu īpašniekiem un daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem uz faktu, ka ir jānodrošina pārvaldniekam brīva pieeja kopīpašuma daļas komunikācijām apsekošanas un remontdarbu laikā.
JNĪP papildina jauni darbinieki!
Un nobeigumā patīkama ziņa: mūsu kolektīvam pievienojušies divi Jelgavas tehnikuma absolventi, kas ieguvuši namu pārziņa kvalifikāciju. Vispārējos priekšmetus jaunieši apguva Jelgavas tehnikumā, savukārt speciālos – pieredzējušu JNĪP darbinieku vadībā. Turklāt praktiskās apmācības un kvalifikācijas prakse viņiem norisinājās tepat mūsu uzņēmumā, kas jauniešiem ļāva iepazīt reālo darba vidi un jomas specifiku.