Kā piedalīties mājas pārvaldīšanā? Vai 2016. gadā celsies pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksa? Kam jāglābj mazās mājas? Atbild uzņēmuma Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde vadītājs!
Uzņēmums Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) aprūpē lielu saimniecību – 415 dzīvojamās mājas, 14 600 dzīvokļu. Šogad namu pārvaldniekam aprit 18 gadu. Jaunekļa vecums, taču šajos gados uzkrāta milzu pieredze un paveikti tādi darbi, ka JNĪP vārds aizskanējis tālu pāri robežām, un uzņēmuma vadītājs Juris Vidžis ievēlēts par Starptautiskās nekustamā īpašuma menedžmenta asociācijas valdes locekli. Šodien viņš stāsta par visu, kas interesē un satrauc dzīvokļu īpašniekus Jelgavā.
Joprojām vajadzīgi lieli namu pārvaldnieki
Juris Vidžis nenogurstoši atkārto, ka JNĪP galvenais mērķis ir apmierināti klienti. Bet klients var būt apmierināts tikai tad, ja viņam ir informācija par mājā notiekošo un zināšanas, kas palīdz viņam pašam piedalīties mājas pārvaldīšanā.
– Tas ir galvenais iemesls, kāpēc JNĪP jau ilgstoši attīsta savu informatīvo sistēmu internetā, tā pieejama pēc adreses www.jnip.lv, – saka JNĪP vadītājs.
– Daudzi pārvaldnieki pat nedomā izmantot internetu, kāpēc jūs uzskatāt, ka tas ir nepieciešams?
– 2010. gadā Latvijā pieņēma Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu. Kas līdz tam bija atbildīgs par iedzīvotāju izglītošanu un informēšanu?Valsts! Agrāk šo funkciju pildīja Dzīvojamo māju privatizācijas komisija, bija pat izdota rokasgrāmata dzīvokļu īpašniekiem. Bet galvenā doma, ko centās iedvest šis materiāls, bija, ka iedzīvotājiem jāatsakās no profesionālu pārvaldnieku pakalpojumiem un jāveido mājās biedrības. Vai tiešām tas būtu uzskatāms par labāko iespēju iedzīvotājiem?
– Pie mums daudzi joprojām uzskata, ka iedzīvotājiem jāņem māju pārvaldīšana savā ziņā un jāatsakās no namu pārvalžu pakalpojumiem.
– Kad iedzīvotāji kļuva par privātīpašniekiem, sākumā tiešām likās, ka viņi pašu spēs pārvaldīt savus īpašumus. Pārvaldnieks ir gan dzīvokļu īpašnieku izveidotas biedrības gan lielas namu pārvaldes. Abi pārvaldīšanas veidi pakļauti vienām likuma prasībām.
Pastāvēja uzskats, ka drīz vien Latvijā izzudīs nepieciešamība izmantot profesionālus namu pārvaldniekus un par īpašumiem gādās pārvaldnieki – amatieri no pašu iedzīvotāju vidus. Bet prakse rāda, ka profesionāli pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmumi nekur nav pazuduši. Daži gan ir bankrotējuši, bet to vietā radušies jauni. Tas nozīmē, ka tie, kas profesionāli apsaimnieko vairākas mājas, ir vajadzīgi un iedzīvotājiem izdevīgi. Viena no šo uzņēmumu priekšrocībām ir tā, ka tās var piesaistīt dažādu sfēru augstas kvalifikācijas speciālistus, ko mazas īpašnieku biedrības, kas pārvalda vienu māju, gluži vienkārši nevar atļauties.
Pārvaldnieka uzdevums – izglītot iedzīvotājus
– Tātad jūs uzskatāt, ka lielie namu pārvalnieki ir tikai nostiprinājuši savas pozīcijas. Taču ne jau visi uzskata, ka būtu izdevīgi informēt iedzīvotājus par visām pārvaldīšanas niansēm.
– Varbūt agrāk arī varēja tā strādāt, bet 2010. gadā pieņemot Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu viss mainījās. Atbildība par dzīvokļu īpašnieku informēšanu kopš tā laika ir mūsu pienākums.. Pārvaldniekam ir pienākums sniegt klientiem pilnīgu un precīzu informāciju par normatīvajiem aktiem, mājas uzturēšanu un citām aktualitātēm.
Diemžēl cilvēku apziņa nemainījās tik ātri kā likumi. Ļoti daudzi joprojām vēlējās apzināt savas tiesības, nevis pienākumus. Viņi uzskatīja, ka jebkurā sarežģītā situācijā kādam būs viņi jāglābj, bet pašiem neko nevajadzēs darīt.
2010. gadā mēs sākām domāt, kā tieši varētu informēt un izglītot savus dzīvokļu īpašniekus. 2011. gadā izveidojām īpašu informācijas sistēmu internetā, kura nu jau pierādījusi savu efektivitāti. Pagājuši tikai pieci gadi, un mēs redzam, kā augusi mūsu klientu informētība. Aptaujas liecina, ka visprecīzāko informāciju par māju pārvaldīšanu viņi iegūst mūsu informācijas sistēmā. Aicinam– izmantojiet mūsu sistēmu! Mēs to pastāvīgi uzlabojam, radot iedzīvotājiem jaunas iespējas.
– Bet kādu labumu informācijas sistēmas izveidošana devusi jums, pārvaldniekam?
– Mēs esam ieguvuši zinošus klientus. Viņi uzkrājuši zināšanas un tagad daudz aktīvāk un enerģiskāk piedalās savu māju pārvaldīšanas procesā un viņu priekšlikumi ir pārdomāti. Viņi ir sapratuši ka bez finansējuma māju uzturēt nevar. Protams, lēmuma pieņemšanā mēs izmantojam arī aptaujas un kopsapulces. Taču katrai no šīm metodēm ir savi trūkumi. Piemēram, ne jau katrs norādītajā laikā var ierasties uz kopsapulci, turklāt daudzi dzīvokļu īpašnieki ir izbraukuši no Latvijas. Izmantojot mūsu informatīvo sistēmu, šie cilvēki tagad var pastāvīgi sekot tam, kas notiek viņu mājās, un pat piedalīties lēmumu pieņemšanā. Šogad vēlamies izmēģināt jaunu sadarbības formātu – rīkosim kopsapulces tiešsaistes režīmā, kā videokonferences. Ja viss izdosies, kā iecerēts, mēs sasniegsim jaunu līmeni komunikācijā ar dzīvokļu īpašniekiem.
Svarīgi, ka mūsu informatīvo sistēmu pozitīvi vērtē arī kolēģi ārvalstīs. 2013. gadā mēs par to informējam Starptautiskās nekustamā īpašuma menedžmenta asociācijas (MAMH) organizētajā konferencē Minskā. Toreiz bijām vienīgie, kas informēja par to, ka dzīvokļu īpašniekus vajag izglītot ! Bet tikai 2015. gadā rīkotājā konferencē pārvaldnieki apsprieda, kā veidot komunikāciju ar iedzīvotājiem un savlaicīgi sniegt viņiem visu nepieciešamo informāciju. Tas nozīmē, ka pārvaldnieki ne tikai Latvijā apzinās ka kvalitatīva mājokļu pārvaldīšana balstās uz trim pamatakmeņiem – zinošiem īpašniekiem, profesionāliem pārvaldniekiem un savstarpējo uzticību.
Latvijā ienāk Eiropas noteikumi
– Šķiet, jūsu uzņēmums ne tikai rūpējas par to, lai Jelgavā būtu tīri pagalmi un veseli jumti, bet arī veic plašu starptautisku darbību.
– Tā ir. Pērnā gada rudenī, mēs apmeklējām Eiropas pārvaldnieku kongresu un daudz ko uzzinājām. Piemēram, Eiropā izveidota BIS sistēma (Building Information System), kas jaunu būvju projektēšanas vai veco ēku renovācijas procesā apvieno visus ieinteresētos speciālistus – arhitektus, projektētājus, būvniekus. Bet kas šobrīd notiek Latvijā? Pie mums katrs speciālists strādā pats par sevi, starp viņiem tikpat kā nav komunikācijas. Eiropā arhitekti un būvnieki var tikties virtuālajā vidē un operatīvi veikt izmaiņas projektos un plānos. Saruna notiek ļoti ātri, un ieguvēji ir gan paši speciālisti, gan mājokļu nākamie iemītnieki. Mums tāda sistēma būtu ļoti svarīga! Veikala Maxima traģēdija taču notika tikai tāpēc, ka visi speciālisti strādāja paši par sevi. Mūs informēja, ka no 2010. gada BIS sistēma kļūs obligāta visā ES teritorijā.
– Vai, jūsuprāt, šajā sistēmā atradīsies vieta arī namu pārvaldniekiem?
– Esam pārliecināti, kas tas ir nepieciešami! Tieši pārvaldnieks ir tas speciālists, kurš ilgtermiņā ir saistīts ar uzbūvēto ēku. Veicot remontdarbus brīžiem pārvaldnieku sagaida pārsteigumi par to kā ēka ir uzbūvēta. Gadās, ka lai veiktu remontdarbus nevar piekļūt mājas iekšējām komunikācijām. Pareizāk būtu, ka pārvaldniekus iesaista jau mājas projektēšanas gaitā, ka to praktizē Igaunijā. Ja māja uzbūvēta ievērojot pārvaldnieka pieredzi, tās ekspluatācija ir izdevīgāka un izmaksā lētāk un operatīvāk iespējams lokalizēt avārijas gadījumus.
Drīz mājām būs līgumi ar visiem pakalpojumu sniedzējiem!
Šobrīd mūsu uzņēmums katrai mājai slēdz individuālus līgumus par pakalpojumiem. Jau vēsturiski jelgavniekiem ir tādi atsevišķi līgumi ar siltuma piegādātājiem, tagad slēdzam līgumus par ūdensapgādi, gatavi ir līgumi ar atkritumu izvešanas operatoriem. Grūtāk sokas sarunas ar AS Latvenergo un AS Sadales tīkls, bet esmu pārliecināts, ka arī ar šiem uzņēmumiem izdosies vienoties.
Kas notiks pēc 2016. gada 1. jūlija?
– Atgriežoties pie dzīvojamo namu pārvaldīšanas Latvijā, nevaram nepieminēt galveno problēmu, kas tā pārsteidza sabiedrību pērnā gada beigās. Es runāju par valdības lēmumu ieviest PVN mājas apsaimniekošanas pakalpojumiem. Sākumā izskanēja visdažādākās versijas, piemēram, ka maksa par dzīvokli pēc 1. jūlija pieaugs par 21% (PVN likme). Ko par to varat teikt?
– Pēc sarunām ar Finanšu ministrijas un Valsts ieņēmumu dienesta pārstāvjiem esam pārliecināti, ka s, ka nekāda traģēdija nav gaidāma. PVN ieviešanapārva;dīšanas pakalpojumiem bija nenovēršama, jo Latvijai kā ES dalībvalstij jāpilda visas alianses prasības. Nodokļa ieviešana jau tā tika novilcināta daudzus gadus,.
Visiem dzīvokļiem ir īpašnieki arī tiem, ko izīrē valsts vai pašvaldibas vārdā.rēķinus par īri un pakalpojumiem no pārvaldnieka saņem īrnieks, tā nevajadzētu būt, pārvaldnieks ir noslēdzis līgumu ar visas mājas dzīvoklu īpasniekiem, tatad rēķnus j…āsaņem katram dzīvokļa īpasniekam. Un tikai tad dzīvokļa īpasnieks, kas ir arī pasvaldība izraksta rēķinu īrniekam. Īpasniekam ir tiesības šo funkciju deleģēt pārvaldniekam, noslēdzot īpašuma pārvaldīšanas līgumu.
– Un tomēr jautājums paliek atklāts: cik lielā mērā mums palielināsies maksa par dzīvokli no šā gada 1. jūlija?
– Finanšu ministrija saprot, ka visu maksu par pārvaldīšanu nav jāapliek ar PVN. Kā speciālisti mums skaidroja seminārā, nodoklis tiks piemērots tikai tai maksas daļai, kas attiecas uz paša pārvaldnieka pakalpojumiem un līdz šim ar PVN netika aplikta.
Piemēram, ja jūs par mājas apsaimniekošanu maksājat 0,60 eiro, PVN tiks piemērots tikai daļai pakalpojumu, kas ietilpst šajā cenā (tie ir paša pārvaldnieka pakalpojumi: administratīvie izdevumi, juridiskie pakalpojumu, mājas sanitārā kopšana, namu pārvaldes avārijas dienesta pakalpojumi utt.). Iedzīvotāju uzkrājumu fonds netiks aplikts ar nodokli. Tas nozīmē, ka visi pakalpojumi, ko iedzīvotāji ar pārvaldnieka starpniecību pērk no šo pakalpojumu sniedzējiem (remontdarbi, avārijas dienesta pakalpojumi, ja tos sniedz privātuzņēmums, labiekārtošanas uzņēmumu pakalpojumi utt.), netiks vairākkart aplikti ar nodokli Mūsu grāmatveži jau ir aprēķinājuši, par cik palielināsies maksa par apsaimniekošanu no šā gada 1. jūlija, tas ir, pēc PVN ieviešanas. Mūsuprāt, pieaugums būs minimāls, Mēs jau tagad maksājam PVN par komunālajiem pakalpojumiem un par remontdarbiem, nepieciešamajiem materiāliem, par sētniekam nepieciešamo inventāru, degvielu transporta līdzekļiem u.c Vienīgais, kam piemēros PVN ir pārvaldnieku darbinieku darba samaksa
Skaidrs, ka no 1. jūlija automātiski pieaugs maksa arī mājokļu īrniekiem. Absurdi būtu domāt, ka dzīvokļu īrnieki var maksāt mazāk nekā dzīvokļu īpašnieki.
Par datoriem māju vecākajiem
Mēs turpinām attīstīt savu informatīvo sistēmu, jo komunikācijai ar iedzīvotājiem ir ļoti liela nozīme. Apzināmies, ka pienācis laiks paplašināt sadaļu kontaktpersonām – māju pārstāvjiem. Uzskatam, ka kontaktpersonas ir jānodrošina ar datoriem vai planšetēm. Tas palīdzēs pārvaldniekam vēl efektīvāk sadarboties ar dzīvokļu īpašniekiem!
Skaitīsim naudu!
– Kādus jaunumus JNĪP gatavo mājokļu īpašniekiem šogad?
– Mūsu turpmākie darbi ir atkarīgi no iedzīvotāju maksātspējas. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir laba norma, saskaņā ar kuru visi apsaimniekošanas un labiekārtošanas darbi jāplāno, ņemot vērā mājas īpašnieku maksātspēju. Tas ir akmentiņš citu pakalpojumu sniedzēju dārziņā. Šobrīd saka: „Ņemsim un uzlabosim pakalpojuma kvalitāti!”, un neviens nedomā par to, vai patērētājs spēs samaksāt par tādu uzlabojumu. Jā, mēs saņemam līdzekļus no ES fondiem un varam uzlabot pakalpojuma Taču Uzskatām, lai visas komunālās sfēras darbotos, rēķinoties ar iedzīvotāju maksātspēju.
– Cik maksātspējīgi ir jelgavnieki?
– Mūsu klienti vidēji samaksā 99% dzīvokļu rēķinu. Tas ir labs rādītājs, tomēr 1% cilvēku paliek parādā. Mēs radam iespēju dzīvokļu īpašniekiem maksāt rēķinus tā, kā viņiem ir ērtāk. Esam izveidojuši savu norēķinu punktu sistēmu, kur rēķinus var samaksāt skaidrā naudā. Mūsu informatīvā sistēmā (www.jnip.lv) piecu lielāko banku klienti var samaksāt rēķinus tiešsaistē.
Gribu aicināt iedzīvotājus apmaksājot rēķinus izmantojot ibanku uzmanīgi noformēt maksājumu– uzdevumus par dzīvokli. Gadās, kaklienti kļūdās, piemēram, nenorādot maksājuma mērķi, klienta numuru, adresi. Līdzīgas kļūdas pieļauj operatori, un mums nākas minēt, kam adresēts maksājums. Cilvēks it kā ir samaksājis rēķinu, bet viņam skaitās parāds! Ko darīt? Iesaku dzīvokļa īpašniekam reģistrēties mūsu informatīvajā sistēmā,, kur visi parādi un pārmaksas uzreiz ir redzamas.
– Kāda Jelgavā ir vidējā maksa par apsaimniekošanu un pārvaldīšanu?
– Tas nav vienkāršs jautājums, jo maksu par apsaimniekošanu un pārvaldīšanu nosaka paši iedzīvotāji, un ir mājas, kas desmit gadus nav paaugstinājušas maksu un joprojām maksā 0,21 eiro par kvadrātmetru, bet uzturēt māju par tādu naudu vairs nav iespējams. Sakarā ar PVN ieviešanu esam izanalizējuši maksu tādās mājās un sāksim izskaidrot iedzīvotājiem, kādus darbus varēsim vai nevarēsim veikt, ja viņi nepiekritīs saprātīgam maksas paaugstinājumam.
Ja runājam par īpašnieku nepārņemtajām mājām, atgādināšu, ka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir norādīti obligāti veicamie darbi, no kuriem nevar atteikties. Pārņemtajās mājās daļu darbu var uzņemties paši iedzīvotāji, daļu uzdot pārvaldniekam, maksājot viņam par sniegtajiem pakalpojumiem.
– Ko iesākt ar nerentablajām mājām, kuras vairāk „apēd”, nekā uzkrāj?
– Tādu māju Jelgavā ir aptuveni četrdesmit! Patiesībā esam gatavi kaut rīt no tām atteikties, jo neredzam, kā bez valsts atbalsta būtu iespējams atrisināt problēmu. Bēdīgi, ka pirms diviem gadiem Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā svītroja normu par piespiedu pārvaldnieka iecelšanu, kura pienākums būtu pieņemt tādu māju, veikt visus nepieciešamos remontdarbus un pēc tam izrakstīt rēķinu. Rēķins būtu jāapmaksā dzīvokļu īpašniekiem. Ko darīt, ja tie nevar to apmaksāt? Šobrīd likums uzliek par pienākumu pārvaldniekam veikt arī avārijas remontdarbus un izrakstīt rēķinus iedzīvotājiem. Bet kāda jēga rakstīt rēķinu tiem, kas tā vai tā nemaksās? Dzīvokļu īpašnieku zemās maksātspējas vai bezatbildības dēļ dažas no tām ir tik nolaistas, ka tās nebūs iespējams atjaunot.
Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācija piedāvās grozījumus likumos, lai sakārtotu pārvaldīšanas sfēru. Šobrīd pārvaldīšanu regulē divi likumi – „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kuru normas pārklājas un reizēm ir pretrunīgas. Turpmāk šāda situācija nav pieļaujama! Privatizācijas likumā jāsvītro mās māju pārvaldīšanu saistītie regulējumi, lai nākotnē izslēgtu pretrunīgās normas.
Laiks glābt mazās mājas!
– Beidzot esam nonākuši līdz tādam nopietnam jautājumam kā mājas ar krāsns apkuri. Pagājušajā gadā jūs brīdinājāt par krāšņu bēdīgo stāvokli, par ugunsgrēku draudiem. Vai ir izdevies situāciju labot?
– Mēs kopā ar Valsts ugunsdzēsības un glābšanas dienesta pārstāvjiem apsekojām tādus dzīvokļus un pārbaudījām visas krāsnis. Izrādījās, ka aptuveni 60% apkures iekārtu ir tik bēdīgā stāvoklī, ka tās nedrīkst lietot. Nu, labi, mēs atklājām bojātās krāsnis, bet kas būs tālāk? Iedomājieties: ziema, mīnus 20 grādu sals, caur dzīvokli iet kopējais ūdensvads, kas nedrīkst aizsalt. Tā vairs nav atsevišķa dzīvokļa problēma, tā nav arī pārvaldnieka problēma, tas ir valstiski svarīgs jautājums. Krāsns ir dzīvokļa īpašnieka īpašums, viņam arī tā jālabo. Diemžēl mājās ar krāsns apkuri nedzīvo ne paši aktīvākie, ne paši bagātākie cilvēki. Dažās tādās mājās rēķinus par dzīvokli apmaksā tikai 40% iemītnieku. Domāju, ka valsts pieļāva kļūdu, nododot tādus nekustamos īpašumus privatizācijai, pilnībā neizskaidrojot kādas sekas un atbildība būs dzīvokļa īpašniekam, tos privatizējot. Iespējams, mājas bija nepieciešams sakārtot un tikai tad nodot tās privatizācijai.
– Kādi tad risinājumi iespējami mazo māju iedzīvotājiem?
– Pirms dažiem gadiem Jelgavas pašvaldība vienu tādu māju renovēja, tā tika pieslēgta ūdensvadam un kanalizācijai.. Mājā uzstādīja ekonomiskas krāsniņas ar lielu siltuma atdeves koeficientu. Cilvēki ir ļoti apmierināti! Šo pilotprojektu pašvaldība realizēja par saviem līdzekļiem un šodien mēs saprotam, ka tas maksā ļoti dārgi. Tad ņemsim un izveidosim valsts fondu veco māju – arhitektūras pieminekļu atjaunošanas finansēšanai. s! Ja jūs apgrūtināt šādu pieminekļu iemītniekus ar papildu prasībām un ierobežojumiem, tad, lūdzu, palīdziet viņiem! Vecās mājas jāglābj, kamēr nav par vēlu.