Dzīvot mazdzīvokļu mājā ir sarežģīti. Nereti tādu māju līdzīpašnieki ar grūtībām samaksā tikai par sētnieka pakalpojumiem, sakrāt naudu jaunam jumtam vai elektroinstalācijas nomaiņai viņu uztverē ir kaut kas fantastisks, nu gluži kā nopirkt ziloni. Tostarp Rīgas mazajos koka namiņos dzīvo daudzi tūkstoši ģimeņu. Kam un kā ir jāglābj šīs pussabrukušās mājas no pilnīga sabrukuma?
Glābiet, iebrūk grīda!
Redakcijā vērsās astoņu dzīvokļu mājas iemītnieki no Ezera ielas 13a. Pēc Ināras Kovaļovas teiktā, mājas sienas un konstrukcijas ir tik briesmīgā stāvoklī, ka cilvēki teju var iebrukt pagrabā. Ēka būvēta 1903. gadā un līdz šim ir kaut cik turējusies. „Bet pirms kāda laika uzņēmums Latvenergo kāpņu telpā uzstādīja savu elektrosadales skapi, un pāri visai sienai parādījās briesmīga triju centimetru plata plaisa,” stāsta mājas iedzīvotāji.
Apsaimniekotājs SIA Rīgas namu pārvaldnieks sienu no iekšpuses sastiprināja ar skavām. Konstrukcijas nostiprināšana no ārpuses netika veikta, tāpēc plaisas plešas platumā. „Pamati nosēžas, logs kāpņu telpā vairs lāgā neturas pie stenderes,” ceļ trauksmi dzīvokļu īpašnieki.
– Astoņpadsmit gadu laikā, kopš es te dzīvoju, namu pārvalde mājā nav veikusi nevienu remontdarbu, – stāsta Tatjana. – Nu jau plaisas griestos un sienās ir tādas, ka mēs sākam baidīties par savu dzīvību.
Vai tiešām Zolitūdes traģēdija nav iemācījusi mūsu ierēdņus būt uzmanīgākiem pret būvkonstrukciju problēmām? Vai tiešām jānotiek nelaimei, šoreiz jau dzīvojamajā fondā, lai Latvijas namu pārvaldnieki beigtu izlikties neredzam, cik briesmīgā stāvoklī ir daļa veco māju? Lūk, jautājumi, ko savā vēstulē uzdod iedzīvotāji.
Skarbo un atklāto vēstuli nosūtījām SIA Rīgas namu pārvaldnieks (RNP). Diskusijā par mazdzīvokļu māju likteni, kuru iedzīvotāji nespēj sakrāt naudu remontam, piedalījās RNP valdes loceklis Ivo Lecis, māju pārvaldīšanas darbu plānošanas un maksājumu uzskaites nodaļas vadītāja Nora Birkena un RNP Tehniskās pārvaldes direktors Juris Romaņenko.
Tehniskā nodaļa: „Viss tiek kontrolēts”
Vispirms, protams, mūs interesēja, kā pašvaldības namu pārvalde grasās glābt namu Ezera ielā 13a. Lūk, ko pavēstīja Juris Romaņenko:
– Pirmkārt, jāizstrādā tehniskais projekts mājas nesošo konstrukciju nostiprināšanai. Tas nav lēts darbs, tāds projekts maksā aptuveni 4000 eiro, un jāmaksā par to ir pašiem dzīvokļu īpašniekiem (septiņi no mājas astoņiem dzīvokļiem ir privatizēti). Īpašnieki jau sākuši krāt naudu. Diemžēl māja ir neliela, tāpēc termiņš, kurā līdzīpašnieki var savākt projektam nepieciešamos līdzekļus, ir 60 mēnešu.
– Ātrāk sakrāt naudu mājā nav iespējams?
– Mēs arī vēlētos, lai dzīvokļu īpašnieki ātrāk papildina remonta fondu. Šogad viņi spēs savākt 882 eiro, un arī tad tikai ar nosacījumu, ka visi dzīvokļu īpašnieki akurāti maksā dzīvokļa rēķinus. Mēs jau agrāk aicinājām mājā veidot remonta uzkrājumus! Bet pagājušajā gadā iedzīvotāji mūsu piedāvāto remonta tāmi gluži vienkārši noraidīja.
– Ja māja piecus gadus krās naudu projektam, kad tad sāksies paši remontdarbi?
– Remonta plānā ierakstīti divi punkti: tehniskā projekta pasūtīšana un mājas stūra nostiprināšana. Diemžēl konstrukciju nostiprināšana izmaksās tikpat cik tehniskais projekts – aptuveni 4000 eiro.
– Turpinot pašreizējos tempos, māja vajadzīgos līdzekļus būs sakrājusi tikai pēc 10 gadiem... Taču pārvaldniekam ir tiesības konstatēt mājā avārijas situāciju un nekavējoties veikt darbus, rēķinu iedzīvotājiem izrakstot pēc tam. Vai tā nevajadzētu rīkoties Ezera ielā?
– Mūsu inženieri veica mājas tehnisko apsekošanu un avārijas situācijas pazīmes pagaidām nesaskata.
– Bet vai nevar gadīties tā, ka pēc 10 gadiem iedzīvotājiem remonta uzkrājumus vairs nevajadzēs, jo māja būs sabrukusi?
– Ja mēs ikgadējās apsekošanas gaitā konstatēsim, ka situācija rada draudus iedzīvotāju dzīvībai un veselībai, tad rīkosimies saskaņā ar normatīvajiem aktiem un nekavējoties veiksim ārpuskārtas remontu.
– Kāpēc tādas mājas nevarētu apsekot biežāk nekā reizi gadā? Plaisas taču jebkuru brīdi var kļūt bīstamas.
– Likumdošanas aktos biežāka tehniskā apsekošana nav paredzēta. Ja iedzīvotāji mana, ka plaisas kļūst platākas, viņiem par to jāziņo namu pārvaldes iecirknim. Pēc viņu pieprasījuma tiks veikta ārpuskārtas apsekošana.
– Cik sen mūsu lasītāji no Ezera ielas jūs brīdināja par iespējamiem draudiem?
– Pirmo reizi ar lūgumu novērtēt mājas tehnisko stāvokli viņi pie mums vērsās 2012. gadā. Mēs veicām apsekošanu un, pamatojoties uz tās rezultātiem, sastādījām remontdarbu plānu (saskaņā ar šo plānu iedzīvotāji arī krāj naudu konstrukciju nostiprināšanas tehniskajam projektam). Pēc tam sarakste ar iedzīvotājiem pārtrūka, un tikai šā gada 6. jūnijā mēs saņēmām iesniegumu no Ināras Kovaļovas, kurā bija teikts, ka 10. dzīvoklis jebkurā brīdī var iebrukt.
– Kas sekos šim pēdējam paziņojumam?
– Iecirknim uzdots veikt mājas tehniskā stāvokļa ārpuskārtas apsekošanu. Tad mēs iedzīvotājiem darīsim zināmus mūsu priekšlikumus problēmas risināšanai.
Kāds risinājums iespējams nelielai mājai?
Skaidrs, ka mājas Ezera ielā 13a (un daudzu citu mazdzīvokļu māju) galvenā problēma ir nevis brūkošās grīdas un briesmīgās plaisas sienās, galvenā problēma ir iedzīvotāju zemā maksātspēja. Šā iemesla dēļ dzīvokļu īpašnieki nespēj sakrāt līdzekļus remontam.
Taču SIA Rīgas namu pārvaldnieks valdes loceklis Ivo Lecis pastāstīja, ka arī tādai šķietami neatrisināmai problēmai, izrādās, ir risinājums.
– Vispirmām kārtām mēs iesakām nelielo māju iedzīvotājiem atteikties no sētnieka pakalpojumiem un pašiem veikt sanitāro uzkopšanu. Mājai Ezera ielā 13a tas ļautu ietaupīt aptuveni 690 eiro gadā. Šo summu attiecīgi būtu iespējams ieskaitīt remonta fondā. Tādējādi īpašnieki projektam nepieciešamo naudu varētu sakrāt nevis piecos, bet gan trijos gados. Kopējā apsaimniekošanas maksa tādā gadījumā nemainītos (šobrīd mājas iedzīvotāji par apsaimniekošanu maksā 0,72 eiro par kvadrātmetru, no kuriem 0,27 eiro tiek novirzīti remonta fondā).
– Arī trīs gadi ir ilgs laiks!
– Arī šeit ir izeja: iedzīvotāji var nobalsot par lielākiem maksājumiem remonta fondā. Maksa par dzīvokli palielinātos par 10–13 eiro mēnesī, toties nauda projekta izstrādei tiktu savākta vienā gadā. Tikpat daudz laika prasītu naudas sakrāšana pašiem remonta darbiem.
– Vai iedzīvotāji nevarētu vispirms no namu pārvaldes saņemt pakalpojumu, bet pēc tam mierīgi krāt naudu?
– Arī iespējams variants. Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības sasaukt kopsapulci un balsot par remontdarbu izpildi avansā. Bet šai nolūkā mājai iepriekš jāiekrāj vismaz 25 procenti no nepieciešamo remontdarbu iespējamām izmaksām, atlikušo daļu tad finansēs namu pārvalde. Tātad, ja māja Ezera ielā 13a sakrātu vismaz 2000 eiro, mēs jau nākamajā pavasarī varētu pasūtīt projektu un pat veikt nesošo konstrukciju nostiprināšanu.
– Kādi ir aizdevuma piešķiršanas nosacījumi?
– Iedzīvotāji saņem aizdevumu par 7% gadā + EURIBOR. Tikai precizēšu, ka piedalīties programmā var vienīgi tās mājas, kuru iedzīvotāji ir samaksājuši vismaz 85% no izrakstītajiem rēķiniem.
– Kas iedzīvotājiem jādara, lai pieņemtu kādu no jūsu piedāvātajiem risinājumiem?
– Jāsasauc kopsapulce vai jābalso aptaujas veidā. Lēmums stājas spēkā, ja to atbalsta vairāk nekā puse mājas līdzīpašnieku (50% + 1 balss).
– Kas notiks, ja cilvēki neizmantos izvēles tiesības, nespēs vienoties par kopīgu lēmumu vai vispār atteiksies veidot remonta uzkrājumus?
– Atteikties veidot remonta uzkrājumus, atliekot to uz vēlāku laiku, būtu liktenīga kļūda. Jebkuras mājas apsaimniekošanas maksā ir ietverta maksa par ikgadējās tehniskās apsekošanas pakalpojumu. Mūsu darbinieki ierodas mājā, novērtē tās stāvokli, pārbauda konstrukcijas elementus un, pamatojoties uz pārbaudes rezultātiem, sastāda remonta plānu nākamajam gadam. Kas notiek, ja māja atsakās no mūsu remonta plāna? Iznāk, ka iedzīvotāji, pirmkārt, velti maksājuši par tehnisko apsekošanu un, otrkārt, nav ļāvuši pārvaldniekam uzturēt māju kaut vai līdzšinējā stāvoklī. Agrāk vai vēlāk tas var novest pie nopietnām avārijām.
– Varbūt tā labāk? Kamēr nav avārijas, var nemaksāt remonta fondā, bet, kad avārija notiks, namu pārvalde tāpat visu salabos...
– Gan plānotā, gan ārpuskārtas remonta izmaksas sedz paši iedzīvotāji. Atšķirība vien tā, ka avārijas darbi bieži vien izmaksā dārgāk. Piedevām saskaņā ar likumu mēs varam uzreiz iedzīvotājiem izrakstīt rēķinu par avārijas likvidēšanu. Tiesa, parasti mēs tomēr ļaujam klientiem naudu par šādiem darbiem atmaksāt pamazām, līdz 12 mēnešu laikā. Bet samaksāt par jaunu jumtu vienā gadā ir daudz grūtāk nekā piecos (tāds ir termiņš, ja darbs bijis paredzēts plānā).
– Vai pareizi esmu sapratusi: ārpuskārtas darbi iedzīvotājiem izmaksā dārgāk nekā plānotie?
– Jā, un ne tikai iedzīvotājiem, – apstiprina Ivo Lecis. – Gada laikā SIA Rīgas namu pārvaldnieks veic ārpuskārtas darbus vairāk nekā viena miljona eiro vērtībā. Tas nozīmē, ka mums vispirms remontā jāiegulda savi līdzekļi un tikai pēc darbu izpildes 12 mēnešu laikā saņemsim tos atpakaļ. RNP pārmet pārāk lielus ienākumus no soda sankcijām, saskaņā ar gada bilanci tie sasniedza divus miljonus eiro. Bet tieši šie līdzekļi mums palīdz mājām nodrošināt nekavējošu avārijas remontu.
– Kādus secinājumus no tā vajadzētu izdarīt iedzīvotājiem?
– Darbus mājā vajag plānot laikus un nevajag šķietamas ekonomijas vārdā atteikties no maksājumiem remonta fondā. Ar kopības lēmumu iedzīvotāji var palielināt ik mēnesi remonta uzkrājumos ieskaitāmo summu, kas pavērs viņiem iespēju ātrāk veikt remonta darbus.
Veiksmīgs piemērs
2010. gadā pašvaldības namu pārvalde ieguldīja 18 000 latu sešu dzīvokļu mājas remontā Mūkusalas ielā 35a. Nauda faktiski iedzīvotājiem tika aizdota, un viņi par to uzlika mājai jaunu jumtu. Tagad dzīvokļu īpašnieki brīvprātīgi maksā pa 0,56 eiro par dzīvojamās platības kvadrātmetru mēnesī, lai atmaksātu šo naudu pārvaldniekam. Kopējā maksa par apsaimniekošanu mājas iemītniekiem nav maza – 1,13 eiro par kvadrātmetru mēnesī, bet namu pārvalde ir izrādījusi pretimnākšanu un ļāvusi klientiem par jauno jumtu norēķināties 240 mēnešu laikā (20 gados).
Neveiksmīgs piemērs
2012. gadā nelielā mājā Ormaņu ielā 1 tika veikts pārsegumu ārpuskārtas remonts, namu pārvalde ieguldīja 6771 latu. Darbs tika veikts avansā, un iedzīvotāji solīja naudu pakāpeniski atmaksāt laika posmā no 2012. gada septembra līdz 2014. gada decembrim.
Taču 2014. gada aprīlī dzīvokļu īpašnieki nolēma atteikties no SIA Rīgas namu pārvaldnieks pakalpojumiem, līdz galam neatmaksājot mājā ieguldīto naudu. Kas notiks ar parādu? Namu pārvalde lūdza dzīvokļu īpašniekus par jumtu samaksāt pirms sākotnēji noteiktā termiņa, un maijā visi iedzīvotāji saņēma rēķinus, kuros pārvaldīšanas (apsaimniekošanas) maksa bija norādīta 8,35 eiro par kvadrātmetru. Var jau būt, ka mājas īpašnieki brīvprātīgi atdos parādu, ja ne, pārvaldnieks viņus sūdzēs tiesā.
Ir arī ienesīgi „vecīši”
Arī RNP namu pārvaldīšanas darbu plānošanas un maksājumu uzskaites nodaļas vadītāja Nora Birkena uzskata, ka iedzīvotāji pieļauj kļūdu, taupot uz plānveida remontdarbu rēķina:
– 2013. gadā mēs veicām ārpuskārtas remontdarbus 68 mājās, kurās dzīvokļu skaits nepārsniedza astoņus. Viens no piemēriem – avārija Biķernieku ielā 35, kur mums nācās steidzami remontēt pārsegumus par 5500 latu lielu kopējo summu. Iedzīvotājiem par šo darbu nācās deviņus mēnešus papildus maksāt 1,49 latus par dzīvojamās platības kvadrātmetru. Tas nebūtu noticis, ja līdzīpašnieki laikus būtu piekrituši plānotajam remontam un sākuši veidot kopējos uzkrājumus. Šogas veicām avārijas remontu deviņu dzīvokļu mājā Dzirnavu ielā 171. Arī tur bija vajadzīgs pārsegumu remonts, bet jau 11 444 eiro vērtībā. Tagad mājas iedzīvotājiem par jaunajiem pārsegumiem 12 mēnešus vajadzēs maksāt 2,65 eiro par dzīvojamās platības kvadrātmetru. Kā redzat, avārijas darbi maksā ļoti dārgi.
– Vai mājas izmanto iespēju atteikties no sētnieka pakalpojumiem, lai mazāk būtu jāmaksā par apsaimniekošanu un varētu vairāk iekrāt remontam?
– Jā, pagājušajā gadā no sanitārās uzkopšanas atteicās 28 mājas, šā gada piecos mēnešos – 35 mājas. Visos gadījumos iedzīvotāji apņēmušies paši kopt māju un tai piegulošo teritoriju. Diemžēl tikai viena no šīm mājām, sešu dzīvokļu namiņš Mežrozīšu ielā 14, ietaupītos līdzekļus novirza remonta fondā. Tajā papildus tiek ieskaitīti 0,50 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Bet lielākā daļa māju atsakās no sētnieka, lai samazinātu apsaimniekošanas maksu, un remonta fondu nepapildina.
– Kāds kopumā ir mazo Rīgas māju stāvoklis?
– 2013. gada vasarā Rīgas domes Mājokļu un vides departaments pieprasīja no SIA Rīgas namu pārvaldnieks informāciju par mazdzīvokļu māju tehnisko stāvokli. Mēs īstenojām nopietnu darbu un noskaidrojām, cik daudz šādu māju krāj līdzekļus remontam un kādā stāvoklī ir mājas.
– Kas atklājās?
– Labā ziņa ir tā, ka iedzīvotāji sākuši veidot remonta uzkrājumus. Šobrīd mūsu aprūpē ir 714 nelielas mājas ar remonta fondiem. Piemēram, četru dzīvokļu mājiņa A. Dombrovska ielā 7a krāj naudu jumta remontam, iedzīvotāji šim mērķim maksā 0,77 eiro par kvadrātmetru, un tā ir ievērojama summa. Astoņu dzīvokļu māja Jaunciema gatvē 141 arī krāj jumtam, tur ikmēneša maksājumi ir 0,65 eiro par kvadrātmetru. Triju dzīvokļu māja Brīvības gatvē 350 remonta fondā maksā 0,64 eiro par kvadrātmetru mēnesī.
– Ko varat teikt par veco koka māju tehnisko stāvokli?
– Mūsu apsaimniekošanā ir 1014 mazdzīvokļu mājas, no tām 550 atrodas apmierinošā stāvoklī, 395 – daļēji apmierinošā, 69 – neapmierinošā stāvoklī.
– Kas mazdzīvokļu mājas iedzīvotājiem ir izdevīgāk – pašiem pārņemt pārvaldīšanu vai turēties pie lielas namu pārvaldes?
– Latvijā vairs nepastāv „kopējā katla” princips, kad mazās mājas varēja izdzīvot uz lielo rēķina. Tagad katra māja maksā pati par sevi. Bet ir kāda svarīga nianse: lielam apsaimniekotājam ir vienkāršāk nodrošināt mājai ārpuskārtas remontu. Lielam uzņēmumam ir apgrozāmie līdzekļi, ko tas var ieguldīt neatliekamos darbos. Ja iedzīvotāji māju pārvalda paši, tad avārijas gadījumā viņiem uzreiz jāatrod līdzekļi, un tas nozīmē, ka līdzīpašniekiem vai nu vajadzīgā summa jāsamet, vai arī jāņem kredīts bankā.
– Cik daudz Rīgā ir tādu māju, kuras pašas nespēj sevi uzturēt?
– Diemžēl pēc 2013. gada pārskata datiem Rīgā bija 1020 tādu māju (gandrīz trešā daļa mūsu klientu). Riska grupa ir tieši mazās mājas. Daudzas no tām tērē vairāk, nekā samaksā namu pārvaldei.
– Kas notiek, ja māja ir pārtērējusi līdzekļus? Nākamajā gadā iedzīvotājiem izrakstīs lielākus rēķinus?
– Ja mājā veikti lieli darbi un noformēti attiecīgi dokumenti, mēs līdzekļu pārtēriņu tiešām iekļausim nākamā gada tāmē kā samaksu par iepriekšējos periodos veiktajiem remonta darbiem. Savukārt, ja ar iecirkņa darbinieku spēkiem mājā veikti tikai sīki darbi, nākamā gada tāme nepalielināsies. Tādā gadījumā mēs uzskatām, ka pārtēriņš ir nejaušs un nākamajā gadā mājas finansiālais stāvoklis izlīdzināsies. Bet jebkurā gadījumā iedzīvotājiem jāatceras, ka mājas kopējais apsaimniekošanas maksas parāds un atsevišķu dzīvokļu parādi nekad netiek dzēsti, izmantojot kopējos remonta uzkrājumus. Remonta fonds ir neaizskarams.