Uzņēmumiem, kas apsaimnieko daudzdzīvokļu mājas Latvijā, ir sākusies jauna sezona. SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) vadītājs Juris Vidžis stāsta par pērn paveikto un JNĪP tuvākās nākotnes uzdevumiem.
Šogad – vēl 15 nosiltinātas mājas
2014. gada pirmās nedēļas JNĪP sagādāja ne mazums rūpju. Sals radīja problēmas komunikācijās: deviņās mājās aizsala vai plīsa cauruļvadi. Tam iemesls ir Latvijai ierastā nelaime – mājas nav pienācīgi nosiltinātas.
– Pats dārgākais komunālais pakalpojums Latvijā ir apkure, – saka Juris Vidžis, – tāpēc siltumenerģijas piegādātāja pienākums ir ziemā nodrošināt iedzīvotājiem kvalitatīvu pakalpojumu, bet pārvaldnieka pienākums ir palīdzēt dzīvokļu īpašniekiem taupīt siltumu. Mājokļu apsaimniekošanas jomā nav nekā svarīgāka.
– Kā iedzīvotāji var nodrošināt būtisku siltuma ietaupījumu, ja renovācijas līdzfinansēšanas valsts programma ir beigusies?
– 2013. gada beigās patiešām tika pārtraukta jaunu projektu pieņemšana renovācijas līdzfinansēšanas konkursam, jo beidzās šim nolūkam piešķirtais mūsu valdības un ES fondu finansējums. Bet atgādināšu, ka Latvija jau saņēmusi no Eiropas līdzekļus mājokļu renovācijas atbalstam pēc 2014. gada. Tas pirmkārt. Otrkārt, Jelgavas mājas vēl nav iztērējušas līdzekļus, kas mums piešķirti iepriekšējās programmas ietvaros.
– Tas nozīmē, ka programma beigusies, bet nauda tiks apgūta 2014. gadā?
– Jā, Latvijas Investīciju un attīstības aģentūra (LIAA) ir rezervējusi līdzekļus mūsu mājām. Līdz šim, pateicoties ES fondu līdzfinansējumam, Jelgavā nosiltinātas 10 daudzdzīvokļu ēkas. LIAA garantijas saņēmušas vēl 15 mājas, tās mēs gatavojamies nosiltināt šogad.
– Ekonomikas ministrijas eksperti sola līdz šā gada beigām sagatavot jaunu renovācijas atbalsta programmu, tad dzīvokļu īpašnieki atkal varēs iesniegt siltināšanas projektus līdzfinansējuma saņemšanai.
– Mēs ar nepacietību gaidām no Ekonomikas ministrijas un LIAA jaunos spēles noteikumus. Bet arī šobrīd, kad siltināšanas atbalsta nosacījumi Latvijā pēc 2014. gada vēl nav zināmi, mēs turpinām informēt dzīvokļu īpašniekus par to, cik svarīgi ir veikt mājokļu renovāciju. Mūsu mājas ir gatavas startēt jaunajā LIAA programmā, tiklīdz tā tiks atvērta.
Siltināšana kā Vācijā
– Kādu labumu renovācija ir devusi desmit nosiltinātajām JNĪP mājām?
– Ielūkosimies pēdējos datos par 2013. gada janvāri. Tajā mēnesī jelgavnieki par apkuri maksāja vidēji 0,85 Ls/m2. Vissaltākajās pilsētas mājās pakalpojums izmaksāja 1,9 Ls/m2, bet tajā pašā laikā maksa par siltumu vienā no pirmajām nosiltinātajām Jelgavas mājām Helmaņa ielā 3 bija minimāla – 0,28 Ls/m2, renovētās mājas Raiņa ielā 19 iemītnieki maksāja 0,43 Ls/m2, bet Lāčplēša ielā 19a – 0,22 Ls/m2.
– Tātad maksa par apkuri dažās renovētajās mājās ir četras reizes mazāka salīdzinājumā ar kaimiņmājām. Nav slikti...
– Mēs Jelgavā turamies pie saviem principiem un turpinām pārliecināt cilvēkus, ka renovācijas gaitā nepieciešams rekonstruēt mājas iekšējās komunikācijas, lai gan daļai no šiem darbiem nav paredzēts ES fondu līdzfinansējums. Tikai kompleksa renovācija, nomainot kanalizāciju, ūdensvadu, apkures sistēmu un pat ventilāciju, nodrošina maksimālu rezultātu.
– Tā gan ir, taču papildu darbi iedzīvotājiem izmaksā dārgāk par vienkāršu nosiltināšanu!
– Piekrītu, toties kompleksa renovācija vecu māju padara par jaunu. Ja mēs ēku vienkārši ietērpsim „kažokā”, tas neatrisinās novecojušo konstrukciju un komunikāciju problēmas. Tikai kompleksi darbi pagarina ēkas ekspluatācijas laiku un ceļ komforta līmeni.
– Runā, ka viena no jūsu mājām esot saņēmusi apbalvojumu, kas apliecina, ka renovācija atbilst visaugstākajiem Eiropas standartiem. Vai tā ir?
– 2013. gada septembrī Vācijas – Baltijas tirdzniecības kamera izsludināja konkursu par vislabāk nosiltināto objektu, kas renovēts, izmantojot vācu tehnoloģijas. Mūsu māja Helmaņa ielā 3 tika nominēta balvai kategorijā „Daudzdzīvokļu nami” un kļuva par pirmo daudzdzīvokļu namu ārpus Vācijas, kam vācieši pauduši atzinību par augstu energoefektivitāti. 2010. gadā Latvijas Ekonomikas ministrija to pašu māju atzina par energoefektīvāko atjaunoto daudzdzīvokļu ēku Latvijā.
– Vai tā bija pirmā Jelgavā renovētā māja?
– Nē, otrā. Bet atgādināšu, ka mēs to nosiltinājām, pirms bija startējusi valsts programma. 40% kopējo izmaksu līdzfinansēja mūsu vācu partneri.
– Kopš tā laika aiztecējis daudz ūdeņu. Sakiet, vai iedzīvotāju ieguldījums siltināšanā ir atmaksājies?
– Protams! Turklāt renovācija dzīvokļu īpašniekiem dod divkāršu labumu. Pirmkārt tā ir finanšu līdzekļu ekonomija, ko nodrošina siltumenerģijas ietaupījums. Māja patērē mazāk siltuma, līdz ar to mazāki ir apkures rēķini. Otrkārt, tiek pagarināts ēkas ekspluatācijas laiks. Mūsu uzņēmuma speciālisti apstiprinās, ka Latvijas sērijveida mājām tas ir ļoti svarīgi. Pārvaldnieki jau šobrīd redz, ka konstrukciju elementi sērijveida mājām ir bēdīgā stāvoklī. Saskaņā ar dokumentāciju mājai vēl labi jāturas 20–30 gadu, bet patiesībā daudzus elementus nepieciešams nomainīt. Renovācija paver iespēju veikt šos darbus visus reizē.
Vajadzīga jauna atbalsta programma
– Saskaņā ar LIAA programmu, kas bija spēkā līdz 2013. gada beigām, dzīvokļu īpašnieki līdzfinansējumu varēja saņemt tikai tiem darbiem, kuri bija tieši saistīti ar mājas siltināšanu, tāpēc reizēm daudzstāvu nams pēc renovācijas ārēji izskatījās kā konfekte, bet iekšpusē caurules bija un palika sarūsējušas. Vai Jelgavā notika citādi?
– Jau pirms desmit gadiem vācu partneri no IWO mums parādīja, ko nozīmē īsta kompleksa renovācija. Mēs Jelgavā esam pārliecināti, ka Latvijai un ES jāuztur tāds māju atjaunošanas modelis, kas paredz ne tikai ārsienu siltināšanu, bet arī kompleksu renovāciju.
– Kā tas iespējams praksē?
– Piemēram, LIAA varētu piedāvāt maksimālu finansiālu atbalstu tām mājām, kuru īpašnieki ir ar mieru renovācijas gaitā ieguldīt līdzekļus pilnai mājas atjaunošanai. Pagaidām principi siltināšanas atbalstīšanai pēc 2014. gada nav pieņemti. Gaidām priekšlikumus.
– Kā zināms, Jelgava renovāciju mācījās tieši no Vācijas speciālistiem. Vai sadarbība turpinās?
– Jā, vācu kolēģi seko renovācijas gaitai Jelgavā un turpina mūsu siltināto māju monitoringu, tāpēc droši varu apgalvot, ka jebkura renovācija pilsētā tiek veikta tieši pēc vācu standartiem. Mēs taču negribam palikt kaunā savu skolotāju priekšā.
– Vai jelgavnieki ir gatavi masveida renovācijai?
– Mums šai ziņā vēl ļoti daudz jāmācās. Bet pagaidām dzīvokļu īpašnieki pat renovētajās mājās pieļauj kļūdas, kas kavē izmantot visas siltināšanas piedāvātās priekšrocības.
– Piemēram?
– Renovēto māju iemītnieki tradicionāli maz uzmanības pievērš ventilācijai. Bet mājās, kur visi logi nomainīti ar stikla paketēm, ir traucēta gaisa dabiskā pieplūde, tāpēc telpās uzkrājas lieks mitrums.
– Un tad cilvēki žēlojas, ka dzīvoklī iemājojis pelējums...
– Nelaime tā, ka logu uzstādītāji nepaskaidro klientiem, kā apieties ar stikla pakešu logiem. Bet cilvēkiem būtu jāzina, ka pēc logu nomaiņas jāmaina arī dzīvesveids! Jaunie logi vairākas reizes dienā jāatver telpu īsai, bet intensīvai vēdināšanai. Ja to nedarāt, tad nebrīnieties, ka uz stikliem un sienām rodas kondensāts. Ko tur teikt, mums nākas mācīties pavisam vienkāršas lietas, turklāt ātri.
Vārsts pret pelējumu
– Kāpēc māju ventilācijas sistēmas netiek galā ar mitrumu un pelējumu?
– Tas saistīts vai nu ar jaunu logu un tvaika nosūcēju uzstādīšanu, kuri bloķē ventilācijas kanālus, vai arī ar mājas daļēju vai pilnīgu nosiltināšanu. Mēs JNĪP klientiem piedāvājam risinājumus ventilācijas uzlabošanai.
– Atkal lūgšu minēt piemēru.
– Vadoties pēc dzīvokļu īpašnieku balsošanas rezultātiem, mēs varam mājā uzstādīt pat dārgas rekuperācijas sistēmas, lai tikai iedzīvotāji nodrošina finansējumu. Diemžēl lielākajai daļai iedzīvotāju rekuperācija ir pārāk dārgs prieks.
– Kādi vēl iespējami varianti?
– Visiem labi zināmajā mājā Helmaņa ielā 3 mēs liekā mitruma problēmu atrisinājām, iemontējot dzīvokļu logos pieplūdes ventilācijas vārstus. Piedevām virs ventilācijas šahtām uz jumta uzstādījām gaisa aeratorus, lai nodrošinātu papildu velkmi.
– Vai tādu sistēmu iespējams uzstādīt jebkurā mājā, arī nerenovētā?
– Jā, tā lieti noderēs visur, kur iedzīvotāji žēlojas par pelējumu dzīvokļos pēc jaunu logu ielikšanas.
– Cik tas var maksāt?
– Saprotu, žurnālistiem patīk skaitļi, taču precīzi nevaru pateikt, viss atkarīgs no konkrētās mājas. Bet ticiet, lai uzstādītu pieplūdes ventilācijas vārstus, bankas kredīti dzīvokļu īpašniekiem nebūs vajadzīgi. Jebkura māja naudu šim darbam var sakrāt saprātīgā laika posmā.
– Ko darīt, ja jauni logi mājā jau ielikti, bet pieplūdes vārsti rāmjos nav paredzēti?
– Tādā gadījumā iesakām ievietot vārstus tieši sienā. Tie tāpat ielaidīs dzīvoklī āra gaisu un palīdzēs atrisināt mitruma problēmu. Vārsti jāuzstāda zem katra loga.
– Pieņemsim, ka no lieka mitruma un pelējuma mājā cieš tikai viens vai divi dzīvokļi. Vai to iemītnieki var tikt pie pieplūdes vārstiem uz kopējo uzkrājumu rēķina?
– Mājas kopējos uzkrājumus izmantot palīdzības sniegšanai atsevišķiem dzīvokļiem mēs varam tikai tad, ja par to nobalsojis mājas īpašnieku vairākums. Te daudz ir atkarīgs no pārvaldnieka spējas pārliecināt klientus par darbu nepieciešamību.
– Diez vai mans kaimiņš, kurš pat jaunus logus dzīvoklī nav ielicis, būs ar mieru, ka mājas nauda tiek tērēta kaut kādiem tur vārstiem...
– Tā tiešām ir problēma. Bet atkārtošu: labam pārvaldniekam jāprot tādu cilvēku pārliecināt, ka arī viņam ir laiks dzīvoklī ielikt stikla pakešu logus. Veci logi vienā dzīvoklī palielina izdevumus par apkuri visiem mājas iedzīvotājiem, jo daļa kopējā siltuma tiek tērēta āra gaisa sildīšanai. Bet vārsti – tas jau ir nākamais jautājums.
Skarbās taisnīguma mācībstundas
– „Pārliecināt” – to jūs labi pateicāt. Bet kā pārliecināt cilvēku, kurš nevēlas pat domāt par kopējo labumu? Par stikla pakešu logiem vai jebkuru citu uzlabojumu dzīvoklī īpašniekam taču jāmaksā no savas kabatas!
– Viena no iespējām būtu tāda, ka mājas dzīvokļu īpašnieki, kuri logus nomainījuši, kopsapulcē pieņem lēmumu veikt ekspertīzi un noteikt, ka veco, cauro logu īpašniekiem maksu par siltumu aprēķināt, piemērojot paaugstinošu koeficientu.
– Tātad, ja ir veci logi, vajag maksāt vairāk?
– Mājokļu pārvaldīšanas jomā nākas pieņemt nepopulārus lēmumus, lai aizsargātu vairākuma intereses. Teiksim, daudziem dzīvokļiem Jelgavā vispār ir atslēgta centralizētā apkure. 1997.–1998. gadā pašvaldības namu pārvalde parādniekus atstāja bez siltuma. Manuprāt, tā bija nepareiza prakse. Rezultātā daudzos dzīvokļos vēl šobaltdien radiatori ir auksti, lai gan tas kaitē visai mājai.
– Kādā veidā kaitē?
– Ziemā šie dzīvokļi pilnībā neatdziest, jo saņem siltumu no kaimiņu telpām. Kas maksā par šo kontrabandas elektroenerģiju? Protams, no apkures atslēgto parādnieku kaimiņi! Agrāk uzskatīja, ka neapkurināto dzīvokļu īpašniekiem ir jāapmaksā vidēji 15–20% no mājas kopējā rēķina par siltumenerģiju. Tā viņi it kā kompensējot koplietošanas telpu apsildīšanu. Taču patiesībā viņu siltumenerģijas patēriņš izrādījās lielāks, ko mums arī izdevās pierādīt ar RTU speciālistu palīdzību.
– Ak, jā, pirms gada JNĪP noslēdza līgumu ar RTU, saskaņā ar kuru atslēgtajos dzīvokļos tika veiktas ekspertīzes!
– Mēs vēlējāmies maksu par siltumu visiem iedzīvotājiem padarīt taisnīgāku un savu panācām. Ideālā variantā apkurināto dzīvokļu īpašniekiem nav jāmaksā par siltumu neapkurinātajos kaimiņu dzīvokļos. Sarežģīts ceļš? Piekrītu, bet dzīvojamo māju pārvaldīšana un apsaimniekošana vispār ir sarežģīta lieta.
Uzmanību, mājā notiek aptauja!
– Jūs atsaucaties uz īpašnieku kopējiem lēmumiem, proti, bez tiem JNĪP mājā neko nevar iesākt. Kā tādus lēmumus pieņem?
– Dzīvokļa īpašuma likumā ir teikts, ka mājas dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pieņemt kopīgus lēmumus ne tikai sapulcēs, bet arī aptaujas veidā. Kad šī norma tika fiksēta normatīvajos aktos, mēs ļoti nopriecājāmies, jo JNĪP balsošanu aptaujas veidā rīko jau kopš 2002. gada.
– Ja pareizi esmu sapratusi, iedzīvotāji mājai svarīgus jautājumus var izlemt vai nu īpašnieku kopsapulcē, vai arī aizpildot no pārvaldnieka saņemtas aptaujas lapas...
– Pilnīgi pareizi. Turklāt aptaujas mājās mēs rīkojam bieži. Gribu vērst klientu uzmanību uz to, ka parakstīt anketas tā, lai tikai tās būtu parakstītas, nedrīkst. Vajag uzmanīgi izlasīt, ko tieši pārvaldnieks piedāvā mājai. Citādi var gadīties, ka rakstveida balsošanas gaitā mājas remontu / renovāciju / labiekārtošanu atbalsta vajadzīgais īpašnieku vairākums, bet pēc tam cilvēki aptver, ka par darbiem nāksies maksāt, un atsauc savas balsis.
– Vai īpašniekiem ir tiesības atteikties balsot?
– Pēc likuma – jā, ir. Bet iedomājieties, kā tas notiek praksē. Izvērtējis aptaujas lapas un saskaitījis balsis, pārvaldnieks uzreiz ķeras pie darba. Piemēram, iepērk materiālus vai noslēdz līgumus ar apakšuzņēmējiem. Un pēkšņi izrādās, ka divu triju dzīvokļu īpašnieki atsauc savus parakstus zem lēmuma par remontu. Balsošana zaudē leģitimitāti, jo izrādās, ka vairākums mājas īpašnieku tagad ir pret darbiem. Ko tādā gadījumā liksiet darīt pārvaldniekam?
Kā rīkoties ar naudu
– Patiesi, ko darīt pārvaldniekam, ko pievīluši neizlēmīgi iedzīvotāji?
– Mēs uzskatām, ka īpašnieki, kas atsauc parakstus pēc oficiālās aptaujas beigām, rada pārvaldniekam un dzīvokļu īpašniekiem reālus zaudējumus, un viņiem tie jāatlīdzina.
– Vēl viens skarbs lēmums.
– Tieši tāpēc mēs nerīkojam balsošanu aptaujas veidā, ja mājā tiek plānoti lieli darbi, tādi kā renovācija. Tādu jautājumu risināšanai noteikti sasaucam kopsapulci, kurā cilvēkiem izskaidrojam visas nianses. Piedevām visām JNĪP pārvaldītajām mājām piedāvāts noslēgt pilnvarojuma līgumus, un vairākums māju īpašnieku šādus līgumus jau parakstījis.
– Piedodiet, kāds tam visam sakars ar līgumiem?
– Kaut vai tāds, ka pilnvarojuma līgumos tiek precīzi noteikts, kādos gadījumos īpašnieku lēmumu konkrētā mājā var pieņemt aptaujas veidā, bet kādos tikai ar balsošanu kopsapulcē. Šos kritērijus, slēdzot līgumu, nosaka paši mājas dzīvokļu īpašnieki. Piemēram, viņu līgumā var ierakstīt nosacījumu, ka darbi vairāk nekā 5000 latu vērtībā JNĪP obligāti jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašniekiem.
Atzīti gan Latvijā, gan pasaulē
– Ar ikdienišķiem jautājumiem būsim tikuši skaidrībā. Bet kas jauns pēdējā gada laikā noticis pašā JNĪP?
– Mēs cenšamies būt un palikt vadošais pārvaldīšanas uzņēmums, un to pamana daudzi. Piemēram, pērnajā oktobrī Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācija (LNPAA) izteica vēlēšanos iestāties Starptautiskajā nekustamā īpašuma menedžmenta asociācijā (MAMN) ar mītni Baltkrievijā. Mani kā JNĪP vadītāju un LNPAA valdes locekli iekļāva šīs asociācijas valdē. Tas ir ļoti prestižs amats, jo šajā starptautiskajā organizācijā darbojas Vācijas, Baltkrievijas, Ukrainas, Krievijas un Latvijas pārstāvji.
– Ko JNĪP var mācīt tik godājamai pārvaldnieku sabiedrībai?
– MAMN ir atzinīgi novērtējusi mūsu pieredzi dzīvokļu īpašnieku izglītošanā. Pagājušajā gadā JNĪP turpināja pilnveidot savu informācijas sistēmu internetā, kurā dzīvokļu īpašniekiem ir pieejamas visas ziņas par viņu māju. Jau šogad mēs pirmie no Latvijas namu pārvaldītājiem esam uzaicinājuši savus klientus uz informējošiem semināriem par grozījumiem Dzīvojamo namu pārvaldīšanas likumā. Grozījumi stājās spēkā šā gada 15. janvārī un jūtami ietekmēs mājokļu īpašnieku un pārvaldnieku savstarpējās attiecības visā Latvijā. Mūsu pirmo semināru apmeklēja aptuveni 30 cilvēku, un mēs līdzīgas tikšanās rīkosim arī turpmāk.
– Tātad jūs mācīsiet ārvalstu kolēģus informēt dzīvokļu īpašniekus par pārvaldīšanas jautājumiem?
– Tieši par šo virzienu man uzticēta atbildība MAMN.
– Esam dzirdējuši, ka nesen JNĪP ir saņēmusi Latvijas Brīvo arodbiedrību savienības apbalvojumu. Par ko jūs tā pagodināja?
– JNĪP tika atzīta par vienu no desmit labākajiem darba devējiem Latvijā 2013. gadā. Mēs esam vienīgie no Jelgavas, kas saņēmuši tik augstu arodbiedrību atzinību Sadarbības partneris 2013. Kāpēc izvēlējās tieši mūs? Mēs ar cieņu izturamies pret saviem darbiniekiem un darām visu iespējamo, lai uz darbu viņi nāktu ar prieku un patiku.