2012. gadā pašvaldības uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks ieviesa trīspusēju remonta līgumu praksi no Rīgas domes bilances nepārņemtajām mājām. Šādi līgumi palīdz dzīvokļu īpašniekiem būtiski ietaupīt uz mājas labiekārtošanas rēķina. Taču pārvaldnieks atgādina, ka pat visizdevīgākos trīspusējos līgumus vajag labi apdomāt.
Darbs paveikts, naudu nemaksā
„Saprotu, ka jūs neesat nedz juridiskais kantoris, nedz labo darbu birojs, bet, ņemot vērā jūsu veikumu cilvēku informēšanā par komunālajām problēmām, ar prieku uzklausīšu jebkuru padomu”, mums raksta Juris.
Jurim pieder dzīvoklis Rīgā, Pļavnieku ielā 12. Vasarā mājā tika veikts ilgi gaidītais kāpņu telpu remonts, bet septembra vidū iedzīvotāji savās pasta kastēs atrada nepatīkamas vēstules no darbuzņēmēja. Uzņēmums Būveksperts vēstīja:
„Jūsu kāpņu telpu kosmētiskais remonts tika veikts, pamatojoties uz mūsu organizācijas, mājas pilnvarotās personas A. Pīlupa un namu pārvaldes Rīgas namu pārvaldnieks trīspusēju līgumu. Faktiski darbi tika pabeigti 26. jūnijā, bet mājas pilnvarotais pārstāvis bez racionālas motivācijas neparaksta darbu nodošanas un pieņemšanas aktu. Mūsu kompānija joprojām nevar saņemt maksu par izpildīto pasūtījumu”.
Būvnieki aicināja dzīvokļu īpašniekus sasaukt kopsapulci un pieņemt remontdarbus niķīgā mājas vecākā vietā. Pretējā gadījumā Būveksperts solīja mājai drīzu tikšanos tiesā. Iedzīvotāji, protams, tādu rezultātu no trīspusējā līguma nebija gaidījuši. Daudzdzīvokļu namā sākās uztraukums.
Iestrēguši 9000 latu
Pirms uzņēmuma Būveksperts vēstījuma saņemšanas iedzīvotājiem nebija ne jausmas, kas un par kādiem līdzekļiem veic mājā remontu, bet, kad bija izlasījuši vēstuli un sapratuši, ka būvnieki draud ar tiesu, viņi steidzās pie sava pilnvarnieka – pašu mājas iemītnieka Pīlupa kunga.
Mājas vecākais nenoliedza, ka pieņemšanas aktu nav parakstījis, jo viņu neapmierinot darba kvalitāte. Bet kāpēc viņš remontētājiem nenosūtīja oficiālu pretenziju, kurā būtu aprakstīti defekti, to Pīlupa kungs paskaidrot nespēja.
Tostarp strīda priekšmets ir iespaidīgs: namu pārvaldē iestrēguši uzņēmuma Būveksperts pakalpojuma samaksai paredzētie 9000 latu.
Kvalitāte atbilst cenai
Mājas iemītniecei Violetai Belajai ir sekcijas vecākās darba pieredze. Viņa zina, kā organizējams darbs ar dzīvokļu īpašniekiem, un uzskata, ka mājā Pļavnieku ielā 12 radusies pavisam aplama situācija.
– Savulaik es biju pirmā, kas sāka apstaigāt dzīvokļus, vācot parakstus par kosmētisko remontu. Tā kā remonta uzkrājumi mājai bija, Rīgas namu pārvaldnieks 2011. gada beigās apsolīja savest kārtībā koplietošanas telpas, – atceras Violeta.
Namu pārvalde pat pavēstīja par iepirkuma konkursa sākšanu, kad pa dzīvokļiem sāka skraidīt sētniece ar jaunām aptaujas lapām: „Parakstieties, ja esat par remontu!”
– Es nobrīnījos, jo lēmums jau bija pieņemts, taču lielākā daļa īpašnieku nesaprata, kas notiek, un parakstījās, – stāsta Violeta.
Vēlāk noskaidrojās, ka tādējādi cilvēki bija atteikušies no namu pārvaldes plānotā remonta, dodot priekšroku Pīlupa kunga ieteiktajam trīspusējam līgumam. Tie paši paraksti padarīja Pīlupa kungu par mājas vecāko.
– Bija gan tā, ka namu pārvalde grasījās par plānā paredzēto remontu tērēt aptuveni 20 tūkstošus latu, bet saskaņā ar trīspusējo līgumu darbi izmaksāja tikai deviņus tūkstošus, – stāsta Violeta Belaja. – Tad nu arī remonta kvalitāte ir cenai atbilstoša, tas ir, ļoti viduvēja. Kaimiņmājā, piemēram, namu pārvaldes izraudzīts uzņēmums pilnībā apmeta kāpņu telpu sienas, bet mūsu būvnieki aizsmērēja tikai pašus dziļākos bojājumus.
Mājas ļaudis par nepilnībām nesūdzas, jebkurā gadījumā māja kļuvusi glītāka. Viņus satrauc tikai nesamaksātais būvfirmas rēķins.
– Pīlupa kungs nekādos paskaidrojumos neielaižas, tāpēc esam nolēmuši tuvākajā laikā sasaukt kopsapulci. Nāksies izvirzīt jaunu pilnvarnieku, lai beidzot tas nelaimīgais akts tiktu parakstīts, – tā Violeta Belaja.
Namu pārvalde – tikai naudas maks
Situāciju komentē SIA Rīgas namu pārvaldnieks Juridiskās pārvaldes vadītāja Indra Dreika:
– Mēģināšu izskaidrot trīspusēja remonta līguma būtību. Īstie tāda līguma dalībnieki ir īpašnieku kopība sava pilnvarnieka personā un mājas iedzīvotāju izraudzīts būvuzņēmums. Namu pārvalde ir tikai naudas maka turētāja. Mēs nekontrolējam darbu kvalitāti, neparakstām nodošanas aktu, tikai pārskaitām naudu darbu veicējiem.
Sākumā trīspusējus līgumus praktizējām tikai tajās mājās, ko īpašnieki pārņēmuši no Rīgas domes bilances. Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu tur dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pašiem pieņemt lēmumus par veicamajiem remonta darbiem un izraudzīties izpildītājus.
Pārējās mājās darbi jāplāno pārvaldniekam, kurš šai nolūkā izsludina iepirkuma konkursu. Taču ar laiku nolēmām trīspusējus līgumus ieviest arī nepārņemtajās mājās. Tagad iedzīvotāji tur var ievēlēt pilnvaroto personu un kopsapulcē vai aptaujas veidā paši noteikt remonta apjomu un izpildītājus.
Kad dzīvokļu īpašnieki uz mūsu uzņēmuma iecirkni aiznes kopsapulces protokolu, kas apliecina, ka vairākums ir nobalsojis par noteiktu remontu un darbu izpildītāju, SIA Rīgas namu pārvaldnieks jurists piedāvā viņiem standarta līgumu. Iedzīvotāji un būvnieki var šo līgumu papildināt vai pēc sava prāta grozīt.
Pretenzijas piecu darba dienu laikā
– Parasti maksu par remontu izpildītājiem pārskaita tad, kad darbi ir pabeigti, – turpina Dreikas kundze. – Bet dažkārt līgumā tiek paredzēts avanss būvmateriālu iegādei.
Lai namu pārvalde varētu darbuzņēmējam samaksāt visu summu, vajadzīgs iedzīvotāju pilnvarotas personas parakstīts pieņemšanas akts. SIA Rīgas namu pārvaldnieks pārstāvja paraksta aktā nav. Nama pārzinis darbu pieņemšanā piedalās tikai tādēļ, lai pārliecinātos, ka tie ir pabeigti un svītrojami no nākamā gada remontdarbu plāna.
Kas notiek, ja starp iedzīvotājiem un izpildītāju iedegas strīds par darba kvalitāti? Pusēm jāizvirza savas pretenzijas līgumā noteiktajā kārtībā. Standarta līgumā tekts, ka būvuzņēmums uzaicina pilnvarnieku uz pieņemšanas akta parakstīšanas procedūru. Ja mājas vecākais saskata trūkumus, abas puses sastāda protokolu, kurā aprakstīti defekti un norādīts to novēršanas termiņš.
Ja darbi nav paveikti pilnā apjomā vai mājas pilnvarniekam rodas citi jautājumi, viņam piecu darba dienu laikā jāiesniedz būvuzņēmumam oficiāla pretenzija. Otrai pusei pretenzija jāizskata un tāpat piecu darba dienu laikā jādod atbilde.
Ja konflikts attīstās, jo būvnieki nespēj rast kopēju valodu ar mājas pilnvaroto personu, uzņēmums var iet citu ceļu un aicināt sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Paši remontētāji kā trešās personas organizēt tikšanos nevar, tas jādara mājas aktīvistiem.
Tā kā saskaņā ar trīspusēju līgumu darbu pasūtītājs ir nevis pilnvarnieks, bet gan dzīvokļu īpašnieku kopība, kopsapulce var nobalsot par darbu pieņemšanu un pieņemšanas akta parakstīšanai izvirzīt jaunu pilnvarnieku. Taču nepietiks ar to, ka neapmierinātie iedzīvotāji vienkārši sapulcēsies kāpņu telpā un aprunāsies, sapulcei jābūt organizētai atbilstoši visām Dzīvokļa īpašuma likuma prasībām.
Ko tad, ja nepieņem?
– Ja iedzīvotāji nespēj sapulcēties vai nobalso pret remontdarbu pieņemšanu, būvuzņēmumam nekas cits neatliek kā vērsties tiesā, – brīdina SIA Rīgas namu pārvaldnieks Juridiskās pārvaldes vadītāja. – Diemžēl dzīvokļu īpašniekiem tas var beigties ar papildu tēriņiem, jo zaudējuma gadījumā viņiem nāksies segt tiesas izdevumus.
Trīspusējo līgumu sistēma uzņēmumā Rīgas namu pārvaldnieks darbojas sekmīgi. Taču iedzīvotājiem, kas izvēlas šādu remonta izpildes veidu, jāparedz daži riski.
Piemēram, būvdarbu garantija. Pēc likuma visiem remontdarbiem pienākas divu gadu garantija, kas tiek apstiprināts arī līgumā. Taču darbuzņēmējiem šobrīd neklājas viegli, daudzas mazas firmiņas ātri tiek nodibinātas un tikpat ātri pasludina bankrotu. Tātad var gadīties, ka iedzīvotāji garantijas remontu tā arī nesagaidīs.
Mūsu namu pārvalde darbuzņēmējus izrauga konkursa kārtībā, un mēs prasām, lai uzņēmumam būtu iepriekšēja pieredze un noteikts gada apgrozījums. Tas nozīmē, ka neuzvar paši lētākie piedāvājumi, toties cilvēki var būt pārliecināti, ka būvnieki nepazudīs uzreiz pēc pasūtījuma izpildīšanas.
Tas trīspusējos līgumus nepadara sliktākus par divpusējiem, taču vēlos, lai dzīvokļu īpašnieki apzinātos, ka, paši izraugoties būvuzņēmumu, viņi reizē uzņemas papildu atbildību.
Situācija Pļavnieku ielā ir pirmā nopietnā problēma Rīgā visā trīspusējo līgumu pastāvēšanas laikā. Šķiet, abas puses nav līdz galam izlasījušas līgumu. Pīlupa kungam vajadzēja nosūtīt būvniekiem oficiālu pretenziju, tāpat vajadzēja rīkoties arī uzņēmumam Būveksperts. Tas netika izdarīts, un tagad var līdzēt tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulce.