„Mēs gribētu mājā sarīkot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, ievēlēt pilnvaroto un sākt pa jaunam veidot attiecības ar pārvaldnieku. Piemēram, būtu labi, ja ar mums apspriestu remontdarbu sarakstu, skaidrāk saskaņotu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu, kurā ir daudz mums nesaprotamu pozīciju, kā arī uzaicinātu mūsu pārstāvjus uz sarunām ar mājai piesaistītā zemesgabala īpašnieku. Diemžēl mēs nekad neesam to darījuši un nezinām, kā rīkoties. Lūdzu, pastāstiet, kā organizēt kopsapulci un kā pareizi noformēt visus dokumentus!”
Dzīvokļa īpašuma likumā teikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Tātad tieši īpašnieki veido to centrālo štābu, kas nosaka jebkuras mājas turpmāko likteni. Un šai nolūkā mūsu „štābam” jāsper pirmais solis – jāsanāk kopā.
Skaidrojumu par kopsapulcei nepieciešamajiem dokumentiem jūs atradīsit 8.-9. lappusē, turpat lasāmi metodiskie norādījumi par kopsapulces norises kārtību. Taču sausajiem dokumentiem nepieciešami skaidrojumi, un Rīgas apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko piekrita pastāstīt par mazāk zināmām grūtībām kopsapulču rīkošanā un iedzīvotāju biežāk pieļautajām kļūdām.
Ko aicināt?
Tātad jūs esat izšķīrušies mājā sarīkot kopsapulci, lai mainītu pārvaldnieku, lemtu par svarīgākajiem remonta darbiem, ievēlētu mājas vecāko, apspriestu vienu otru problēmu. Pirmais solis – nosūtīt visiem dzīvokļu īpašniekiem uzaicinājumus.
– Gandrīz katrā mājā ir palicis kāds neprivatizēts dzīvoklis. Vai arī to īpašniekiem – attiecīgajām valsts vai pašvaldības iestādēm – jāsūta uzaicinājumi?
– Noteikti! – saka Igors Trubko. – Ja māja piederējusi valstij un tajā palikuši neprivatizēti dzīvokļi, tad par gaidāmo kopsapulci jāinformē Valsts privatizācijas aģentūra, nosūtot uzaicinājumu ierakstītā vēstulē. Ja mājā palikuši pašvaldībai piederoši dzīvokļi, par sapulci jāpaziņo pilsētas vai novada domei. Vēstuli vai paziņojumu var atstāt pašvaldības klientu apkalpošanas centrā, bet ne vēlāk kā nedēļu pirms sapulces dienas.
– Vai uz kopsapulci jāaicina arī mājā esošo nedzīvojamo objektu – veikalu, garāžu, mākslinieku darbnīcu īpašnieki?
– Jebkuru mājā esošo nedzīvojamo objektu īpašniekiem ir tieši tādas pašas tiesības un pienākumi kā dzīvokļu īpašniekiem. Piemēram, ja dzīvokļa īpašniekam pieder arī mājā ierīkota garāža, kopsapulcē viņam būs divas balsis, savukārt, ja cilvēkam attiecīgajā mājā pieder tikai garāža, kopsapulcē viņam būs viena balss. Dzīvokļu īpašnieku kopība turpmāk var vienoties par citu kārtību, piemēram, ja tiek lemti tikai ar dzīvokļu īpašumu saistīti jautājumi, garāžu un veikalu īpašniekus uz sapulci var neaicināt.
Kā apstrīdēt?
– Kas var kopsapulces lēmumu atzīt par nelikumīgu?
– Tikai tiesa.
– Pārvaldnieki bieži vien strīdas ar kopsapulces rīkotājiem un atsakās atzīt kopsapulces lēmumus. Vai tas ir pieļaujami?
– Pēc likuma mājas pārvaldītājam jāpilda ar dzīvokļu īpašnieku balsu vairākumu pieņemtie lēmumi, apstrīdēt to likumību var tikai citi dzīvokļu īpašnieki. Atteikties pildīt kopsapulces lēmumus var tikai tāds pārvaldnieks, kuram nerūp sava reputācija.
– Pieņemsim, ka mājas iedzīvotāji nolemj mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu, bet līdzšinējais pārvaldnieks nav mierā ar kārtību, kādā lēmums pieņemts. Kā viņš var aizstāvēt savas intereses?
– Viņa pienākums ir nodot lietas jaunajam pārvaldniekam, bet vienlaikus viņam ir tiesības vērsties tiesā, pieprasot īpašnieku kopsapulces lēmumu atzīt par nelikumīgu (piemēram, prasību pamatojot ar to, ka sapulcē piedalījās mazāk par 51% dzīvokļu īpašnieku, dalībnieku reģistrācijas sarakstā parakstījušās personas, kas nav dzīvokļu īpašnieki, utt.). Tādā gadījumā tiesa var atzīt iepriekšējo pārvaldīšanas līgumu par spēkā esošu un pieprasīt, lai dzīvokļu īpašnieki kompensē iepriekšējam pārvaldniekam radītos zaudējumus.
– Ja dzīvokļu īpašnieki gatavojas izraudzīt mājai jaunu pārvaldnieku, vai uz kopsapulci jāuzaicina vecās namu pārvaldes pārstāvis?
– Ideālā gadījumā vajadzētu uzaicināt, tas būtu ētiski un ļautu arī pārliecināties, ka ir pamats lauzt iepriekšējo pārvaldīšanas līgumu. Pusēm jāizsaka savs viedoklis, lai visi dzīvokļu īpašnieki gūtu pārliecību, ka pārvaldnieka nomaiņa patiešām ir vajadzīga. Namu pārvaldes pārstāvis var sniegt pārskatu par iepriekšējā periodā paveikto. Taču likums neuzliek dzīvokļu īpašniekiem par pienākumu kādu aicināt uz kopsapulci, visus lēmumus viņi var pieņemt patstāvīgi.
Ko ņemt līdzi?
– Ekonomikas ministrijas metodiskajos norādījumos teikts, ka sapulces iniciatoram jāsastāda pilns dzīvokļu īpašnieku saraksts, lai varētu pārbaudīt sapulces dalībnieku pilnvaras.
– Tas nav obligāti, tomēr atvieglo dalībnieku reģistrāciju. Reģistrējoties dzīvokļa īpašniekam jebkurā gadījumā jāuzrāda personu apliecinošs dokuments, kā arī īpašumtiesības apliecinošs dokuments (piemēram, izraksts no zemesgrāmatas). Iespējams arī sastādīt sarakstu pirms sapulces, bet šai nolūkā sapulces organizētājam pēc zemesgrāmatas jāpārbauda visu dzīvokļu īpašnieki. Elektroniskās datu bāzes izmantošanas pakalpojuma cena ir 2,30 latu.
– Kā pareizi organizēt pašu balsošanu?
– Ir daudz variantu, bet balsošana parasti notiek anonīmi. Piemēram, dzīvokļu īpašniekiem izsniedz biļetenus ar sapulces darba kārtību, kur viņi pret katru jautājumu var ierakstīt savu „par” vai „pret”. Citviet sapulces dalībniekiem izdala krāsainas kartītes, kuras viņi balsojot paceļ. Protokolā neraksta, kā balsojis katrs dzīvokļa īpašnieks, tur fiksē tikai par lēmumu nodoto balsu skaitu. Lai nerastos problēmas, iesaku arī saskaitīt, cik cilvēku balsojuši pret lēmumu un cik atturējušies.
– Daudzi dzīvokļu īpašnieki atrodas ārpus Latvijas un tiesības piedalīties balsošanā nodod saviem īrniekiem, kaimiņiem vai radiniekiem. Vai šiem cilvēkiem ir vajadzīga notariāli apstiprināta pilnvara?
– Saskaņā ar Notariāta likumu šādi apstiprināta pilnvara nepieciešama, tikai veicot darījumus ar nekustamo īpašumu vai noformējot mantojuma tiesības. Balsošanai dzīvokļa īpašnieka pārstāvim vajadzīga tikai rakstiska pilnvara ar īpašnieka parakstu. Tā tiek reģistrēta sapulces dalībnieku sarakstā. Apstrīdēt pilnvarotās personas balsojumu ir tiesīgs tikai pats dzīvokļa īpašnieks.
Kādas tiesības?
– Kādus jautājumus kopsapulcei nav tiesību lemt?
– Te būtu jārunā par citu lietu: ja dzīvokļu īpašnieki pieņem kādu lēmumu, viņiem jāparedz arī finansējums tā izpildei. Ja mēs vēlamies, lai pārvaldnieks gādā, ka zāle pie mūsu mājas tiek pļauta ik pēc desmit dienām, mums jābūt ar mieru vasarā papildus maksāt pa pieciem latiem no dzīvokļa, pretējā gadījumā zāle tiks pļauta trīs četras reizes sezonā, kā paredzēts apsaimniekošanas tāmē.
– Vai ir tādi kopsapulces lēmumi, no kuru pildīšanas pārvaldnieks var atteikties?
– Uzreiz atgādināšu, ka ir mājas, kur iedzīvotāji atbilstoši Privatizācijas likuma prasībām pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības, tas ir, māju turpina apsaimniekot līdzšinējā namu pārvalde, bet iedzīvotāji ieguvuši plašākas kontroles iespējas (sīkāk par to lasiet 10.–11. lpp. – red.). Tādās mājās kopsapulce var pieņemt jebkādus lēmumus. Ja ir finansējums, pārvaldniekam jāpilda iedzīvotāju griba. Bet lielākajā daļā māju iedzīvotāji pārvaldīšanas tiesības nav pārņēmuši. Tur kopsapulces funkciju pilda tikai pašvaldības vai valsts pārvaldnieks.
– Tātad tur iedzīvotāji vispār nevar pieņemt nekādus lēmumus?
– Saskaņā ar likumu „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” dzīvokļu īpašnieku kopsapulces pirmajam lēmumam jābūt par mājas pārvaldīšanas pārņemšanu. Kamēr tas nav noticis, iedzīvotāji nevar dot pārvaldniekam nekādus rīkojumus, nevar apstrīdēt remonta darbus, pat nevar ietekmēt apsaimniekošanas maksu.
– Tad kāpēc Rīgā, kur lielāko daļu māju īpašnieki nav pārņēmuši, pašvaldības uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks ļauj iedzīvotājiem rīkot kopsapulces un izteikt savus priekšlikumus par veicamajiem remontdarbiem?
– Namu pārvalde izrāda iedzīvotājiem pretimnākšanu. Bet pēc likuma pārvaldniekam, ja viņš nevēlas ar nepārņemtas mājas dzīvokļu īpašniekiem iesaistīties dialogā, viņam tas nemaz nav jādara. Viņam tikai reizi gadā iedzīvotāji jāinformē par to, kāda būs maksa par pārvaldīšanu un apsaimniekošanu nākamajā gadā. Ja maksa iedzīvotājus neapmierina, viņiem atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem vispirms jāpaņem mājas pārvaldīšanas tiesības, tikai tad viņi var piedāvāt pārvaldniekam savu variantu.
Kas aizliegts?
– Tātad pagaidām Rīgā pret dzīvokļu īpašniekiem izturas augstsirdīgi, pārvaldīšanas tiesības pārņemt nespiež un dod gandrīz tādu pašu brīvību, kādu bauda pārņemto māju iemītnieki. Tad kādi kopsapulces lēmumi nav pildāmi?
– Kopsapulce nevar vienpusējā kārtā mainīt pārvaldīšanas līguma nosacījumus. Lēmumi nedrīkst ierobežot kādas iedzīvotāju grupas tiesības, piemēram, aizliegt Jānim Bērziņam no trešā stāva dzīvokļa izmantot pagrabu. Nedrīkst diskriminēt kādu atsevišķu dzīvokļa īpašnieku, teiksim, likt Marijas tantei par apsaimniekošanu maksāt dārgāk nekā Martas tantei.
– Dažkārt kopsapulci nākas noturēt gluži neparedzēta iegansta dēļ. Balkonu un lodžiju ārējās konstrukcijas, piemēram, skaitās kopīpašums. Vai tiesa, ka es savu lodžiju nedrīkstu iestiklot bez dzīvokļu īpašnieku vairākuma piekrišanas?
– Jā! Ja mājā plānots iestiklot atsevišķas lodžijas, nepieciešama dzīvokļu īpašnieku vienkārša vairākuma piekrišana. Bet ja nu kāds vēlēsies savu lodžiju padarīt apsildāmu vai veikt citas būtiskas pārbūves, viņam būs vajadzīga pilnīgi visu dzīvokļu īpašnieku piekrišana.
– Kādas kļūdas cilvēki pieļauj kopsapulcēs?
– Bieži vien sapulces tiek rīkotas lielā steigā, vienu otru dzīvokļa īpašnieku aizmirst uzaicināt. No sirds iesaku uzreiz pēc sapulces rakstiski informēt dzīvokļu īpašniekus par pieņemtajiem lēmumiem. Izrakstu no protokola vislabāk būtu nosūtīt ierakstītā vēstulē vai izsniegt pret parakstu, jo Dzīvokļa īpašuma likumā teikts, ka dzīvokļa īpašnieks kopības pieņemto lēmumu var apstrīdēt tikai triju mēnešu laikā no dienas, kad viņš uzzinājis par šo lēmumu.
– Bet ja nu cilvēkam nav paziņots ne par sapulci, ne pieņemtajiem lēmumiem?
– Tad viņam ir tiesības kopsapulces lēmumu apstrīdēt gada laikā.