Juris Vidžis: „Kopā mums izdosies!»

Kā uzņēmumā Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde māju pārvaldīšanu organizē pandēmijas apstākļos?

Aizvadītais gads bija sarežģīts apsaimniekošanas uzņēmumiem, bet SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) spēja ātri pielāgoties situācijai, lai nodrošinātu klientiem kvalitatīvus pārvaldīšanas pakalpojumus. Par jaunajiem 2021. gada izaicinājumiem stāsta uzņēmuma vadītājs Juris Vidžis.

Slodze pieaugusi

– Kā jūs pārvarat grūtības, kas saistītas ar pandēmiju?

– Protams, slodze pieaug – kā uzņēmuma darbiniekiem, tā arī mūsu klientiem, jo māju pārvaldīšana un apsaimniekošana ir divpusējs process. Tādējādi esam ļoti gandarīti, ka savulaik izveidojām uzņēmuma informatīvo sistēmu internetā (nip.lv). Pateicoties šai sistēmai, neesam zaudējuši saikni ar saviem klientiem attālinātā darba apstākļos.

Informatīvās sistēmas pilnveidošana jau kopš 2019. gada dod iespēju mūsu apsaimniekoto māju dzīvokļu īpašniekiem piedalīties kopīgu lēmumu pieņemšanā e-vidē. 2020. gadā tika pieņemti vairāk nekā 600 šādi attālināti lēmumi.

– Pārvaldniekam vissvarīgākais ir nezaudēt kontaktu ar klientu un pastāvīgi informēt viņu par visām aktualitātēm. Kā jūs to darāt? 

– Uzņēmuma informatīvajā sistēmā ir sadaļa „Saziņa ar pārvaldnieku”, un šī funkcija reāli darbojas. Darbojas arī nepastarpināta saziņa ar pārvaldnieku, kuru mēs nodrošinām māju kontaktpersonām. Uzskatām, ka šis darbs kontaktu uzturēšanas jomā sevi ir attaisnojis.

Atgādinu, ka informatīvās sistēmas funkcijas var izmantot tikai tie dzīvokļu īpašnieki, kuri autentificējušies kā sistēmas lietotāji. Patlaban sistēmu lieto 2/3 klientu.

Visa informācija – tikai dzīvokļu īpašniekiem

– Vai šībrīža situācijā jūs sniedzat konsultācijas arī pa tālruni?

– Tā ir, bet arī šāda veida saziņā neiztikt bez sarežģījumiem. Mums nav iespējas pārliecināties, ka zvanītājs ir dzīvokļa īpašnieks. Jāatceras, ka pārvaldnieks strādā tikai ar dzīvokļu īpašniekiem vai viņu pilnvarotajām personām. Uzņēmuma  iekšējās instrukcijās ir precīzi noteikts, kādu informāciju atļauts izsniegt bez klienta personības pārbaudes, bet kādu – ne.

– Kā rīkoties, ja vienam dzīvoklim ir vairāki līdzīpašnieki?

– Šiem līdzīpašniekiem jāvienojas, kurš no viņiem būs pārstāvis saziņā ar pārvaldnieku. Šāds cilvēks tiks reģistrēts mūsu īpašnieku reģistrā kā dzīvokļa līdzīpašnieks, kas pārstāv visus līdzīpašniekus. Pilnvarotajai personai tiks izrakstīts viens rēķins par dzīvokli, un pilnvarotā persona arī varēs saņemt visas ziņas no pārvaldnieka.

Kā organizēt remontdarbu drošību?

– Kā organizējat avārijas darbus mājās un dzīvokļos šajā sarežģītajā laikā?

– Avārijas un remontdarbi ārkārtējās situācijas dēļ netiek apturēti. Mēs zinām, kādā tehniskajā stāvoklī pašlaik atrodas mūsu klientu mājas. Es lūdzu klientus, kuri piesaka avārijas izsaukumu, godīgi mums paziņot, ja viņi ir ar koronavīrusu saslimušu cilvēku kontaktpersonas vai slimo paši. Saņemot šādu informāciju, mēs spējam pareizi organizēt izbraukšanu uz izsaukumu un veikt remontdarbus. Ja uzņēmums negādās par savu darbinieku drošību, tad var pienākt diena, kad mūsu pakalpojumus nevarēs saņemt arī citu māju iedzīvotāji Jelgavā.

Veicot remontdarbus, mēs ievērojam visus drošības noteikumus un pagaidām veicam tikai pašus nepieciešamākos remontdarbus.

Par individuālajiem ūdens skaitītājiem

– Ko darīt dzīvokļa īpašniekam, ja ārkārtējās situācijas laikā vai tūlīt pēc tās beigsies individuālā ūdens patēriņa skaitītāja verificēšanas termiņš?

– Patlaban, ārkārtējās situācijas laikā, Ministru kabinets ir pieņēmis lēmumu pagarināt šādu skaitītāju obligātās verificēšanas termiņu, tas nozīmē, ka iedzīvotāju uztraukumam nav pamata. Mēs turpinām pieņemt rādījumus no mēraparātiem, kuru verifikācijas termiņš ir beidzies.

– Ko darīt, ja ūdens patēriņa skaitītājs dzīvoklī vairs nestrādā?

– Mēs pastāvīgi saņemam šādus ziņojumus no dzīvokļu īpašniekiem. Nav jāuztraucas: ja skaitītājs nestrādā, informējiet par to pārvaldnieku, šādā gadījumā ūdens patēriņš tiks aprēķināts pēc pēdējo trīs mēnešu vidējā patēriņa.

– Kā pareizi organizēt skaitītāja nomaiņu savā dzīvoklī? 

– Jelgavā ūdens skaitītājus dzīvokļos maina mūsu uzticību guvuši uzņēmumi, kuru saraksts ir zināms, tāpēc mēs neiesakām uzticēties cilvēkam, kurš nav speciālists, vai uzdot skaitītāju nomaiņu firmai, kurai ar mums nav līguma. Pretējā gadījumā var rasties problēmas, jo, nomainot skaitītāju, ne tikai jānodrošina pareiza ierīces montāža, bet arī jāfiksē tās rādījums. Fiksācijas faktu apliecina akts. Nedrīkst izveidoties situācija, ka mēs aprēķinājām vienu ūdens daudzumu, bet, nomainot skaitītāju, izrādās, ka tas ir pavisam cits.

– Ārkārtējā situācija agri vai vēlu beigsies. Vai uzņēmums būs gatavs atkal apkalpot klientus klātienē?

– Pirmkārt, esam sapratuši, ka tikšanās klātienē ir jāorganizē tikai neatliekamas nepieciešamības gadījumā. Turklāt šis gads Covid zīmē parādīja, ka, pateicoties jaunajām tehniskajām iespējām, lielāko daļu jautājumu var atrisināt attālināti. Atsevišķos gadījumos, piemēram, līgumu parakstīšana, pēc ārkārtējās situācijas plānojam atjaunot arī klientu pieņemšanu. Izmantojot mūsu jauno sistēmu – rindu kārtotāju –, nodrošināsim, lai telpās būtu tikai noteikts skaits cilvēku un apkalpošana noritētu maksimāli raiti.

Sapulces notiks tiešsaistē

– 2020. gadā izsludinātās ārkārtējās situācijas dēļ JNĪP atcēla ikgadējo dzīvokļu īpašnieku kopsapulču organizēšanu. Vai šajā gadā iedzīvotājiem  jāgaida kopsapulces?

– Jā, nupat jau paši iedzīvotāji atzīst, ka mūsdienīgie tehnoloģiskie rīki ļauj organizēt kopsapulces. Mēs esam sagatavojušies kopsapulces 2021. gadā organizēt attālināti.

Nav jābaidās no jaunām tehnoloģijām, nav jābaidās no neērtībām. Mēs organizēsim sanāksmes tā, lai tajās varētu piedalīties ikviens interesents. 

Vajag atkritumu šķirošanu!

– Par ko ar dzīvokļu īpašniekiem runāsiet kopsapulcēs?

– Viens no jautājumiem, kas tiks apspriests kopsapulcēs, ir atkritumu apsaimniekošana. Jāsaprot, ka katrs no mums ir atkritumu ražotājs un katram ir jārūpējas par šo atkritumu izvešanu uz pārstrādes vietu.

Pašlaik mums ir problēmas ar atkritumu apsaimniekošanu: ir māju kopējie konteinera laukumi, ir mājas ar atkritumu vadiem. Nenotiek atkritumu šķirošana.

Pirmā iemaņa, kuru cilvēkiem nepieciešams apgūt, ir atkritumu šķirošana. Tas samazinās iedzīvotāju izdevumus par atkritumu izvešanu, jo jāmaksā ir tikai par nešķirotiem atkritumiem.

Īpaša problēma ir mājas ar atkritumu vadiem, kur iedzīvotājiem vispār nav iespēju šķirot atkritumus. Zem atkritumu vada esošajā konteinera telpā nav iespējams nodrošināt atsevišķas tvertnes izvietošanu šķirotiem atkritumiem.

– Vai tvertnes šķirotajiem atkritumiem nav iespējams izvietot blakus mājai?

– Šis jautājums arī tiks apspriests kopsapulču laikā ar katras mājas iedzīvotājiem. Tiek plānots kopīgi izvērtēt, vai pastāv iespēja izvietot atsevišķu atkritumu savākšanas laukumu blakus konkrētajai mājai un kā to labāk darīt.

Šogad Jelgavas pašvaldība turpina atbalstīt pagalmu labiekārtošanas programmu, kuras ietvaros piešķirts īpašs atbalsts arī atkritumu šķirošanas laukumu ierīkošanai. Šiem mērķiem pilsētas pašvaldība paredzējusi līdzfinansējumu. Šo iespēju nepieciešams izmantot, lai sakārtotu atkritumu laukumus atbilstoši mūsdienu prasībām. Nav vairs iespējams dzīvot tā, kā dzīvojām pirms 30–40 gadiem, kad visas mājas piederēja vienam īpašniekam – pilsētai – un šis īpašnieks centralizēti rīkoja kopējos laukumus un organizēja atkritumu izvešanu. Šodien katrai mājai ir savs saimnieks, tā ir dzīvokļu īpašnieku kopība. Šim kolektīvajam īpašniekam jārūpējas par savu atkritumu apsaimniekošanu. Protams, ja pašvaldība neatbalstīs šo iniciatīvu gan finansiāli, gan informatīvi, tad šo jautājumu būs grūti „izkustināt”.

Jaunu atkritumu laukumu izbūvēšana ir daļa no pagalmu labiekārtošanas programmas. Šīs programmas ietvaros ir iespēja atrisināt vēl vienu nozīmīgu Jelgavas pagalmu problēmu – lietusūdens kanalizācijas ierīkošanu, izbūvēt stāvlaukumus un paplašināt iebraucamos ceļus. Pašvaldībā ir arī atbalsta programma māju pieslēgšanai centralizētajiem kanalizācijas tīkliem. Es domāju, ka šie darbi ir jādara visur, kur vien iespējams. Pirmkārt, tas palīdz saudzēt vidi, otrkārt, palielina visu iedzīvotāju komfortu.

Nepieciešama renovācijas atbalsta programma

– Kādus vēl jautājumus esat iecerējuši apspriest ar iedzīvotājiem kopsapulcēs?

– Mēs pastāvīgi runājam par to, ka mājas Latvijā ir sliktā, neapmierinošā tehniskā stāvoklī. Tuvojas māju kalpošanas normatīvā laika beigu termiņš. Kā rīkoties, pašreiz atbildes nav. Ja nezināsim, kādā tehniskajā stāvoklī atrodas mūsu dzīvojamās mājas, nevarēsim plānot darbus nākotnē.

Tas attiecas arī uz māju siltināšanu. Mēs pārvaldām vairāk nekā 400 māju, un tās visas atjaunot vienlaicīgi normālā tehniskajā stāvoklī nav reāli. Pirmkārt, tās ir finanses, otrkārt, – darbaspēka resursi, tāpēc māju atjaunošanas jautājums jārisina pakāpeniski, rūpīgi plānojot darbus. Mēs dzīvokļu īpašniekiem piedāvāsim pieņemt lēmumu par viņu īpašumā esošās mājas tehnisko apsekošanu, kuras atzinums mums kopā ļoti nepieciešams remontdarbu plānu izveidošanai.

– Kā 2021. gadā gatavojaties paplašināt māju atjaunošanas programmu Jelgavā? 

– Ļoti bēdīgi, ka mums nav valsts programmas māju siltināšanas atbalstam. Pēdējo trīs gadu laikā, pateicoties ES fondu renovācijas programmai, ko administrē finanšu institūcija Altum, mums izdevās pārliecināt dzīvokļu īpašniekus par māju kompleksas atjaunošanas lietderību. Daļa māju ir nobalsojusi par dalību atbalsta programmā un iesniegusi savus pieteikumus, daļa to nokavēja, un patlaban līdzfinansējums ir beidzies. Jautājums – kā rīkoties tālāk? Valsts atbalsta programmas nav, un tā ir liela nelaime. Taču publiskajā telpā pastāvīgi izskan informācija par to, ka Latvijai pandēmijas laikā ir pieejami papildu līdzekļi. Ikviens ekonomists apliecinās, ka no viena eiro, kas ieguldīts māju siltināšanā, gandrīz 30% atgriežas valsts budžetā nodokļu veidā. Kāda vēl ekonomikas sildīšanas programma ir vajadzīga?

Ja valsts atbalstītu dzīvojamo māju atjaunošanu, tas dotu labumu ne tikai budžetam, bet arī cilvēkiem: mājās samazinātos siltuma patēriņš, samazinātos rēķini, izlīdzinātos komforta līmenis, nemaz nerunājot par uzlabotu pilsētas vidi. Paskatieties, kā izskatās renovētās mājas un cik ļoti tās atšķiras no mājām, kuras nav piedalījušās programmā.

Un cilvēki? Ja iedzīvotāji paši ir sadūšojušies uz savas mājas siltināšanu, viņi vēlāk ļoti izmaina attieksmi pret kopīpašumu – kļūst daudz saudzīgāki.

Es nesaprotu, kādēļ daļu no Latvijai patlaban pieejamajiem gandrīz 2 miljardiem eiro nevarētu novirzīt mājokļu renovācijas programmai.

Kas ir dzīvokļu īpašnieku kopība?

– Kā JNĪP pārstāv savu klientu intereses tiesās, piemēram, piedzenot komunālos parādus no iedzīvotājiem?

– Mēs jau sen izrakstām rēķinus dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā. Tas ir loģiski, jo pārvaldnieks tikai pārvalda mājas finanšu resursus: saņem, uzskaita, novirza, kam pienākas, un par to atskaitās iedzīvotājiem.

2020. gadā Augstākā tiesa beidzot atzina dzīvokļu īpašnieku kopības statusu. Īpašnieku kopībai ir sava atbildība un savi pienākumi. Tikai dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt noteiktus lēmumus, kā pārvaldīt dzīvojamo māju.

Pašlaik mēs esam saņēmuši pilnvarojumu no vairāku dzīvokļu īpašnieku kopībām par viņu interešu pārstāvību tiesā, proti, parādu piedziņas tiesvedībās. Lai pilnvara stātos spēkā, par to jābalso ne mazāk kā 2/3 mājas dzīvokļu īpašnieku.

Tikko mums šos parādus izdodas atgūt, mēs tos attiecinām uz katras mājas līdzekļiem. Šī nauda pieder nevis JNĪP, bet gan dzīvokļu īpašnieku kopībai, un pēc tam īpašnieki var rīkoties ar līdzekļiem, kā paši izlemj, piemēram, ieguldīt mājas labiekārtošanā vai remontā.

Tātad rēķinus un atskaites pārvaldnieks sagatavo dzīvokļu īpašnieku uzdevumā.

Iedzīvotāji gaida grozījumus Civillikumā

– Kā Jelgavā klājas to māju dzīvokļu īpašniekiem, kuru īpašums atrodas uz privāta īpašnieka zemes, kādas problēmas viņiem rodas?

– Ar šo problēmu visā Latvijā „mētājas” kā ar karstu kartupeli. Patlaban Latvijā ir sagatavots likuma projekts par dalītā īpašuma izbeigšanu, kā arī grozījumi Civillikumā, saskaņā ar kuriem visiem īpašniekiem, zem kuru mājām (un citām ēkām) ir privāta īpašnieka zeme, būtu jāmaksā nomas maksa 4% no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā.

Mēs jau pirms gada runājām par to, ka šādu grozījumu pieņemšana risinātu daudzas problēmas. Vienotas nomas maksas likmes noteikšana palīdzētu laikus saņemt maksu par zemes nomu un pārskaitīt to zemes īpašniekam.

Grozījumi Civillikumā paredz noteikt arī to, ka zemes lietotājiem labiekārtošanas darbi ar zemes īpašnieku nav jāsaskaņo. Pēc spēkā esošā regulējuma šāda saskaņošana ir obligāta prasība, un reizēm tas noved līdz absurdai situācijai. Mums ir viena adrese, kur dzīvokļu īpašnieki vēlas ierīkot atkritumu konteineru laukumu, taču zemes īpašnieks saka: jā, es piekrītu, bet vispirms izbūvējiet ceļu sešu metru platumā un atkritumu laukumu būvēsiet manis norādītajā vietā uz manas zemes.

– Visi zemes īpašnieki taču tā nerīkojas?

– Pareizi, piemēram, daudzi zemes īpašnieki piedāvā dzīvokļu īpašniekiem nomas līgumu par mērenu likmi – 4% gadā, un šādi līgumi ātri tiek noslēgti. Atsevišķos gadījumos puses nevar vienoties par nomas likmi, tāpēc līguma noslēgšana kļūst neiespējama.

– Kas notiek šādā gadījumā?

– Vispirms pajautāsim sev: kas slēdz zemes nomas līgumu? Protams, tas ir zemes lietotājs – dzīvokļa īpašnieks – un zemes īpašnieks – iznomātājs. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā teikts, ka nomas līgums ir nepieciešams, bet tiesu prakse rāda, ka līgumu var arī neslēgt, to aizstāj tiesas spriedums par nomas likmes noteikšanu. Zemes īpašnieki to izmanto, viņi ilgstoši nedod par sevi ziņu, bet pēc tam izsaka dzīvokļu īpašniekiem prasības par zemes lietošanu, piedzenot parādu par iepriekšējiem gadiem.

– Ko šeit var palīdzēt pārvaldnieks?

– Lai izslēgtu šādas situācijas, pagājušajā gadā, saņemot vairāku māju dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarojumu, mēs vērsāmies tiesā pret zemes īpašniekiem, pieprasot zemes nomas līguma piespiedu noslēgšanu. Es ceru, ka šie procesi palīdzēs sakārtot situāciju.

Pretējā gadījumā pašreizējie tiesas lēmumi par zemes īpašnieku prasībām pret dzīvokļu īpašniekiem grauj attiecības starp dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldnieku, starp tiem iedzenot ķīli, jo dzīvokļu īpašnieki, ne līdz galam izpratuši notiekošo, visā vaino pārvaldnieku.

JNĪP būvēs jaunas mājas

– Jelgava pastāvīgi piedalās starptautiskos projektos. Ko esat ieplānojuši 2021. gadā?

– Sadarbībā ar starptautisko organizāciju LIM Living in Metropolises esam plānojuši Jelgavā sākt jaunu pieejamu īres namu būvniecību.

Organizācijas LIM Living in Metropolises vēsture ir ļoti interesanta. Tā sākās XIX gadsimta beigās, kad Eiropā sāka attīstīties rūpniecība un pilsētās izveidojās darbaroku trūkums. Pilsētiņās ar cerību nopelnīt saradās strādnieki no lauku rajoniem, bet viņiem nebija, kur dzīvot. Rezultātā radās kooperatīvu kustība, kuras ietvaros kooperatīvs būvēja daudzdzīvokļu mājas, bet kooperatīva biedriem tika dotas tiesības tajā īrēt dzīvokli un iesaistīties mājas pārvaldīšanā. Kooperatīva biedri var būt gan fiziskas, gan juridiskas personas.

LIM Living in Metropolises ir Eiropas mājokļu kooperatīvs, un mēs ar šo organizāciju esam parakstījuši sadarbības līgumu par nodomu popularizēt kooperatīvo māju pārvaldīšanas modeli un uzbūvēt pieejamu īres māju Jelgavā.

– Kurā vietā ir plānota jaunbūve, un cik dzīvokļu uzbūvēsiet?

– Šīs mājas tiks celtas Peldu ielā, uz zemesgabala 1 hektāra platībā. Patlaban mēs strādājam pie projekta koncepcijas. Pagaidām nav galīgā lēmuma, vai būvēsim tikai vienu māju vai vairākas, bet projektā ir aprēķins vismaz par 150 dzīvokļiem. Būvniecībā izmantosim vietējos resursus.

Kopā ar Eiropas partneriem mēs veicām pētījumu, lai noskaidrotu, vai šāds projekts spēs atmaksāties, un analizējām mājokļu īres tirgu Jelgavā un Latvijā. Varu teikt, ka mēs spēsim piedāvāt potenciālajiem īrniekiem pilnībā konkurētspējīgas īres cenas.

– Ko jūs vēlaties JNĪP klientiem pateikt mūsu sarunas noslēgumā?

– 2020. gads parādīja, ka mums visiem ir jāmainās un jāatceras par elementāriem drošības noteikumiem: jāievēro sociālā distance, jānēsā maskas, jādezinficē rokas un jāvakcinējas. Kamēr  situācija vēl nav stabila, atturēsimies tikties klātienē, pacietīsim! Mūsu rīcībā ir dažādi virtuālie instrumenti, kas palīdz organizēt kvalitatīvu dzīvojamo māju pārvaldīšanu pat ārkārtējos apstākļos. Kopā mums izdosies!