Vai dzīvokļu īpašnieki var iegūt dokumentus par to, kā pārvaldnieks tērējis mājas finanšu līdzekļu?
Likums noteic, ka pārvaldniekam ir pienākums vienu reizi gadā atskaitīties dzīvokļu īpašniekiem par iepriekšējā gadā mājā paveiktajiem darbiem un no iedzīvotājiem saņemtās naudas izlietojumu. Ne visi pārvaldnieki korekti izpilda likumā noteikto, tādēļ notiek tiesu darbi. 2017. gada beigās Rīgas apgabaltiesa skatīja kāda dzīvokļu īpašnieka prasību pret dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību (DzĪKS) Kalniņš (māja atrodas Maskavas ielā 9, Salaspilī). Prasības priekšmets bija laikā neizsniegta pārvaldnieka atskaite.
Man ir tiesības zināt!
Lieta sākās sen – 2004. gadā, kad sieviete, sauksim viņu par Diānu, nopirka dzīvokli mājā Maskavas ielā 9, Salaspilī. Mājas pārvaldnieks bija DzĪKS Kalniņš.
– Neesmu kooperatīva biedre, jo ar mani atteicās noslēgt līgumu, – prasības pieteikumā skaidro Diāna. – 2014. gadā kooperatīvs Kalniņš Salaspilī apsaimniekoja vairākas daudzdzīvokļu mājas, tādēļ es kā viena no dzīvokļu īpašniecēm vēlējos uzzināt, kā kooperatīvs tērē mūsu mājas finanses.
Diāna skaidroja, ka vairākas reizes rakstveidā vērsusies pie pārvaldnieka, lai saņemtu informāciju, taču – bez rezultāta. Beidzot, 2016. gada 12. janvārī, sievietei nekas cits neatlika, kā vērsties tiesā ar lūgumu noteikt pārvaldniekam par pienākumu rakstveidā atskaitīties dzīvokļu īpašniecei par mājas Maskavas ielā 9, Salaspilī finanšu līdzekļu izlietojumu 2014. gadā.
Atskaiti meklējiet pastkastē
Tiesas mašīnērija bija iedarbināta, tādēļ pārvaldniekam nācās sniegt paskaidrojumus. Paskaidrojumā tiesai DzĪKS Kalniņš atzīst, ka tik tiešām apsaimnieko minēto māju, pamatojoties uz 2015. gadā noslēgto līgumu.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. pantā noteikts, ka pārvaldniekam ir pienākums vismaz reizi gadā pārvaldīšanas līgumā noteiktajā kārtībā rakstveidā sniegt pārskatu dzīvojamās mājas īpašniekam par minētajā likumā noteiktajiem pārvaldnieka veiktajiem pārvaldīšanas uzdevumiem, tostarp pārskatu par saņemto finanšu līdzekļu un mantas izlietojumu.
Atskaite jāiesniedz tādā formā, kā to līgumā noteikuši dzīvokļu īpašnieki, – piekrita kooperatīva pārstāvji. – Ņemot vērā, ka mājas Maskavas ielā 9 līgumā nav noteikta speciāla atskaišu izsniegšanas kārtība, kooperatīvs paziņojumus par veiktajiem darbiem izliek uz paziņojuma dēļa mājas koplietošanas telpās. Tā ar informāciju var iepazīties visi dzīvokļu īpašnieki. Turklāt informācija tiek ielikta visu dzīvokļu īpašnieku pastkastēs. Līdzīga izplatīšanas kārtība ir arī ikmēneša paziņojumiem.
Kooperatīva pārstāvji tiesai paziņoja, ka Diānas pieprasītā atskaite par 2014. gadu tieši šādā veidā bija apskatāma uz paziņojuma dēļa un atrodama pastkastē. Lai kliedētu visas aizdomas, DzĪKS Kalniņš pārstāvji tiesas paskaidrojumam pievienoja minēto atskaiti.
Īpašniekam ir tiesības pieprasīt dokumentus
Interesanti, ka pirmās instances tiesa neatzina kooperatīva vainu, taču Diāna iesniedza apelāciju Rīgas apgabaltiesā un tā, gluži negaidot, nostājās īpašnieces pusē.
„Starp pusēm ir izveidojies strīds par prasītājas tiesībām iepazīties ar dokumentiem, kur būtu uzrādīts līdzekļu izlietojums mājā 2014. gadā, un saņemt rakstveida skaidrojumu par līdzekļu izlietojumu mājā Maskavas ielā 9, Salaspilī, – teikts tiesas spriedumā. – Kaut arī starp pusēm nav līguma un prasītāja nav kooperatīva biedre, šajā gadījumā pušu attiecības regulē likums Dzīvokļu īpašuma likums. Saskaņā ar minētā likuma 10. un 13. pantu, dzīvokļu īpašnieka pienākums ir piedalīties mājas kopīpašuma daļu pārvaldīšanā, tādēļ arī viņam ir tiesības saņemt informāciju par mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, tajā skaitā – par mājas finanšu līdzekļu izlietojuma likumību.”
Grāmatvedības papīros – kļūdiņas
Kooperatīva attaisnošanos par to, ka īpašniece atskaiti saņēmusi pastkastē, turklāt vēl varējusi ar to iepazīties uz ziņojuma dēļa, tiesa atzina par nepietiekamu.
Pirmkārt, pārvaldnieks savā atskaitē uzrādīja tikai naudas izlietojuma pozīcijas un līdzekļu atlikumu uz 2015. gada 1. janvāri (diemžēl tiesa šajos aprēķinos atrada iespaidīgu matemātisku kļūdu – 1200 eiro apmērā). Otrkārt, atskaites izdruku nebija parakstījis pārvaldnieks.
„Pēc tiesas ieskata, kooperatīvs nesniedza prasītājai konkrētas atbildes, bet tikai paziņoja kopējo izdevumu summu,” teikts tiesas spriedumā. Taču kooperatīvam, pēc Diānas lūguma, bija jāuzrāda visi dokumenti, kas pamato mājas pārvaldīšanas darbā radušos izdevumus.
Tā kā atbildētājs mājā veic pārvaldīšanas pakalpojumu, par ko saņem atlīdzību, viņam ir pienākums ievērot Likumu par grāmatvedību. Šis likums stingri noteic, ka grāmatvedības atskaitēs atspoguļojami visi darījumi un katrs fakts vai notikums, kas maina kooperatīva mantisko stāvokli. Tāpat minētai likums noteic, ka visai informācijai ir jābūt patiesai, savlaicīgai un pilnīgai.
Ko lēma tiesa?
No tiesas lēmuma izriet, ka kooperatīva Kalniņš atskaite mājas Maskavas ielā 9 dzīvokļa īpašniekiem par 2014. gadu ir iekšējais dokuments – bilances apkopojums. Taču šis apkopojums ir kļūdains. Tērētās naudas summas nav iespējams identificēt, tāpat kā samaksu par atsevišķiem pakalpojumiem, kas veikti noteiktā laika periodā.
Ņemot vērā iepriekš norādīto, tiesa nolēma, ka kooperatīvam Kalniņš viena mēneša laikā pēc sprieduma spēkā stāšanās ir pienākums Diānu iepazīstināt ar visiem dokumentiem par finanšu izlietojumu 2014. gadā. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašniece panāca tiesības iepazīties ne tikai ar skopu izrakstu no bilances, bet ar visiem izdevumus attaisnojošiem dokumentiem.
Piebildīsim, ka šādas tiesības Diānai bija arī bez tiesas sprieduma.
Kā rīkoties citiem?
Lai izbēgtu no konflikta ar pārvaldnieku, dzīvokļu īpašniekiem atskaites forma un tās saņemšanas kārtība jānorāda mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumā. Tas nozīmē, ka viņi var pieņemt lēmumu no pārvaldnieka prasīt atskaiti ne tikai likumā noteiktajā kārtībā, bet arī reizi pusgadā. Tāpat noteikti jāvienojas par izziņošanas veidu: pie ziņojuma dēļa, interneta portālā, pa pastu vai īpašnieku pastkastēs. Zaudētāji ir tie īpašnieki, kuru līgumi ar pārvaldnieku jau sen noslēgti, bet šis jautājums nav atrunāts. Tas stimulē pārvaldniekus nepildīt pienākumu.
Atgādināsim, ka dzīvokļu īpašnieku valdījumā nepārņemtajās mājās atskaitīšanās veidu nenosaka līgums, bet gan Ministru kabineta noteikumi Nr. 408 Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi (noteikumu pielikumā ir atskaites paraugs).
Turklāt dzīvokļa īpašniekam ir tiesības pārvaldniekam pieprasīt jebkurus dokumentus, kuri glabājas mājas lietā, tostarp dokumentus, kuri pamato obligāti veicamo pārvaldīšanas darbu izpildi, kā arī izdrukas no grāmatvedības dokumentiem, kas apliecina no iedzīvotājiem saņemtās naudas pārskaitījumus komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Ar šiem dokumentiem dzīvokļu īpašnieks var iepazīties mājas lietas uzturētāja (parasti pārvaldīšanas uzņēmuma darbinieka) klātbūtnē, kā to nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 409 Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas kārtība.