Šogad uzņēmums Jelgavas nekustamā īpašumu pārvalde (JNĪP) svin 20 gadu jubileju. Vēlējāmies noskaidrot, kādus darbus 2018. gadā uzņēmums sagatavojis saviem klientiem
Šogad pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmums Jelgavas nekustamā īpašumu pārvalde atzīmē 20 gadu pastāvēšanas jubileju. Pamatuzdevums, salīdzinot ar 1998. gadu, uzņēmuma darbā nav mainījies, tas paliek iepriekšējais – sniegt kvalitatīvus pārvaldīšanas pakalpojumus daudzdzīvokļu mājām Jelgavā.
Apvienojās, lai ekonomētu iedzīvotāju līdzekļus
JNĪP valdes loceklis Juris Vidžis atceras, kā tika nodibināts uzņēmums tālajā 1998. gada 16. septembrī.
– Toreiz bija pieņemts lēmums apvienot četras atsevišķas Jelgavas namu pārvaldes un remontu-avārijas dienestu. Tas deva ekonomiju – varējām samazināt vadītāju, finansistu un grāmatvežu skaitu. Pateicoties tam, ka apsaimniekošana nonāca vienās rokās, samazinājās pakalpojuma cena.
– Vai pašlaik, vērtējot divdesmit gadu senos notikumus, varat teikt, ka apvienošanās ir sevi attaisnojusi?
– Toreiz valdīja uzskats, ka iedzīvotājiem pēc dzīvokļu privatizācijas aktīvi jāveido biedrības un jāsāk savu īpašumu pārvaldīšana. Piekrītu, ka šāds modelis var būt viens no pārvaldīšanas veidiem, taču cilvēkiem ir nepieciešama iespēja izvērtēt un izvēlēties profesionālu apsaimniekošanas uzņēmumu, piemēram, JNĪP. Patlaban mūsu uzņēmums apsaimnieko 420 daudzdzīvokļu ēkas, no kurām tikai 10 objekti ir pašvaldības uzdevumā. Tās ir mājas, kuru iedzīvotāji nav izpildījuši likuma Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju 50. pantu un nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības. Dzīvojamās mājas mēs pārvaldām dzīvokļu īpašnieku uzdevumā, faktiski brīvā tirgus apstākļos.
Kļūt par saimnieku pašam savā mājā
– Kāda ir atšķirība starp abu veidu pārvaldīšanas principiem?
– Ja mēs māju pārvaldām pašvaldības uzdevumā, tad pārvaldīšana tiek organizēta, ievērojot Valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas likumā noteikto. Katru gadu atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem izveidojam pārvaldīšanas tāmi un remontdarbu plānu. Pēc plāna apstiprināšanas dzīvokļu īpašnieki tos nevar ietekmēt.
Cita situācija ir mājās, kuras ar mums ir slēgušas pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumu. Šajos objektos mēs esam tikai viņu gribas izpildītāji. Līguma darbības ietvaros pārvaldnieks informē dzīvokļu īpašniekus par mājas tehnisko stāvokli un mudina iedzīvotājus aktīvi iesaistīties lēmumu pieņemšanas procesos. Jāatzīst, ka beidzamajā laikā dzīvokļu īpašnieki kļūst arvien aktīvāki, lemj par remontiem, to finansēšanas iespējām un uzkrājumu veidošanu nākotnē plānotajiem remontdarbiem.
– Kādi būtu jūsu argumenti, lai motivētu dzīvokļu īpašniekus pārņemt māju savā valdījumā?
– 2017. gadā Jelgavā 70 māju dzīvokļu īpašnieki noslēdza pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumus ar mūsu uzņēmumu. Ļoti palīdzēja jauno Ministru kabineta noteikumu Nr. 408 spēkā stāšanās (tika pieņemti novecojušo noteikumu Nr. 1014 vietā).
Jaunie noteikumi liek dzīvokļu īpašniekiem piekrist pārvaldnieka piedāvātajam finansiāli pamatotajam pārvaldīšanas plānam. Īpašnieki var lemt par pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un uzkrājumu veidošanu nākotnē plānotajiem remontdarbiem.
Mēs izveidojām obligāti veicamo remontdarbu plānu katrai dzīvokļu īpašnieku nepārņemtajai mājai, un izrādījās, ka izmaksas ir ļoti lielas. Ja dzīvokļu īpašnieki nebūtu paspējuši savas mājas pārņemt 2017. gada rudenī, tad no šī gada janvāra viņus gaidītu ļoti lieli maksājumi uzkrājumu fondā. Īpašnieki nonākuši izvēles priekšā – atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem ātri sakrāt remontdarbiem nepieciešamo finansējumu vai arī beidzot izpildīt likuma prasības un pārņemt māju pārvaldīšanas tiesības un pašiem noteikt, kādus remontdarbus veikt.
– Vai tās 10 mājas, kuras ir palikušas pašvaldības bilancē, tik tiešām no janvāra maksā lielus uzkrājumus remontiem?
– Protams, jo šādu kārtību nosaka Ministru kabinets.
Mājas glābšana ir pašu īpašnieku rokās
– Tātad 410 mājas Jelgavā pašas lemj par veicamajiem remontdarbiem. Sakiet, vai iedzīvotāji aktīvi balso par remontdarbu veikšanu?
– Sāksim ar to, ka lēmuma pieņemšanas pamatā ir savstarpēja uzticēšanās starp pārvaldnieku un dzīvokļu īpašniekiem. Iedzīvotāji uzklausa parvaldnieka ieteikumus un kopīgi lemj par nepieciešamajām darbībām. Ja uzticēšanās nav, tad savstarpējas sadarbības vietā ir aizdomīgums un apvainojumi. Šo 20 gadu laikā ar savu darbu esam pierādījuši, ka mums var uzticēties, no mūsu pakalpojumiem neatsakās. Dzīvokļu īpašniekus cītīgi esam aicinājuši sekot finansēm – skaitīt pašiem savu naudu. Kopš pirmās darbības dienas mēs rūpīgi uzskaitām katras mājas līdzekļus un atskaitāmies klientiem par to izlietojumu. Cilvēki beidzot ir sapratuši, ka par mājas remontu neviens viņu vietā nemaksās, bet, ja reiz uzkrājums ir izveidojies, tad apsaimniekotājs noorganizēs šo darbu izpildi.
– Kādā tehniskajā stāvoklī ir jelgavnieku mājas?
– Katram iedzīvotājam jāsaprot – jo vecākā mājā viņš dzīvo, jo lielāks uzkrājums būs nepieciešams tās uzturēšanai un remontam. Ministru kabinets pagājušajā gadā izdotajos noteikumos ir noteicis uzkrājumu veidošanu par pienākumu, tas labi, bet kas ir šis uzkrājums? Tas pēc būtības ir neliels iedzīvotāju ikmēneša maksājums, kas krājas mājas maciņā, lai pēc četriem–pieciem gadiem ļautu izpildīt paredzētos remontdarbus. Vai tā ir racionāla pieeja māju uzturēšanai un atjaunošanai? Uzskatu, ka nē. Tādēļ mēs radām citu iespēju, kā finansēt remontdarbus.
– Kā jūs to darāt?
– Mums ir noslēgts līgums ar finanšu iestādēm par kredītlīnijas izmantošanas iespējām māju remontdarbu veikšanai. Šī iespēja darbojas šādi: vispirms iedzīvotājus iepazīstinām ar mūsu sagatavoto piedāvājumu, un viņi pieņem lēmumu par veicamajiem remontdarbiem un nepieciešamā finansējuma piesaisti. Remontdarbu izpildi mēs organizējam nekavējoties, bet iedzīvotājiem ir iespēja norēķināties pakāpeniski, pat vairāku gadu laikā. No savas puses mēs sekojam, lai kopējais dzīvokļa īpašnieka ikmēneša rēķins nebūtu pārmēru liels.
– Vai uz šādu pretimnākšanu finanšu ziņā var pretendēt ikviena māja?
– Galvenais kritērijs, kas nosaka mūsu izvēli, ir mājas maksājumu disciplīna beidzamā gada laikā. Mums ir svarīgi, lai mājas maksājumu disciplīna būtu 90% robežās. Pagājušajā gadā, izmantojot šādu finasējuma modeli, tika veikti remontdarbi 15 mājās.
– Kādi darbi tika veikti?
– Visdažādākie – no lieliem darbiem (jumta seguma nomaiņa, siltinot bēniņu telpas) līdz nelieliem, piemēram, iekšējo komunikāciju nomaiņa.
– Kāda procentu likme ir šādiem aizdevumiem?
– Patiesībā likme nav liela – mazāka par 3% gadā.
– Vai mājai ir jābūt arī savam uzkrājumam, lai pretendētu uz aizdevumu?
– Katrs gadījums tiek vērtēts atsevišķi. Piemēram, ir maksātspējīga māja, kura savu uzkrājumu jau iztērējusi darbu veikšanai, bet dzīvokļu īpašnieki vēlas turpināt labiekārtošanas un remonta darbus. Mēs nodrošinām šo iespēju, lai arī pašu naudas viņiem vairs nav.
– Man nākas vēlreiz atkārtot jautājumu: kā jūs vērtējat māju tehnisko stāvokli savā pilsētā?
– Uz šādu jautājumu atbildēt nav vienkārši. Man jāatgādina, ka pirmos pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumus mēs noslēdzām jau 2001. gadā. Vēlākās izmaiņas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteica šo līgumu pārslēgšanu, bet daudzi dzīvokļu īpašnieki to nav darījuši. Tādēļ ir situācija, ka daudzās mājās pārvaldīšanas maksa nav mainījusies 17 gadus. Mēs turpinām sniegt pārvaldnieka pakalpojumus, bet ir skaidrs, ka naudas vairs nepietiek un māju tehniskais stāvoklis neuzlabojas.
Ja dzīvokļu īpašnieki ir radoši, atbildīgi un orientēti uz sadarbību, situācija ir pavisam citāda. Dzīvokļu īpašnieki savas mājas stāvokli var uzlabot, veicot remontus pakāpeniski plānveida kārtībā vai arī piedalīties kompleksās renovācijas valsts atbalstītā programmā ar Eiropas Savienības līdzfinansējuma piesaisti.
Kāda būs pārvaldīšanas maksa?
– Ar kādiem izaicinājumiem JNĪP saskārās 2017. gadā?
– 2017. gada jūlijā stājās spēkā labojumi likumā, kuri pārvaldniekiem uzlika par pienākumu pārvaldīšanas maksai piemērot pievienotās vērtības nodokli 21% apmērā. Šīs izmaiņas palīdzēja sakārtot pārvaldnieka attiecības ar pašvaldību kā dzīvokļa īpašnieku.
– Kā noregulēt šādas attiecības ar pašvaldību?
– Normatīvi noteic, ka pārvaldnieks sadarbojas tikai ar dzīvokļu īpašniekiem. Tas nozīmē, ka rēķinus mēs piegādājam dzīvokļa īpašniekam – pašvaldībai. Pēc tam pašvaldība rēķinus nosūta saviem īrniekiem.
– 2017. gada sākumā iedzīvotāji baidījās, ka pēc izmaiņām pievienotās vērtības nodokļa piemērošanas kārtībā dzīvokļu rēķini palielināsies par 21%. Vai tā notika?
– Nē, Jelgavā maksa par pārvaldīšanu vidēji paaugstinājās par 10–12%, ja dzīvokļu īpašnieki nebija lēmuši veikt citas pārvaldīšanas darbības.
– Vai ir iespēja, ka apsaimniekošanas maksa varētu palielināties 2018. gadā?
– Pārvaldīšanas maksa nedaudz palielinājās šā gada sākumā, to noteica minimālās algas pieaugums valstī. Tas mainīja sētnieku darba izmaksas. Pārējās izmaksas ir dzīvokļu īpašnieku ziņā – ja viņi nolems par uzkrājuma apjoma palielināšanu remontdarbu veikšanai, tad maksa pieaugs pēc viņu pašu lēmuma.
Tiesvedības ar zemju īpašniekiem turpinās
– Joprojām liela problēma Jelgavā ir dzīvokļu īpašnieku attiecības ar zemes zem mājas īpašniekiem. Jau pirms vairākiem gadiem JNĪP sāka tiesvedību ar zemes īpašnieku, kuram pieder zeme Meiju ceļā, lai pierādītu, ka īpašniekam pašam bija jārūpējas par sava zemesgabala kopšanu un labiekārtošanu, tādēļ jākompensē dzīvokļu īpašnieku nauda, kas tērēta šim mērķim. Kā beidzās tiesvedība?
– Tā vēl nav beigusies. Viena no problēmām ir zemes īpašnieka nevēlēšanās slēgt nomas līgumu ar dzīvokļu īpašnieku kopību mājā, kas atrodas uz viņa zemes. Ja līgums nav noslēgts, tad par zemesgabalu ir jārūpējas īstajam tā lietotājam – šajā gadījumā dzīvokļu īpašniekiem. Ja līgums ir noslēgts, tajā ir skaidri jānosaka, kurš apmaksās sētnieka u. c. kopšanas pakalpojumus. Ja šīs izmaksas uzņemas dzīvokļu īpašnieki, tad zemes īpašniekam vairs nav tiesību pieprasīt maksimālo likumā noteikto nomas maksas likmi (2018. gadā – 5% gadā no zemesgabala kadastrālās vērtības). Maksimālajā likmē jau ir ietvertas teritorijas uzturēšanas izmaksas. Tie zemes īpašnieki, kuri vēlas no situācijas „izspiest” maksimālo – saņemt augstāko nomas maksu un neko netērēt sava īpašuma uzturēšanai un labiekārtošanai – izvēlas līgumu neslēgt vispār. Vienkārši uzrodas pēc daudziem gadiem un ar tiesas spriedumu piedzen maksimālo zemes nomas maksu.
„Nepieciešams Dalītā īpašuma izbeigšanas likums”
– Ar to vien, ka noslēgts zemes nomas līgums, problēma nebeidzas – vēl nepieciešams nomas maksu sadalīt starp dzīvokļiem, – turpina J. Vidžis. – Kā to izdarīt? Zemes īpašnieks to var uzticēt pārvaldniekam, jo viņam tas ir visērtāk, var apņemties īpašniekiem rēķinus izsūtīt pats, arī dzīvokļu īpašnieki var apņemties veikt rēķinu administrēšanu ar savas pilnvarotās personas palīdzību.
– Visbiežāk dzīvokļu īpašnieki izvēlas rēķinus par zemes nomu uzticēt sadalīt pārvaldniekam. Kas par šo pakalpojumu maksā?
– Par to zemes īpašniekam ir jāvienojas ar saviem nomniekiem – dzīvokļu īpašniekiem.
– Kurš modelis Jelgavā ir populārākais?
– Lielākajā vairumā ar zemes īpašniekiem vienojamies mēs, taču ir arī tādi īpašnieki, ar kuriem vienoties nav iespējams. Patiesībā ir vēl trakāk, daži no viņiem uzskata, ka iedzīvotāju parādi par zemes nomu ir jāsedz īpašuma pārvaldniekam. Smagākais gadījums, kur atbildību mēģina novelt uz JNĪP, ir desmit gadu vecas parādsaistības. Esam gandarīti, ka 2017. gadā tiesa taisīja spriedumu, ka juridiskām personām, kuras par zemes īpašniekiem kļuvušas tikai mantiska labuma gūšanai, ir tiesības prasīt parādus saskaņā ar Komerclikumu – par beidzamajiem trim gadiem un nekādā ziņā ne desmit.
– Zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku vēlmes un intereses allaž atšķiras. Kā uzskatāt, vai starp konfliktējošām pusēm kādreiz būs iespējams mierizlīgums?
– Uzskatu, ka Latvijā ir nepieciešams Dalītā īpašuma izbeigšanas likums. Turklāt Saeimai ne tikai jānosaka kārtība, kādā dzīvokļu īpašnieki varēs izpirkt trešai personai piederošu zemi, bet arī jāparedz palīdzība finansējumam, lai dzīvokļu īpašnieki varētu zemes izpirkumu realizēt pakāpeniski. Valstij ir jāuzņemas atbildība par situāciju, ka izveidojās dalītais īpašums, un atbildīgi jārīkojas, lai novērstu šo veco, mūsuprāt, pašu pieļauto kļūdu sekas.
Īpašnieki zina visu par savas mājas parādiem!
– Kāda situācija Jelgavā ar parādiem par komunālajiem pakalpojumiem?
– Sākšu ar to, ka dzīvokļa īpašniekam ir jāsaprot, kā veidojas dzīvokļa rēķins. Katrs cents, ko dzīvokļa īpašnieks samaksā, nonāk nosacīti viņa mājas maciņā. Pēc tam no šī maciņa tiek apmaksāts tieši tik daudz, lai varētu norēķināties par mājā paveiktajiem darbiem: sanitāro kopšanu, liftu uzturēšanu tehniskā kārtībā, siltummezglu sagatavošanu apkures sezonai utt. Ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem nav apmaksājis rēķinu, šī nauda mājas kopējā kasē nenonāk.
– Ko jūs šādos gadījumos darāt?
– Katras mājas dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jāpieņem lēmums, ko darīt ar parādniekiem. Pamatojoties uz savu pieredzi, esam novērojuši, ka, sasniedzot noteiktu parāda apmēru, īpašnieks vispār pārstāj maksāt. Skaidrs, ka kritiskās masas sasniegšana nav pieļaujama.
– Dzīvokļu īpašniekiem ir jānosaka parāda apmērs, kuru sasniedzot, pārvaldniekam jāsāk aktīvs parādu piedzīšanas darbs, pat vēršoties tiesā?
– Tieši tā. Ja tas netiek noteikts, tad atsevišķu īpašnieku parāds izaug tik liels, ka pat ar tiesas spriedumu to kļūst grūti piedzīt. Daudzi parādnieki izmanto fiziskās personas maksātnespējas procedūras iespējas. Mūsu praksē ir bijuši gadījumi, kad pēc labvēlīga tiesas sprieduma izpildrakstu izpildei atdodam zvērinātam tiesu izpildītājam, bet pēc laika saņemam paziņojumu, ka mūsu parādnieks ir bankrotējis.
– Vai mājas apsaimniekošanas uzņēmumam nav tiesību savas prasības izvirzīt cilvēkam, kurš ir fiziskās personas bankrota procedūrā?
– Mums ir tādas tiesības, taču fiziski to ir neiespējami izdarīt. Pārvaldniekam nav pieejama pilna informācija par privātpersonu maksātnespējas procedūrām. Uzskatu, ka privātpersonu maksātnespējas procesiem līdzi būtu jāseko zvērinātiem tiesu izpildītājiem. Patlaban viņi no tā vēlas izvairīties.
Arī tad, ja parāda piedziņa tiek sākta bez minētajiem šķēršļiem, pārējiem mājas iedzīvotājiem nevajag domāt, ka nauda mājas maciņā parādīsies uzreiz. Māju pārstāvji bieži vaicā: „Ko jūs darāt, lai naudu ātrāk piedzītu?”
Lai situācija kļūtu pavisam caurspīdīga, no 2012. gada mēs savā interneta vietnē izvietojam visu informāciju par darbu ar parādnieku. Konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieki, autentificējoties vietnē www.jnip.lv, var ieraudzīt ne tikai tiesas spriedumu, kas pieņemts parādnieka lietā, bet no šī gada arī – zvērinātā tiesas izpildītāja atskaites par piedziņas procesa gaitu.
Katrai mājai savs līgums ar AS Sadales tīklu!
– Kādus vēl svarīgus uzdevumus esat realizējuši 2017. gadā?
– Esam gandrīz pabeiguši atsevišķu līgumu noslēgšanu ar AS Sadales tīkli par elektroenerģijas piegādi katrai mājai. Tas bija nepieciešams, jo līdz šim mums bija viens kopīgs līgums ar AS Sadales tīkli, pēc kura nosacījumiem JNĪP bija atbildīgs par milzīgu elektroenerģijas piegādes apjomu, kuru patērēja 420 māju. Šī iemesla dēļ uzņēmums tika pieskaitīts lielo elektroenerģijas patērētāju kategorijai, tikai realitātē pakalpojumu lietotāji ir māju iedzīvotāji. Likuma priekšā mēs atbildējām par racionālu resursa lietošanu, bet realitātē mums nebija neviena ietekmēšanas rīka, lai samazinātu enerģijas patēriņu, piemēram, lifta darbināšanai vai siltummezgla darbam konkrētā mājā. Tagad jautājums ir sakārtots – mēs pēc dzīvokļu īpašnieku pilnvarojuma noslēdzam atsevišķus līgumus par elektroenerģijas lietošanu katrā mājā atsevišķi.
– Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieki turpmāk varēs veikt tiešos norēķinus par piegādāto pakalpojumu?
– Viņi var pilnvarot personu, kura sadalīs patēriņu starp dzīvokļiem, iekasēs naudu un pārskaitīs to pakalpojuma sniedzējam, bet var arī šo darbu uzticēt pārvaldniekam. Mēs pakāpeniski pārejam uz šādu sadarbības modeli ar visiem pakalpojumu piegādātājiem. Esmu pārliecināts, ka šādu ceļu drīz izvēlēsies arī visi pārējie profesionālie apsaimniekotāji mūsu valstī.