Maija pirmajā nedēļā Saeima otrajā lasījumā pieņēma grozījumus likumā „Par dzīvokļa īpašumu”. Šis notikums paslīdēja garām gandrīz nepamanīts, bet velti: likums jaunajā redakcijā paredz daudz pārmaiņu, kas skars visus mājokļu īpašniekus Latvijā. Pēc dažiem mēnešiem plānota atjauninātā likuma galīgā izskatīšana, bet spēkā tas stāsies 2011. gada ziemā. Taču mēs jau tagad centāmies noskaidrot, ko varam sagaidīt no šā dokumenta.
Jaunajā likumā „Par dzīvokļa īpašumu” papildinātas dzīvokļu īpašnieku tiesības un pienākumi, izklāstīta kopsapulču rīkošanas un mājai svarīgu lēmumu pieņemšanas kārtība, paskaidrots, par kādiem mājas apsaimniekošanas un uzlabošanas darbiem būs jāmaksā visiem iemītniekiem, par kādiem – tikai ieinteresētajiem.
Kopā ar mums jaunās likuma normas pārsprieda un skaidroja Saeimas deputāts, Dzīvokļu jautājumu apakškomisijas priekšsēdētājs Jānis Lagzdiņš.
Svarīgi visiem
– Jauna likuma „Par dzīvokļa īpašumu” izstrādei bija divi objektīvi iemesli, – stāsta Jānis Lagzdiņš. – Pirmais: šā gada 1. janvārī spēkā stājās Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kas attiecībā uz dzīvojamo māju pārvaldīšanu dublēja daļu no Dzīvokļa īpašuma likuma. Otrs iemesls ir tas, ka vecais Dzīvokļa īpašuma likums ir spēkā jau vairāk nekā desmit gadus un tajā atklājušās nepilnības, kas bija jānovērš. Mums būtībā nācās radīt pilnīgi jaunu likumu. Taču varu teikt, ka nekāda revolūcija nav notikusi. Galvenie panti, kas reglamentē dzīvokļu īpašnieku pienākumus un tiesības, nav mainīti, ir tikai ievērojami papildināti.
– Vai bija vajadzīgi tik kardināli likuma grozījumi?
– Protams! Divas trešdaļas Latvijas iedzīvotāju dzīvo daudzdzīvokļu mājās un pēc privatizācijas ir kļuvuši par savu kvadrātmetru īpašniekiem. Katrs cilvēks mājās pavada aptuveni pusi dzīves. Tāpēc vajadzēja papildināt un precizēt likumu, kas nosaka, kādā veidā Latvijā tiek pārvaldīts milzīgais privatizētais īpašums. Šim likumam jādod atbildes uz desmitu un simtu tūkstošu iedzīvotāju galvenajiem jautājumiem, precīzi jānosaka īpašnieku tiesības un pienākumi. Kā es drīkstu pārbūvēt mājokli?... Kādas man ir tiesības izmantot bēniņus?... Kā vienoties ar kaimiņiem?... Cilvēki prasīja atbildes un drīzumā tās saņems.
Sivēnu nebūs
– Jau pirmajos jaunā likuma pantos var pamanīt interesantas nianses. Piemēram, izdarot grozījumus, svītrots punkts, kurā definēts dzīvokļa īpašuma jēdziens, saskaņā ar kuru dzīvokli bija atļauts izmantot tikai dzīvošanai. Profesionāļos tas ir radījis satraukumu: vai neiznāk tā, ka tagad dzīvokli būs atļauts izmantot pavisam citiem mērķiem?
– Nekā tamlīdzīga. Likuma trešajā pantā ir definēts atsevišķā īpašuma jēdziens, bet pantā, kas reglamentē dzīvokļa īpašnieka pienākumus, ir norādīts, ka viņš savu dzīvokli drīkst izmantot tikai atbilstoši noteiktajām normām. Tas ir, nedzīvojamo telpu var izmantot gan par darbnīcu, gan dzīvošanai, bet pretēji – ierīkot dzīvoklī, piemēram, frizētavu, nedrīkst! Tie, kam radušās bažas, ka stāva kaimiņi sāks audzēt sivēnus, var nomierināties. Tomēr Latvijai tā ir ļoti būtiska problēma. Mūsu lielo pilsētu centros dzīvokļos iekārto gan zobārstniecības kabinetus, gan advokātu birojus un autoskolas... Mēs ilgi apspriedām šo jautājumu un secinājām, ka likumā precīzi jānosaka, ka dzīvoklis pie mums ir lietojams tikai dzīvošanai.
– Bet īpašniekam ir tiesības noteiktajā kārtībā mainīt dzīvokļa statusu, pārveidot to par darbnīcu?
– Jā.
Kas ir kopīgs, bet kas mans?
– Ievēroju, ka likuma jaunajā redakcijā ir papildināti kopīpašuma un atsevišķā īpašuma jēdzieni. Kas mainījies?
– Un atkal nekādas revolūcijas. Ir tikai viens būtisks jaunums: kopīpašuma jēdzienā ietverts viss, kas funkcionāli un nedalāmi saistīts ar mājas kopējo daļu. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašniekam nav tiesību bez kaimiņu piekrišanas būtiski mainīt, piemēram, iekšējās komunikācijas (siltumapgādes sistēmu, radiatorus), kas var ietekmēt mājas kopējo stāvokli. Rīgā tādu pārbūvju rezultātā gadās visādi brīnumi! Augšējos stāvos ierīko baseinus, cilvēki nomaina radiatorus, un tas viss nopietni ietekmē kaimiņu ērtības un pat drošību.
– Dažu īpašnieku tāds aizliegums var saniknot!
– Likumā ir palikusi norma, ka cilvēkam ir tiesības bez jebkādas saskaņošanas ar kaimiņiem nojaukt savā dzīvoklī iekšējās starpsienas, izņemt durvis. Savukārt nesošo konstrukciju nojaukšanu arī agrāk aizliedza būvnormatīvi, tā ka likums neuzliek īpašniekiem būtiskus papildu pienākumus. Atšķirība tikai tā, ka agrāk, ja īpašnieks novāca starpsienas vai noteiktajā kārtībā nojauca nesošās sienas, to vajadzēja reģistrēt zemesgrāmatā. Tagad tas nav obligāti, jo šāda pārbūve neietekmē kopīpašumu.
Pavēlnieks ir dzīvokļa saimnieks
– No likuma pazudis punkts, kas noteica, ka dzīvokļa īpašnieka pienākums ir informēt pārvaldnieku par dzīvoklī mājojošo personu skaitu. Manuprāt, tā bija ļoti pareiza un aktuāla norma. Kāpēc tā svītrota?
– Esmu pārliecināts, ka mēs rīkojāmies pareizi. Pārvaldniekam šā vārda tagadējā izpratnē nav nekādu tiesību un intereses kontrolēt iemītnieku skaitu dzīvoklī. Namu pārvaldnieks vairs nav tas bargais onkulis, kuru bija bail pat uzrunāt. Situācija mainījusies, tagad mājas kungs un pavēlnieks ir nevis pārvaldnieks, bet gan tās iemītnieks. Pārvaldnieks kļuvis par tādu kā sētnieku, santehniķu un grāmatvežu brigadieri. Tas jāiegaumē visiem mūsu valsts iedzīvotājiem no Zilupes līdz Liepājai! Tāpēc arī dzīvokļa īpašniekam nav jāatskaitās par to, ka viņa dzīvoklī kāds ir deklarējies.
– Strīdīgs jautājums (vismaz maksa par atkritumu izvešanu ir atkarīga no iemītnieku skaita dzīvoklī, lai to aprēķinātu, pārvaldniekam jāzina, ja uzradušies jauni iemītnieki!). Bet pāriesim pie jaunā likuma nākamā punkta. Pilnībā ir grozīts pants par nepieciešamo un lietderīgo mājas uzturēšanas izdevumu segšanu! Iedzīvotājiem arī turpmāk būs jāsedz visi Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas likumā paredzētie izdevumi, bet tagad viņiem vēl uzlikts par pienākumu segt ar mājas uzlabošanu saistītos izdevumus. Ko tas nozīmē?
– Mēs centāmies atrisināt vienu no visstrīdīgākajiem jautājumiem. Iedzīvotāji bieži vien nesaprot, par ko viņiem jāmaksā. Mēs izmantojām vienkāršu formulu: par visiem Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas likuma 6. pantā paredzētajiem ar mājas pārvaldīšanu saistītajiem pakalpojumiem iedzīvotājiem jāmaksā jebkurā gadījumā. Te ir runa par mājas sanitāro kopšanu, ugunsdrošības nodrošināšanu, nepieciešamajiem remonta darbiem un tā tālāk. Bet panta otrajā daļā teikts, ka piedevām vēl dzīvokļu īpašniekiem jāsedz izdevumi, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu.
Cits risinājums
Sākotnēji bija plānots likumu „Par dzīvokļa īpašumu” nevis pārrakstīt, bet tikai nedaudz pielabot. Runa bija par to īrnieku interešu aizstāvēšanu, kuri īrē dzīvokļus nedzīvojamās mājās. Pagaidām šiem cilvēkiem liegta iespēja privatizēt savu mājokli, kas neapšaubāmi nozīmē viņu tiesību ierobežošanu. Taču mums izdevās uzzināt, ka, radot jauno likumu, deputāti atteicās tajā ietvert normu, kas dotu iespēju privatizēt tādus dzīvokļus.
– Šīs sarežģītās situācijas cēloņi meklējami pagātnē. Līdz 1995. gadam, kad sākās dzīvojamo māju privatizācija, valsts un pašvaldības nereti slēdza ar iedzīvotājiem īres līgumu par nedzīvojamā fondā esošu dzīvokļu lietošanu, – stāsta deputāts Jānis Lagzdiņš. – Tādi dzīvokļi bija, piemēram, dzelzceļa staciju ēkās, kur tos izīrēja dzelzceļa darbiniekiem. Saskaņā ar spēkā esošo privatizācijas likumu iedzīvotājiem joprojām nav tiesību privatizēt tādus dzīvokļus, un tas nav taisnīgi.
Cilvēkiem vajag palīdzēt. Tomēr mēs atteicāmies no domas ierakstīt viņu tiesības jaunajā likumā „Par dzīvokļa īpašumu”. Tā vietā mūsu komisija izstrādāja alternatīvus grozījumus Valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas likumā. Tie paredz problēmu atrisināt citā veidā. Strīdīgos dzīvokļus nevarēs privatizēt, bet varēs nopirkt.
Ceru, ka grozījumi stāsies spēkā jau vasarā un cilvēki varēs kļūt par īrēto dzīvokļu īpašniekiem. Katrā konkrētā gadījumā lēmumu par to, pārdot vai nepārdot īrniekam dzīvokli, pieņems pašvaldība vai Valsts nekustamā īpašuma aģentūra.
Jaunā norma skars vairākus tūkstošus Latvijas iedzīvotāju. Tikai valsts mājās vien šādu īrnieku ir ap 500, pašvaldības mājās – vēl vairāk.
– Kādi tie būtu?
– Ja mājas iedzīvotāji likumīgā kārtā pieņēmuši lēmumu veikt tādus mājas uzlabošanas un attīstīšanas darbus, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar mājas lietošanu, par tiem vajadzēs maksāt visiem dzīvokļu īpašniekiem.
Par siltumu maksā visi, par strūklaku – tie, kas vēlas
– Par kādiem darbiem ir runa?
– Piemēram, divas trešdaļas dzīvokļu īpašnieku pieņem lēmumu renovēt māju, kā rezultātā tās lietošana kļūs lētāka. Pārējie iedzīvotāji nevar teikt „nē”, likums uzliek viņiem par pienākumu piedalīties izdevumu segšanā.
– Bet, ja lielākā daļa iedzīvotāju nobalsos par strūklakas ierīkošanu pagalmā, arī tad pārējie nevarēs atteikties maksāt?
– Nē, tā nav! Šai sakarā bija daudz diskusiju. Kādā Rīgas mājā 99% iedzīvotāju nobalsoja par diennakts dežūru ieviešanu pie ieejas. Bija domāts, ka priekštelpā sēdēs vecmāmiņa pensionāre un raudzīsies, lai tiktu ievērota kārtība. Bet viena mājas iemītniece paziņoja, ka par tādu papildu pakalpojumu pat nedomā maksāt. Neviens nevarēja viņu piespiest, jo šis lēmums nebija saistīts ar mājas uzlabošanu vai attīstīšanu, tas neveicināja arī ekonomiju! Par tamlīdzīgām „ekstrām” joprojām būs jāmaksā tikai tiem, kas vēlēsies, lai būtu dežurants vai strūklaka.
Kopība sabiedrības vietā
– Kāda iemesla pēc no Dzīvokļa īpašuma likuma pazudusi vesela sadaļa par pārvaldnieka pienākumiem?
– Tā svītrota, jo dublēja spēkā stājušos Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu. Šās sadaļas vietā ir cita, ne mazāk svarīga, – par iedzīvotāju kopību.
– Kas tā tāda?
– Vajadzēja dot definējumu visiem konkrētas mājas dzīvokļu īpašniekiem (neatkarīgi no tā, vai tur ir vai nav dzīvokļu īpašnieku sabiedrība). Pat ja mājā nodibināta īpašnieku sabiedrība, tas nenozīmē, ka pārējiem iemītniekiem, kas nav tajā iestājušies, ir mazāk tiesību piedalīties svarīgu lēmumu pieņemšanā. Būtībā sabiedrības izveide neko nemaina. Tā ir tikai pārvaldīšanas forma.
– Bieži gadās, ka sabiedrība ignorē tos kaimiņus, kas organizācijā nav iestājušies, neaicina viņus uz sapulcēm, neuzklausa...
– Tas nav pareizi! Visiem dzīvokļu īpašniekiem, vai viņi ir sabiedrības biedri vai nav, ir vienādas tiesības lemt mājas likteni.
Jaunums: mājas iemītnieku aptauja
– Likums „Par dzīvokļa īpašumu” beidzot noteiks dzīvokļu īpašnieku kopības kompetenci. Kādas ir galvenās pārmaiņas?
– Mēs ierakstījām, ka tāda kopība var risināt visus ar mājas kopīpašumu saistītos jautājumus, sasaucot kopsapulci vai veicot aptauju (t.i., savācot parakstus).
– Mazliet mulsina tas, ka tagad daudzi jautājumi tiks lemti aptaujas veidā. Sapulcē iedzīvotāji var uzklausīt argumentus par un pret mājas attīstības plāniem, pastrīdēties, bet individuālas parakstu vākšanas gaitā pārliecināt īpašnieku ir daudz vieglāk!
– Piekrītu, taču mēs esam paredzējuši mehānismu iedzīvotāju aizsardzībai. Protams, viss atkarīgs no aptaujas veicēja – cik godprātīgs viņš ir, vai saka cilvēkiem taisnību. Bet likuma 20. pantā detalizēti aprakstīta parakstu vākšanas procedūra: kas var būt iniciators, kā jāinformē dzīvokļu īpašnieki, kādi dokumenti viņiem jānodod, kādiem jābūt aptaujas termiņiem.
– Vai domājat, ka pēc jaunās normas ieviešanas lēmumu pieņemšana mājā kļūs vienkāršāka?
– Grūti teikt. Arī tagad nav viegli sapulcināt pietiekami daudz dzīvokļu īpašnieku, lai pieņemtu lēmumu, piemēram, par mājas renovāciju. Tam vajadzīgi 75% balsu. Tāpēc pārvaldnieki parasti daļu iedzīvotāju informē kopsapulcē, bet vēlāk, piesaistot aktīvistus, savāc pārējo īpašnieku parakstus. Mēs vienkārši legalizējām šo procedūru un pat padarījām sarežģītāku, nosakot jaunas prasības parakstu vākšanai.
Dāvana Jaunajā gadā
– Jaunajā likumā visai interesanti aprakstīta lēmumu pieņemšanas procedūra mājā. Agrāk tas notika ar vienkāršu balsu vairākumu. Tagad balsošana ir stingri norobežota pēc svarīguma pakāpes: pašos būtiskākajos jautājumos lēmumu var pieņemt tikai ar visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu, mazāk svarīgos jāsavāc 75% balsu, pašus vienkāršākos pieņem ar vienkāršu balsu vairākumu. Kā nonācāt pie tāda formulējuma?
– Nonācām pēc ilgām un garām konsultācijām ar speciālistiem un juristiem. Visu īpašnieku piekrišana vajadzīga tad, ja tiek lemts par dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas pārgrozīšanu. Piemēram, ja kopējie bēniņi vai ratiņu telpa tiek pārbūvēta un kļūst par kāda dzīvokļa daļu, ja rodas strīdi par kopīpašumā esošās autostāvvietas lietošanu pagalmā. Vai arī tad, ja visa dzīvojamā māja kā īpašuma objekts tiek ieķīlāta bankā (runa nav par kredītiem renovācijai, kad par ķīlu tiek izmantota nevis māja, bet gan naudas plūsma kontos). Pēc likuma stāšanās spēkā lēmumus šādos jautājumos varēs pieņemt tikai ar visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu.
– Kādos gadījumos vajadzīga divu trešdaļu īpašnieku piekrišana?
– Ja tiek dots pilnvarojums mājas pārvaldīšanai vai lemts par aizņēmumu, par ķīlu izmantojot naudas plūsmu kontos. Pārējos gadījumos pietiek ar 50% īpašnieku piekrišanu plus viena balss.
– Vēl tikai viens jautājums: kad jaunais likums stāsies spēkā?
– Likums pieņemts otrajā lasījumā. Tā galīgā izskatīšana paredzēta rudenī, bet spēkā tas varētu stāties no 2011. gada 1. janvāra.
Svarīgākais no jaunā likuma
13. pants. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu segšana.
1. Dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa īpašumā esošajam kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības noteikto atlīdzību pārvaldniekam par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, ja tāda paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā.
2. Dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa īpašumā esošajam kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus citu pārvaldīšanas darbību veikšanai, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu, veicina optimālu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu veidošanu un attiecas uz:
3. Pieņemot šā panta otrajā daļā minēto lēmumu, dzīvokļu īpašnieku kopība izvērtē dokumentus, kas pamato attiecīgo darbību izmaksu efektivitāti.
15. pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības statuss.
1. Dzīvokļu īpašnieku kopība ir pārvaldes institūcija dzīvojamā mājā, kas sadalīta dzīvokļu īpašumos.
2. Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki.
3. Ja dzīvojamā mājā esošie dzīvokļu īpašumi pieder vienai personai, tai ir likumā paredzētās dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi.
16. pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības kompetence.
1. Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas daļu. Dzīvokļu īpašnieku kopība, noslēdzot attiecīgu līgumu, var pilnvarot citu personu izlemt kopības kompetencē esošu jautājumu, izņemot šā panta otrajā daļā minētos jautājumus.
2. Vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par: