Cik maz mēs zinām paši par savu māju! Katru mēnesi regulāri samaksājam namu pārvaldes atsūtītos rēķinus un pat nepainteresējamies, kā tiek izlietota mūsu nauda. Lielākajai daļai dzīvokļu īpašnieku lieti noderētu finansiālā analfabētisma likvidēšanas kurss. Savu tiesību un pienākumu zināšana palīdz mājokļu īpašniekiem, pirmkārt, taupīt, otrkārt, neiekļūt sprukās sarunā ar pārvaldnieku.
Mēs ar jums jau runājām par to, kāpēc tagad tik dārgi maksā sētnieka pakalpojumi un kā mājas sanitāro apkopi iespējams padarīt lētāku. Šodien – jauns temats. Aptuveni trešā daļa no apsaimniekošanas maksas, ko mēs godprātīgi samaksājam namu pārvaldes kasē, tiek novirzīta mājas tehniskajai apkopei. Ko tā nozīmē un kādi pakalpojumi dzīvokļu īpašniekiem būtu jāsaņem par savu naudu? Stāsta mūsu pastāvīgā konsultante Taisa Štāle.
Maksāt vai nemaksāt?
– Pārvaldnieka pienākums ir veikt mājas tehnisko apkopi, tā nu reiz ir ierakstīts gan Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, gan likumā „Par dzīvokļa īpašumu”, – saka Taisa Štāle. – Ko iedzīvotāji šai sakarā var prasīt no pārvaldnieka? Puslīdz precīzu atbildi uz šo jautājumu dod tikai viens dokuments – Ministru kabineta noteikumi Nr. 1014. Noteikumu pielikumā ir sniegts pilnīgs mājas tehniskās apkopes darbu saraksts.
Pašvaldības namu pārvaldēm, kuras galvenokārt apkalpo mājas, kas nav pārņemtas no pašvaldības bilances, obligāti jānodrošina iedzīvotājiem pilns mājas tehniskās apkopes pakalpojumu klāsts. Tas ir negrozāmi. Apspriežams šis jautājums ir tikai vienā gadījumā – ja iedzīvotāji izvēlējušies privātas namu pārvaldes pakalpojumus. Tad, kā saka, iespējamas nianses.
– Iedzīvotāji var no privātās namu pārvaldes vai nu pirkt visu pakalpojumu paketi, vai arī no tās atteikties – skaidro Taisa Štāle. – Taču pēdējā gadījumā visa atbildība par sekām būs jāuzņemas mājas pilnvarotajai personai, un pilnīgi iespējams, ka nepatikšanas ilgi nebūs jāgaida.
Taupīt vajag ar prātu
No nepatikšanām izvairīties neizdosies, jo bez apkopes atstātās mājas tehniskās sistēmas ļoti ātri sāks niķoties un drīz vien vispār var pārstāt darboties. Kā jums patiktu ziemas vidū palikt bez apkures? Vai arī piedzīvot, ka avārijas dēļ tiek atslēgta aukstā ūdens padeve? Tas viss ir pilnīgi iespējami, ja iedzīvotāji nolemj taupīt uz tehniskās apkopes rēķina.
Reizēm problēmās nākas vainot namu pārvaldi, kas viltīgi pārdevusi iedzīvotājiem nepilnu pakalpojumu paketi. Rīgā ir gadījušies tādi izveicīgi namu pārvaldnieki, kas iedzīvotājus pievilinājuši ar lētu pakalpojumu piedāvājumu. Piemēram, solījuši māju apsaimniekot par 15 santīmiem par kvadrātmetru mēnesī. Iepriecinātie iedzīvotāji ir atteikušies no iepriekšējās namu pārvaldes pakalpojumiem un noslēguši līgumu ar lētāko uzņēmumu (kas nu ies lieki tērēt naudu!), taču pēc pirmās avārijas atklājies, ka tam vai nu nav sava avārijas dienesta, vai arī siltumapgādes sistēmas un ūdensvada tehniskā apkope vispār nav paredzēta. Tad nu mājas iemītniekiem nekas cits neatliek kā samest naudiņu neatliekamiem remonta darbiem. Tas, protams, maksā daudz dārgāk nekā regulāra profilakse, turklāt pamēģini īsā laikā savākt simtus vai varbūt pat tūkstošus latu, lai varētu nomainīt bojātās iekārtas!
Tas viss jāņem vērā, lemjot par pārvaldnieka nomaiņu. Jebkuru komercuzņēmuma piedāvājumu vēlams salīdzināt ar Ministru kabineta noteikumiem, kuros norādīts pilns mājas tehniskās apkopes darbu apjoms. Ja jaunā apsaimniekotāja tāmē trūkst kādas pozīcijas, nebūs lieki noskaidrot, kāpēc tā un kādus draudus tas var radīt. Saņēmuši atbildi, visu labi apsveriet, lai pēc tam nebūtu jāmaksā par neapdomīgi pieņemto lēmumu.
Tikpat uzmanīgām tehniskās apkopes jautājumos jābūt dzīvokļu īpašnieku sabiedrībām, kas pārņēmušas māju pašu pārvaldīšanā un apsaimniekošanā. Šķiet vilinoši samazināt ikmēneša maksu par dzīvokli, atsakoties no profilakses un remonta darbiem, bet kāds būs rezultāts? Ja kas notiks, iedzīvotāji paši būs vainīgi un naudu avārijas likvidēšanai viņiem tāpat nāksies meklēt savos maciņos.
Jau samaksāts!
– Pastāstīšu, kāda ir mājas tehniskās apkopes darbu pilna pakete, jo tieši tā ir uzskatāma par etalonu, – saka Taisa Štāle. – Paketē ir vairākas pozīcijas: ūdens un kanalizācijas sistēmas apkope, siltumapgādes sistēmas, elektrosistēmas un konstruktīvo elementu apkope un avārijas dienesta darbs. Pārvaldnieks vai apsaimniekotājs var mājas tehnisko apkopi veikt pašu spēkiem, bet var arī pieaicināt speciālistus no citiem uzņēmumiem. Rīgas pašvaldības namu pārvaldes un daži privātie apsaimniekotāji siltumtīklu apkopes pakalpojumu pērk no uzņēmuma Rīgas siltums. Tādā gadījumā maksa par pakalpojumu ir nedaudz augstāka, jo tiek aplikta ar PVN. Ja namu pārvalde tehnisko apkopi veic saviem spēkiem, nodoklis nav jāmaksā.
Iedzīvotāju skatījumā nav lielas atšķirības, vai namu pārvalde darbus veic pati, vai arī algo cilvēkus no malas. Daudz svarīgāk ir zināt un saprast, kādus pakalpojumus viņi no pārvaldnieka var saņemt par velti, jo to cena jau ir ierēķināta apsaimniekošanas maksā.
Tehniskās apkopes aptuvenas cenas pašvaldības namu pārvaldēs
Liela māja (72 dzīvokļi, kopējā platība 4000 kv.m)
Kopā - 12 sant./kv.m
Maza māja (krāsns apkure, 8 dzīvokļi, kopējā platība 300 kv.m)
Kopā - 14,1 sant./kv.m
No spuldzītēm līdz notekcaurulēm
Taisa Štāle piekrīt nosaukt visas Ministru kabineta noteikumos Nr. 1014 ietvertās mājas tehniskās apkopes galvenās pozīcijas un nedaudz sīkāk pastāstīt par katru no šiem pakalpojumiem.
Kanalizācijas sistēma. Namu pārvalde pastāvīgi rūpējas par kanalizācijas sistēmas uzturēšanu. Atteikties no šiem darbiem būtu visai sarežģīti, tie ir kā uz delnas – tiklīdz kāda caurule ir aizdambējusies, tā tūlīt mājā parādās meistari. Bez viņu palīdzības iemītnieki ātri vien varētu vispār palikt bez kanalizācijas.
Siltumapgādes sistēma. Siltumapgādes sistēmas apkopes un uzturēšanas darbi atšķirībā no kanalizācijas sistēmas apkopes ir gandrīz nemanāmi, jo notiek tālu no ziņkārīgām acīm un tiem ir sezonāls raksturs. Jebkura namu pārvalde visu gadu krāj līdzekļus, lai rudenī tos izlietotu siltummezgla sagatavošanai apkures sezonai, stāsta Taisa Štāle. Šai laikā Rīgas siltuma meistari vai namu pārvaldes speciālisti veic siltumapgādes sistēmas hidraulisko pārbaudi un nomaina bojātās detaļas. Spraigs darbs turpinās vēl aptuveni mēnesi pēc apkures pieslēgšanas: siltumtehniķi saņem daudz izsaukumu un veic regulēšanas darbus, lai nodrošinātu sistēmas nevainojamu darbību.
Ja neliela dzīvokļu īpašnieku sabiedrība taupības nolūkā vēlas patstāvīgi veikt mājas siltumapgādes sistēmas apkopi, kādam no dzīvokļu īpašniekiem nāksies iziet apmācību, lai iegūtu tiesības pildīt tādus darbus. Tas nebūs viegli. Bet pilnībā atstāt siltummezglu bez aprūpes ir bīstami. Taisa Štāle stāsta par namu pārvaldes Rīgas namu apsaimniekotājs bēdīgo pieredzi. Uzņēmums pārņēma apsaimniekošanā māju Lielajā ielā 63 Bolderājā un atklāja, ka iepriekšējais pārvaldnieks nepavisam nav rūpējies par mājas siltumapgādes sistēmu. Pašā ziemas spelgonī caurules aizsala un māja palika bez siltuma. Sistēma vairs nebija atjaunojama, un iedzīvotājiem nepieciešams uzkrāt naudu tās nomaiņai. Nekā patīkama!
Elektroapgādes sistēma. Kas te darāms namu pārvaldei? Šķiet, pietiek reizi nedēļā atsūtīt meistaru, lai kāpņu telpās nomainītu izdegušās spuldzītes. Patiesībā viss ir daudz sarežģītāk. Pārvaldnieks uzklausa un pilda visdažādākās Latvenergo prasības. Piemēram, viņam noteikti jāgādā, lai tiktu notīrītas drošinātāju spailes. Arī ugunsdzēsēji ir gana stingri – viņi prasa, lai apsaimniekotājs vai dzīvokļu īpašnieku sabiedrība kontrolētu instalācijas stāvokli. Ar vārdu sakot, namu pārvaldei vajadzīgs vai nu pašai savs elektriķis vai uzaicināts speciālists.
Mājas konstruktīvie elementi. Lielajām mājām ir savas rūpes, mazajām savas. Mājās ar krāsns apkuri pārvaldnieka pirmais un galvenais uzdevums ir gādāt par dūmvadu tīrīšanu. Saskaņā ar noteikumiem tie jātīra divas reizes gadā – pirms un pēc apkures sezonas. Tas nav lēts pakalpojums.
Lielajās daudzdzīvokļu mājās dūmvadu tīrīšana, pats par sevi saprotams, nav vajadzīga, toties tur uzmanība jāpievērš ventilācijas sistēmas stāvoklim. Speciālisti to pārbauda reizi trijos gados. Kāpēc? Tāpēc, lai iemītnieki nenosmaktu gāzes plīts izgarojumos, bet konstrukcijas neciestu no pelējuma, kas ātri sarodas telpās ar nepietiekamu gaisa cirkulāciju.
Pārvaldniekam (vai iedzīvotājiem, kas apsaimnieko savu māju) jāatceras, ka viens no mājas konstruktīvo elementu apkopes darbiem ir lietus ūdens notekcauruļu tīrīšana. Tas ir ļoti svarīgs uzdevums, jo caurulēs bieži sabirst lapas, un tad spēcīgas lietusgāzes laikā ūdens gāžas pāri, līst pa mājas sienām un sūcas dzīvokļos. Tātad uz notekcauruļu tīrīšanas rēķina nekādā gadījumā nedrīkst taupīt.
Uz konstruktīvo elementu apkopi attiecas namu fasāžu, lodžiju un balkonu apsekošana. Reālus izdevumus tam namu pārvaldes parasti neplāno, jo darbs aprobežojas ar ēkas vizuālu apskati (pēc tās rezultātiem nosaka nepieciešamā remonta apjomu).
Ko nozīmē ugunsdrošības sistēmas uzturēšana, apsekošana un darbības tehniskā pārbaude, ko Ministru kabinets arī iekļāvis mājas konstruktīvo elementu tehniskās apkopes darbu klāstā? Taisa Štāle skaidro: divpadsmit stāvu un augstākās mājās saskaņā ar likumu jābūt ierīkotai ugunsdrošības signalizācijai, kas ir dārga un sarežģīta gan montāžas, gan turpmākās uzturēšanas ziņā. Zemākām mājām signalizāciju uzstāda, ja iedzīvotāji to vēlas.
Avārijas dienests. Pašvaldības namu pārvaldēm ir pašām savi avārijas dienesti, bet mazie privātie apsaimniekotāji šo pakalpojumu parasti pasūta specializētajos uzņēmumos. Taisas Štāles namu pārvaldē, piemēram, avārijas dienesta funkciju pilda mājas meistari, kas visu diennakti ir sazvanāmi.
Iedzīvotāji par avārijas dienesta pakalpojumiem maksā no viena līdz trim santīmiem par kvadrātmetru, tāpēc viņiem ir tiesības zināt, kādus darbus meistari veic bez maksas. Ja brigāde ir saņēmusi izsaukumu, tai jebkurā gadījumā ir jādodas uz notikuma vietu, stāsta Taisa Štāle, bet bez papildu samaksas tā novērsīs tikai mājas kopējo komunikāciju avārijas, proti, ūdensvada problēmas (līdz ventilim dzīvoklī), kanalizācijas bojājumus (līdz atzaram no kopējā stāvvada) un visas siltumapgādes sistēmas (apkure, dvieļu žāvētāji) avārijas. Starp citu, ja cilvēks nelikumīgi nomainījis radiatoru un tas sācis tecēt, par avārijas novēršanu būs jāmaksā pašam mājokļa īpašniekam.
Prast lasīt un rēķināt
Tagad nav īstais laiks, lai mētātos ar naudu. Tāpēc atkārtošos: iedzīvotājiem ir svarīgi zināt un saprast, par ko viņi maksā.
– Mūsu praksē bija gadījums, kad dzīvokļu īpašnieki parakstīja līgumu ar jaunu pārvaldnieku, neiedziļinoties dokumenta saturā. Izrādījās, ka saskaņā ar līgumu iedzīvotāji apņemas par visiem mājas tehniskās apkopes darbiem maksāt pēc paveiktā. Bet apsaimniekošanas maksa izskatījās visai pievilcīga – 14 santīmu par kvadrātmetru, – pastāstīja Taisa Štāle. – Iedzīvotāji atnāca pie manis uz konsultāciju un parādīja līgumu: „Redzat, kādu atlaidi mēs dabūjām?!” Bet es uzreiz pamanīju, ka tehniskās apkopes darbus pārvaldnieks ierakstījis atsevišķās pozīcijās. Beigu beigās dzīvokļu īpašnieki neko nebija ietaupījuši.
Šis notikums, protams, drīzāk ir izņēmums nekā likums, jo mājokļu apsaimniekošanas tirgus pēdējā laikā ir diezgan labi sakārtots, bet mājokļu īpašnieki kļuvuši gudrāki un uzmanīgāki. Tomēr reizēm der atcerēties arī par izņēmumiem.
Sarunas nobeigumā Taisa Štāle iedzīvotājiem un dzīvokļu īpašnieku sabiedrību grāmatvežiem atgādināja: ja tehniskajiem darbiem mājā iztērēts mazāk naudas, nekā bija paredzēts tāmē, atlikums saglabājas mājas uzkrājumu kontā. Šos līdzekļus iespējams pārcelt uz nākamo periodu vai izlietot citiem vajadzīgiem darbiem.
Ko saka likums?
Salīdziniet valdības noteikto mājas tehniskās apkopes pakalpojumu paketi ar jūsu namu pārvaldes piedāvājumu!
Izvilkums no MK noteikimu № 1014 1. pielikuma
2. Dzīvojamās mājas tehniskā apkope un remonti
2.1. Ūdensvada un kanalizācijas sistēma
2.1.1. Sistēmas nepārtrauktas darbības nodrošināšana
2.1.2. Sistēmas (skaitītāju, ventiļu, filtru, nosēdaku, sūkņu, izolācijas) apsekošana, apsekošanas aktu noformēšana un saglabāšana
2.1.3. Sistēmas iekārtu tīrīšana un regulēšana
2.1.4. Kopējo skaitītāju rādījumu nolasīšana un rādījumu fiksēšana
2.1.5. Atsevišķu bojāto posmu un noslēgventiļu nomaiņ
2.1.6. Sistēmas darbības atjaunošana pēc avārijām
2.1.7. Atsevišķajos īpašumos esošo iekārtu (skaitītāju, krānu, ventiļu, ūdens maisītāju, skalojamo kastu) apsekošana
2.1.8. Ūdensvadu skalošana
2.1.9. Citi darbi (norādīt, kādi)
2.2. Siltumapgādes sistēma
2.2.1. Sistēmas nepārtrauktas darbības nodrošināšana
2.2.2. Sistēmas ieregulēšana, sākot apkures sezonu
2.2.3. Sistēmas skalošana un hidrauliskā pārbaude
2.2.4. Siltummezgla iekārtu un ūdens sildītāja hidrauliskā pārbaude
2.2.5. Apkures sistēmas atgaisošana
2.2.6. Siltummaiņu ķīmiskā vai mehāniskā tīrīšana
2.2.7. Noslēgventiļu, regulējošo ierīču un filtru pārbaude un tīrīšana
2.2.8. Sūkņu un elektrisko dzinēju pārbaude un regulēšana
2.2.9. Tiešās darbības regulatoru pārbaude un ieregulēšana
2.2.10. Elektronisko regulatoru pārbaude un profilaktiskais remonts
2.2.11. Kontrolmēraparatūras darbības uzraudzība
2.2.12. Kontrolmēraparatūras pārbaužu organizēšana
2.2.13. Siltumskaitītāja darbības uzraudzība
2.2.14. Iekārtu un cauruļvadu krāsošana un siltumizolācijas uzlikšana
2.2.15. Sistēmas darbības atjaunošana pēc avārijām
2.2.16. Bojāto noslēgventiļu nomaiņa siltumapgādes sistēmā
2.2.17. Atsevišķu cauruļvadu posmu nomaiņa
2.3.18. Skaitītāju rādījumu regulāri nolasījumi un to fiksēšana reģistrācijas žurnālā
2.2.19. Normatīvo temperatūras režīmu uzturēšana telpu apkurē un karstā ūdens padevē
2.2.20. Energoaudita veikšana
2.2.21. Citi darbi (norādīt, kādi)
2.3. Elektroapgādes sistēma
2.3.1. Sistēmas nepārtrauktas darbības nodrošināšana
2.3.2. Elektrosadales skapju un sistēmas tehniskā stāvokļa pārbaude un tīrīšana
2.3.3. Elektrosadales sistēmas testēšana
2.3.4. Koplietošanas elektroenerģijas uzskaites rādījumu nolasīšana
2.3.5. Koplietošanas telpu apgaismes ķermeņu, rozešu, armatūras, slēdžu, automātu u.c. pārbaude
2.3.6. Bojāto koplietošanas telpu apgaismes ķermeņu, rozešu, armatūras, slēdžu, automātu u.c. nomaiņa
2.3.7. Citi darbi (norādīt, kādi)
2.4. Mājas konstruktīvie elementi
2.4.1. Koplietošanas telpu logu, durvju un ventilācijas lūku apsekošana
2.4.2. Mājas apmales un drenāžas sistēmas apsekošana un tīrīšana
2.4.3. Mājas inženiertīklu aku apsekošana un tīrīšana
2.4.4. Lietus ūdens notekcauruļu apsekošana un tīrīšana
2.4.5. Jumta, pamatu, bēniņu, pagrabu, kāpņu telpu un atkritumu vadu konstruktīvo elementu (sienu, griestu, grīdu, pārsegumu, hidroizolācijas, siltumizolācijas) apsekošana
2.4.6. Fasādes, balkonu, lodžiju un nojumju apsekošana
2.4.7. Dūmvadu un ventilācijas šahtu pārbaude un tīrīšana
2.4.8. Ventilācijas vadu, režģu un jumtiņu krāsošana
2.4.9. Gāzes vadu pārbaude un krāsošana
2.4.10. Konstruktīvo elementu kārtējie remonti
2.4.11. Ugunsdrošības sistēmas uzturēšana, apsekošana un darbības tehniskā pārbaude
2.4.12. Citi darbi (norādīt, kādi)
2.5. Plānotie nākamo periodu izdevumi kārtējiem remonta darbiem
2.6. Avārijas dienesta pakalpojumi