Viss kas jāzin par savu māju!

Nav ļaunuma bez labuma Drukāt E-pasts
Ceturtdiena, 11 oktobris 2018 16:29

Šīs mājas karnīze uzkrita tieši uz pagalmā novietotās mašīnas, pārvaldniece paziņoja par maksātnespēju un atstāja īpašniekus bez naudas, bez remonta un parādos. Apbrīnojami, cik ātrā laikā visas šīs problēmas izdevās atrisināt

Rīgas centrā, netālu no tirgus un dzelzceļa stacijas, atrodas nams ar vecajiem īres namiem tipisku likteni. Vēl 2018. gada sākumā mājas īpašnieki nezināja, kā izpildīt Rīgas būvju sakārtošanas pārvaldes uzlikto pienākumu savest kārtībā ēkas fasādi. Tomēr īpašnieki prata izkļūt no sarežģījumiem – viņi izvēlējās jaunu pārvaldnieku un ar viņa palīdzību sāka mājas glābšanas darbus.

1991. gadā, kad sāka darboties likums Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju, un 1992. gadā, kad stājās spēkā likums Par namīpašumu denacionalizāciju Latvijas Republikā, daļa Latvijas iedzīvotāji kļuva par privātīpašniekiem. Ir pagājuši vairāk nekā 30 gadi, un vietā ir jautājums: „Ko esat izdarījuši savas mājas labā?” Nav brīnums, ja parastā atbilde būs: „Neko!” Taču laiks dara savu – ja jau iepriekš slikti apsaimniekotās mājās neko nedara vēl gadu desmitiem, tad tām sākas tehniskas problēmas. Tādā stāvoklī 2018. gadā atradās arī nams Rīgā, Gogoļa ielā 8/10.

Denacionalizācijas sekas

Viktora Andrējeva ģimene uz māju Gogoļa ielā pārcēlās pirms gada.

Remontējot dzīvokli, jaunie īpašnieki uzzināja mājas vēsturi. Nams celts pagājušā gadsimta sākumā un nacionalizēts 1940. gadā. Pēc piecdesmit gadiem ēku atguva bijušo īpašnieku pēcteči. Viņi bija četri un jau drīz sāka mājas izpārdošanu domājamās daļās. Rezultātā katram dzīvoklim radās saimnieks. Tā kā māja nav sadalīta dzīvokļu īpašumos, 56 dzīvokļiem ir 40 īpašnieki. Par pārvaldnieci kļuva viena no sākotnējām īpašniecēm.

Ai, nokrita!

Kopīpašnieki akurāti maksāja dzīvokļu rēķinus un uzskatīja, ka ar to ir pietiekami. Pārvaldniece organizēja atkritumu izvešanu, pildīja sīkos remontdarbus, remontēja pat liftus. Pēc laika kļuva skaidrs, ka pārvaldniece nedomāja par mājas galvenajām problēmām – jumts tecēja un lietusūdens gadiem slapināja fasādes.

Vienā jaukā dienā gabals no karnīzes nokrita tieši uz pagalmā stāvošās automašīnas. Cietušās mašīnas (viņš arī dzīvokļa) īpašnieks izsauca policiju, kura par notikušo informēja Rīgas pilsētas būvvaldi. Atnākušais būvvaldes inspektors pārliecinājās par notikušo un neslēpa, ka karnīze turas uz goda vārda. Viss beidzās ar to, ka mājas īpašnieki saņēma būvvaldes brīdinājumu savest kārtībā avārijas stāvoklī esošo konstrukciju, pretējā gadījumā mājas īpašniekiem draudēja desmitkārtīga nekustamā īpašuma nodokļa palielināšana.

Mums bija pieredze

Viktors Andrējevs remonta organizēšanā ieguldīja ne mazumu spēka, tomēr sevi par šī stāsta varoni neuzskata.

– Mums ar sievu līdz tam bija iespēja dzīvot mājās, kurās apsaimniekošana bija augstā līmenī. Tie bija labi piemēri.

Vispirms ģimene dzīvoja saimnieka mājā, kur pārvaldnieka vadībā tika savests kārtībā pagrabs, izremontētas kāpņu telpas un atjaunota fasāde.

Tas Andrējevu ģimenei radīja pārliecību, ka vecās centra mājas ir iespējams savest kārtībā. Vēlāk, dzīvojot savā pirmajā privātajā dzīvoklī Ziepniekkalnā, ģimene ieguva pieredzi pārvaldnieka maiņas procesam.

– Mums piederēja dzīvoklis nelielā mājā Līvciema ielā, kur gadiem nebija iespējams pārvaldniekam izlūgties remontdarbus. Liela veiksme, ka Latvijā jau parādījās pirmie privātie apsaimniekošanas uzņēmumi, starp tiem bija arī AS Rīgas namu apsaimniekotājs, – atceras Natālija Andrējeva. – Toreiz mēs nobalsojām par pāriešanu pie šī apsaimniekotāja un neesam to nožēlojuši.

Jaunais apsaimniekotājs ņēma vērā mūsu vajadzības un palīdzēja organizēt daudz darbu, tostarp veica kosmētisko remontu kāpņu telpā.

Glābt un labiekārtot

Pēc laika Andrējevi nolēma atgriezties centrā un iegādājās dzīvokli Gogoļa ielā. Ap to pašu laiku kaimiņu dzīvoklī sāka dzīvot aktīva sieviete, kura ierosināja dibināt dzīvokļu īpašnieku biedrību. Tā likās atbalstāma ideja, jo iedzīvotāji bija noticējuši Rīgas domes solījumam palīdzēt biedrībām ar līdzfinansējumu remontdarbu veikšanai, un mājai tiešām bija nepieciešams kā līdzfinansējums, tā palīdzība.

– Biedrību nodibinājām 2017. gada decembrī, – stāsta Viktors Andrējevs. Viņš kļuva par biedrības Gogoļa 8/10 valdes locekli. Mājas kopīpašniekiem bija jāatrisina jautājums, kā tālāk pārvaldīt īpašumu, lai veiktu nepieciešamos remontdarbus un turpinātu to labiekārtot.

– Bija iespēja māju pārvaldīt pašiem vai izvēlēties profesionālu pārvaldnieku vai apsaimniekošanas uzņēmumu.

Privāts pārvaldnieks vai apsaimniekošanas uzņēmums?

Daļa īpašnieku gribēja individuālu pārvaldnieku, jo domāja, ka šāds cilvēks vienmēr būs uz vietas, turklāt viņš pats nodarbosies ar pārvaldīšanu, tādēļ viņu būs vieglāk kontrolēt. Taču pārvaldnieka kandidāts vēlējās saņemt atalgojumu 700 eiro mēnesī, bet par jebkuru citu papildu darbu mājas kopīpašniekiem nāktos piemaksāt. Viktoram tas nelikās pareizi.

– Es salīdzināju minētā pārvaldnieka tāmi ar lielā apsaimniekotāja AS Rīgas namu apsaimniekotājs piedāvājumu, kurā par 0,46 eiro/kv.m tika piedāvāta pilna pārvaldīšanas pakete: pārvaldnieka, grāmatveža, jurista, mājas meistara u.c. darbs. Izrādījās, ka šī uzņēmuma piedāvājums salīdzinājumā ar privātpersonas noteikumiem iedzīvotājiem ir visizdevīgākais.

Biedrības uzraudzībā

Janvārī mājas kopīpašnieki nobalsoja par pārvaldīšanas uzdevuma došanu biedrībai Gogoļa 8/10, kura ar AS Rīgas namu apsaimniekotājs noslēdza pakalpojuma līgumu par apsaimniekošanas darbu veikšanu.

– Noslēgtajā līgumā ir noteikta īpašuma pārvaldīšanas kārtība – biedrības valdes locekļi lemj par nākotnē veicamajiem darbiem un pieņem jau realizētos. Mums ir pieņemams, ka Rīgas namu apsaimniekotājam atalgojumā no mūsu apsaimniekošanas maksas tiek novirzīta tikai neliela daļa. Pārējos līdzekļus, piemēram, uzkrājuma fondu, kontrolē biedrība.

Skopais maksā divreiz

Jaunajam pārvaldniekam uzreiz bija jārisina sarežģītais jautājums par avārijas remontdarbu organizēšanu, lai nostiprinātu karnīzi. Neviens no īpašniekiem nevēlējās, lai īstenotos būvvaldes draudi par nekustamā īpašuma nodokļa palielināšanu līdz 3% no īpašuma kadastrālās vērtības. Būvvaldes brīdinājums biedrības valdei palīdzēja pārliecināt kopīpašniekus nekavējoties sākt fasādes remontdarbus. Apsaimniekotājs piedāvāja divus variantus: lētāko – novērst avārijas situāciju visbīstamākajās vietās, dārgāko – veikt pilnu iekšpagalma fasādes remontu, lai vēlāk ilgi nebūtu jāatgriežas pie šī jautājums. Loģiski domājot, otrais variants noteikti bija izdevīgāks, jo, samaksājot vienu reizi, iekšpagalma fasādei būtu salaboti visi defekti.

– Es pārliecināju cilvēkus, ka jāizvēlas otrais variants. Lai arī tas nav lēti, pēc tam ne mums, ne mūsu bērniem par to nebūs jāuztraucas, – stāsta Viktors.

Iztērēja 74 tūkstošus eiro

Kaimiņi Viktora argumentos ieklausījās un uzdeva biedrības valdei atrast būvniekus, kuri darbus veiktu kvalitatīvi un par mājai pieņemamu cenu. Aktīvisti izvērtēja dažādu uzņēmumu tāmes un izvēlējās uzņēmumu Panda VA, kurš bija gatavs darbus veikt par 70 tūkstošiem eiro. Viktors turpināja pārrunas un panāca cenas samazinājumu līdz 60 000 eiro, taču pēc tam, kad būvnieki bija uzstādījuši sastatnes, vienā mājas spārnā atklājās jumta defekti. Bez jumta nomaiņas viss ieplānotais remonts būtu bezjēdzīgs, jo lietusūdens no jumta turpinātu mērcēt fasādi. Kopīpašnieki piekrita jumta daļējai nomaiņai, tādēļ mājas kopējā izmaksu tāme bija 74 000 eiro.

Apsaimniekotājs palīdzēja ar maksājuma grafiku

– No jaunā apsaimniekotāja mēs saņēmām lielu palīdzību – iespēju norēķināties pēc iepriekš izveidota grafika, – atzīst Viktors. – Tieši tas pamudināja īpašniekus sadūšoties veikt remontu, jo mājai nekādu līdzekļu nebija. Patlaban mēs remontdarbu fondā krājam 0,20 eiro par 1 kv.m mēnesī, kas gadā ļautu sakrāt 12 000 eiro. Tā kā mājai nepārtraukti nepieciešami nelieli remonti, bez apsaimniekotāja atbalsta jumta remontam mums būtu jākrāj desmit gadus.

Pašlaik īpašnieki turpina krāt 0,20 eiro remontiem, bet par paveikto remontu maksā 080 eiro par kv.m mēnesī. Lielus iebildumus tas nav radījis, jo īpašnieki redz remonta rezultātus un ir ar tiem pilnībā apmierināti.

Īpašnieku spēja rast kopīgu valodu un pieņemt lēmumus par labu mājai, kā arī veiksmīga apsaimniekotāja izvēle ir ļāvusi māju savest kārtībā, un tā vairs neskaitās vidi degradējoša būve. Vēl vairāk, mājas dzīvokļu vērtība ir augusi par 7–10%, turklāt īpašnieki ir krituši azartā un domā par nākamajiem remontdarbiem.

Biedrība jau plāno ielas fasādes remontu, bet, lai to paveiktu, mājai ir vajadzīgs projekts. Rīgas pašvaldība sniedz palīdzību to objektu īpašniekiem, kuri vēlas atjaunot sava īpašuma kultūrvēsturisko vērtību, tostarp izremontēt fasādi. Gogoļa ielas 8/10 īpašnieki ir gatavi pretendēt uz palīdzību un jau tagad ir pārliecināti, ka pēc remonta viņu māja būs visa rajona rota.

Biedrība plāno labiekārtot iekšpagalmu, jo katrs automašīnas īpašnieks par auto turēšanu zem saviem logiem veic iemaksu mājas fondā 25 eiro mēnesī. Šie līdzekļi noderēs, lai sakārtotu pagalmu.

Pirms pusgada mājā Gogoļa ielā 8/10 neviens nezināja, kā atrisināt daudzos sasāpējušos jautājumus. Šis piemērs pierāda, ka viss ir atkarīgs no pašiem īpašniekiem un laba apsaimniekotāja.

Iedzīvotāji savlaicīgi sajuta nelaimi

AS Rīgas namu apsaimniekotājs valdes priekšsēdētājs Igors Trubko:

– Māju ilgu laiku apsaimniekoja viena īpašnieka izveidots privāts uzņēmums. Kad īpašnieki sāka saņemt brīdinājumus par mājas parādiem par komunālo pakalpojumu piegādi, viņiem radās aizdomas, ka pārvaldniece nemaksā saņemto naudu SIA Rīgas ūdens un AS Rīgas siltums. Pēc tam viņi pamanīja, ka pārvaldniece iekļauj rēķinos maksu par nākotnē veicamajiem remontiem, bet nekādi darbi nenotiek, turklāt māja jau bija saņēmusi būvvaldes brīdinājumu par fasādes karnīzes nostiprināšanu, lai izbeigtu apmetuma un ķieģeļu gabalu krišanu.

Šajā situācijā biedrība sāka meklēt jaunu apsaimniekotāju, un mēs piedāvājām savu apsaimniekošanas tāmi. Kopējā sapulcē mājas kopīpašnieki nolēma mums uzticēt apsaimniekošanas pakalpojuma sniegšanu.

Gribu teikt, ka īpašnieki aktīvi ķērās pie remontdarbu organizēšanas un pastāvīgi ar mums kontaktējās. Traucēja tikai viens – nebija uzkrājumu remontdarbiem. Lai mājas kopīpašnieki varētu nekavējoties atrisināt fasādes problēmu, AS Rīgas namu apsaimniekotājs ļāva darbus sākt nekavējoties, bet norēķinus kārtot pēc grafika.

Glābt māju nebija vienkārši

AS Rīgas namu apsaimniekotājs galvenā inženiere Viktorija Kurajeva:

– Māju pārņēmām 2018. gada 1. martā, un jau 21. martā mājā bija veikta pilna tehniskā apsekošana. Sertificētais būvspeciālists Andrejs Čevers noteica astoņus steidzami veicamos remontdarbus, no kuriem līdz 1. oktobrim trīs – fasādes remonts, fasādes krāsojuma atjaunošana un daļējs jumta remonts – bija izpildīti.

Mājas remonts nebija vienkāršs – fasādes darbi bija jau sākti, kad atklājās nepieciešamība remontēt jumtu. Iedzīvotāji piekrita, ka daļa jumta jāmaina, lai sienas aizsargātu no jaunas samirkšanas. Patlaban ir pabeigts iekšpagalma fasādes remonts, bet tiek plānots savest kārtībā fasādi no Puškina ielas puses.

Vēlos uzteikt mājas biedrības darbu, kura organizēja nepieciešamās sapulces un panāca kopīpašnieku vairākuma piekrišanu fasādes remontam, kas maksāja aptuveni 60 000 eiro, bet pēc tam – arī daļējam jumta remontam par 14 000 eiro. Naudu īpašnieki atmaksās divu gadu laikā.

Ielas fasādes remonts sāksies tuvākajā laikā, bet pagaidām veiksim tikai nepieciešamākos karnīzes un apmetuma fragmentu stiprināšanas pasākumus. Iedzīvotājiem būs iespēja izlemt par pilnu ielas fasādes remontu.

„Iepriekšējo pārvaldnieci iesūdzējām tiesā!”

AS Rīgas namu apsaimniekotājs juriste Ruta Grīnberga:

– Sākumā mēs iepriekšējai pārvaldniecei prasījām nodot Mājas lietas un visus dokumentus, kā to nosaka Dzīvojamo māju pavaldīšanas likums. Taču iepriekšējā pārvaldniece šo prasību nepildīja, tādēļ AS Rīgas namu apsaimniekotājs cēla prasību tiesā par Mājas lietu piespiedu nodošanu. Tikai pēc tam, kad iepriekšējā pārvaldniece saņēma paziņojumu no tiesas, viņa mums sniedza informāciju par mājas parādnieku situāciju, taču pierādījumi par parādiem netika sniegti, tādēļ mums nav zināms, cik pamatoti ir izrakstītie rēķini.

Visiem īpašniekiem tika izsūtīti salīdzināšanas akti ar lūgumu saskaņot parādu apmēru un pamatot savu viedokli. Daudzi atbildēja, ka atsevišķām rēķinu pozīcijām nepiekrīt, piemēram, avansa maksājumiem par lifta remontu.

Patlaban ar iepriekšējo pārvaldnieci ir noslēgts cesijas līgums, uz kura pamata mēs atgūsim vecos parādus, nepieciešamības gadījumā ceļot prasību tiesā. Tas tiek darīts mājas interesēs, jo, piemēram, viens īpašnieks ir sakrājis parādu 15 000 apmērā, kas ir līdzvērtīgs visam mājas parādam AS Rīgas siltums. Atliek tikai šim īpašniekam norēķināties, un attiecības ar siltumpiegādes uzņēmumu būs nokārtotas.

Interesanti, ka daļa mājas dzīvokļu pieder bijušajai pārvaldniecei un viņas apsaimniekošanas uzņēmuma valdes locekļiem. Mums nav informācijas par šo personu parādiem, tādēļ mēs tiesvedību, lai saņemtu visu mājas dokumentāciju, nepārtrauksim. Mums nav pārliecības, vai pārvaldniece saviem īpašniekiem vispār izrakstīja rēķinus. Situāciju vēl vairāk sarežģī tas, ka iepriekšējā pārvaldniece ir pieteikusi uzņēmuma maksātnespēju.

Pašlaik, pamatojoties uz cesijas līgumu, mēs turpināsim atgūt parādus no īpašniekiem, bet visu saņemto naudu samaksāsim komunālo pakalpojumu piegādātājiem.

 
© 2012 Darīsim KOPĀ!