Apsaimniekošanas uzņēmuma Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde vadītājs Juris Vidžis stāsta, kā pārvaldnieks cīnās par iedzīvotāju tiesībām, un informē viņus par pienākumiem
Pagājušais gads apsaimniekotājiem nebija viegls – gada vidū valdība lēma pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu aplikt ar pievienotās vērtības nodokli 21%, un nekādi nespēja vienoties, lai ļoti nekavētos māju renovācijas programmas sākšana. Smagi, ar lieliem strīdiem Saeimā apsprieda grozījumus Dzīvokļu īpašuma likumā. Tomēr, neskatoties uz to, stabili apsaimniekošanas uzņēmumi visas grūtības prata izmantot savā un klientu labā. Viens no šiem līderiem ir apsaimniekošanas uzņēmums Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde.
Jelgava būvēs!
Juris Vidžis jau daudzus gadus vada apsaimniekošanas uzņēmumu Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde, un tieši viņa vadībā uzņēmums ir kļuvis par vienu no nozares līderiem, arī 2017. gadam viņam ir lieli plāni.
– Gribam sākt būvniecību, – paziņo J.Vidžis. – Ko būvēsim? Sākumā mums ir uzdevums uzbūvēt dzīvojamo māju cilvēkiem, kuri stāv rindā pašvaldības dzīvokļa saņemšanai. Otrs uzdevums – uzbūvēt normālu īres māju.
– Ko tas nozīmē?
– Tā būs māja, kurā varēsim pārdot dzīvokļu īres tiesības. Jelgava ir pilsēta, kas attīstās, brīvu dzīvokļu nav, bet piesaistīt speciālistus pilsētai ir nepieciešams. Tādēļ pašvaldība vai rūpniecības uzņēmumi varēs iegādāties dzīvokļu īres tiesības un izīrēt tos saviem speciālistiem.
– Tie ir lieli plāni salīdzinoši nelielam uzņēmumam, kāds ir Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde!
– Nekā jauna šajā idejā nav, tieši tādu pašu projektu attīsta Valmierā. Mūsu plānos ietilpst ne tikai jaunu, bet arī energoefektīvu māju būvēšana Jelgavā. Jā, “siltas” mājas būvniecība izmaksā dārgāk, bet turpmākajā ekspluatācijā, salīdzinot ar parastu māju, mēs daudzkārt ietaupīsim. Vēl ļoti svarīgi jaunās mājas padarīt drošas. Mūsu pašreizējā pieredze, apsaimniekojot pašvaldības dzīvokļus, liecina, ka šo dzīvojamo platību īrnieki tur uzvedas ne kā savās mājās – lauž krānus, klozetpodus, citu tehniku. Mēs vēlamies panākt, lai jaunajā mājā visa santehnika un komunikācijas būtu tik drošas, ka tās bojāt būtu apgrūtinoši.
Pašvaldības mājas būvēšanai vajadzīgos līdzekļus nāksies aizņemties Valsts kasē, bet īres nama būvniecībai nepieciešamo finansējumu meklēsim paši.
Renovācija netiks pārtraukta 2020. gadā
– Tas, ko jūs stāstījāt, liecina par atšķirīgu pieeju pašvaldības dzīvokļu būvniecībai Latvijā. Kādus vēl projektus uzņēmums īstenos šajā gadā?
– Jau patlaban sākam domāt par to, kā atjaunot un renovēt veco Jelgavas dzīvojamo fondu pēc 2020. gada, kad aktuālais siltināšanas plānošanas periods būs beidzies. Patlaban viss it kā ir kārtībā – iedzīvotāji var piedalīties projektu konkursos, saņemt līdzfinansējumu no ES fondiem, taču jau tagad ir skaidrs, ka pēc 2020. gada Eiropa ar naudu daudzdzīvokļu māju siltināšanai vairs nepalīdzēs, bet ko renovēt vēl būs un būs.
– Varbūt jau tagad zināt izeju no šīs situācijas?
– Pašlaik redzam, ka kvalitatīvi spējam renovēt 10 līdz 12 mājas gadā. Tajā pašā laikā Jelgavā centralizētajai siltumapgādei ir pieslēgts vairāk nekā 300 māju, un gandrīz visas nepieciešams atjaunot un siltināt. Tas nozīmē, ka renovēšanas process būs jāturpina vēl pēc 2020. gada.
Izeja ir ESKO principa izmantošana, ko Latvijā lēnām sāk iepazīt. Saskaņā ar šo principu dzīvokļu īpašnieki par savas mājas siltināšanu 20 līdz 25 gadu laikā norēķinās, maksājot no siltumenrģijas ekonomijas.
– Pēc būtības jaunā līdzfinansēšanas programma, ko piedāvā Eiropas Savienība un uzrauga finanšu institūcija Altum, jau strādā pēc ESKO principa, jo visiem mājas renovēšanas darbos ieguldītajiem līdzekļiem, ieskaitot bankas aizdevumu kopā ar procentu maksājumiem, ir jāatpelnās 20 gados uz panāktā siltumietaupījuma rēķina (pretējā gadījumā iedzīvotāji līdzfinansējumu vienkārši nesaņems).
– Tieši tā. Tādēļ mēs, sadarbojoties ar vācu kolēģiem, meklējam iespēju Latvijā dibināt finanšu institūciju, kura pēc 2020. gada darbotos pēc ESKO principa un palīdzētu dzīvokļu īpašniekiem uz izdevīgiem nosacījumiem renovēt savus īpašumus.
– Pašreizējā valdības programma darbosies vēl četrus gadus. Varbūt Jelgavai pietiks laika, lai renovētu lielāko daļu māju ar Eiropas Savienības līdzfinansējumu?
– Šīs programmas ietvaros mēs esam plānojuši renovēt apmēram 50 māju. Redzat, laika periodā, kad valdība nespēja vienoties par jaunās ES līdzfinansētās programmas uzsākšanu jau 2015. gadā, kad bija skaidrs, ka Eiropas līdzekļi Latvijai ir atvēlēti, nepieciešams tikai to saņemšanas un uzraudzīšanas mehānisms, būvniecības nozare palika bez darba. Diemžēl tam sekas – daudzi izcili būvnieki ir aizbraukuši no valsts un mums ļoti trūkst labu darbinieku. Baidāmies, ka situācija ar resursu nepietiekamību izprovocēs cenu kāpumu.
Vienalga, uzskatu, ka dzīvokļu īpašniekiem tieši tagad ir jāsāk savu māju siltināšana. Skaidrs, ka energoresursu cenas tikai augs un reizē ar to – arī siltumapgādes izmaksas. Jo ātrāk māja būs siltināta, jo ātrāk būs iespējams ekonomēt naudu. Turklāt (par to tik bieži, kā vajadzētu, nerunā), renovējot māju, īpašnieki paildzina īpašuma kalpošanas laiku. Ko tas nozīmē? Tikai to, ka mājas kalpošanas laiks, ja tas paredzēts 100 gadiem, pēc renovācijas pagarināsies līdz 125 gadiem, bet dzīvokļu īpašnieki dzīvos pilnā komfortā, turklāt ekonomējot mājas ekspluatācijas izmaksas. Mēs ceram, ka šogad Jelgavas dome izdalīs līdzfinansējumu arī energoaudita un tehniskā projekta veikšanai mājām, kuras ir gatavas sākt renovēšanas darbus.
Uzziniet savas tiesības!
– Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde ir viens no apsaimniekošanas uzņēmumiem Latvijā, kurā nodarbojas ar iedzīvotāju izglītošanu, skaidrojot viņiem visas izmaiņas likumdošanā. Vai arī šogad jelgavniekiem organizēsiet izglītojošos seminārus?
– Kopš 2017. gada 1. janvāra Latvijā spēkā ir grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, tādēļ jau februārī sāksim izglītojošo semināru sēriju saviem klientiem. Pirmais seminārs notika 8. februārī, un tajā piedalījās Ekonomikas ministrijas speciālisti, kuri izstāstīja par likumā veiktajām izmaiņām. Ja interese izrādīsies liela, tiks organizēti papildu semināri, līdz par izmaiņām likumā būs informēti visi interesenti. Pieteikties uz semināriem iespējams uzņēmuma mājaslapā. No savas puses iesaku iedzīvotājiem izrādīt interesi par izmaiņām likumā, jo daudzas tik tiešām ir svarīgas visiem dzīvokļu īpašniekiem.
– Piemēram?
– Likumā beidzot ir skaidri pateikts, ka dzīvokļa īpašnieks no dienas, kad savas īpašuma tiesības ir nostiprinājis zemesgrāmatā, iegūst visas tiesības un uzņemas visus pienākumus, kas saistīti ar dzīvokļa īpašumu. Es šo likuma punktu iesaku sevišķi ņemt vērā tiem, kas dzīvokli ir pārdevuši. Līdz šim visbiežāk pārdevējs par dzīvokli beidza maksāt no pirkšanas–pārdošanas līguma noslēgšanas dienas, bet jaunais īpašnieks – ar brīdi, kad īpašumu nostiprinājis zemesgrāmatā. Tas varēja būt pēc vairākiem mēnešiem vai pat vairākiem gadiem. Savukārt vidusposmā nemaksāja ne viens, ne otrs, un dzīvoklim izveidojās parāds.
Tagad likums skaidri pasaka, ka pārdevējs maksā rēķinus par pārvaldīšanu, apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem līdz brīdim, kad pircējs nostiprina savu īpašumu zemesgrāmatā.
– Daudz tika runāts par to, ka pēc grozījumu pieņemšanas iedzīvotājiem būs obligāti jāveido uzkrājumu fondi remontdarbiem. Vai tas tā ir?
– Šī norma attiecas uz maksājumu nākotnē plānoto remontdarbu veikšanai, kura apjomu nosaka dzīvokļu īpašnieku kopība. Tādi maksājumi lielākoties jau tiek veikti vai arī dzīvokļu īpašnieki gatavojas uzkrājumus veidot. Pēc dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma mēs varam izveidot atsevišķus mērķuzkrājumus, piemēram, ieplānotajam jumta, piebraucamā ceļa remontam vai cauruļvadu nomaiņai utt. Mēs ceram, ka aktīvu māju dzīvokļu īpašnieki arī vēlēsies izveidot šādus ”maciņus” atsevišķiem remontdarbiem. Savukārt gada beigās mēs par katru šādu ”maciņu” atskaitīsimies. Klientiem ir jāsaprot: katrs papildu darbs ir jāapmaksā.
– Kas mainīsies mājām, kuras jau tagad krāj līdzekļus atsevišķiem remontdarbiem?
– Viņi varēs saglabāt iedibināto sistēmu, kad tiek uzskaitīts mājas kopējais uzkrājumu fonds. Taču arī šo māju dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja izdalīt uzkrājumus atsevišķām pozīcijām un pieprasīt atskaiti par katru no punktiem. To, kas katrai mājai mainīsies, izlems dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē februārī vai jebkurā citā laikā.
– Vai ieteiksiet dzīvokļu īpašniekiem pāriet uz jauno sistēmu?
– Vienota padoma šeit nevar būt. Tikai atgādināšu, ka apsaimniekošanas uzņēmums pie remontdarbiem ķersies tad, kad māja būs sakrājusi 100% nepieciešamo līdzekļu.
– Tas nozīmē, ka avansā darbus jūs neveicat?
– Mēs piedāvājam citu risinājumu. Ir iespējams piesaistīt līdzekļus uz izdevīgiem noteikumiem. Dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jāpieņem lēmums. Jelgavā šo iespēju ir izmantojuši jau 15 māju dzīvokļu īpašnieki.
Zemes īpašnieki aizmirsuši savus solījumus
– Kā pagājušajā gadā veicās darbs ar zemes īpašniekiem, kuru zemes atrodas zem SIA Jelgavas nekustamā īpašumu pārvalde klientu mājām?
– Dalītā īpašuma gadījumos mēs joprojām saskaramies ar lielām problēmām. Atgādināšu, ka pašlaik spēkā esošā likumdošana noteic, ka zemes īpašnieks var prasīt, lai dzīvokļu īpašnieki viņam maksātu gada nomas maksu 6% apmērā no zemes gabala kadastrālās vērtības. Satversmes tiesa šādu spriedumu pieņēma 2009. gada 15. aprīlī. Kādēļ Satversmes tiesa lēma par labu zemes īpašniekiem? Tādēļ, ka viņi pamatoja nomas maksas palielināšanas nepieciešamību ar lielajiem izdevumiem, kas saistīti ar dzīvokļu īpašniekiem iznomātā zemes gabala uzturēšanu. Tomēr pašreizējā prakse liecina, ka zemju īpašnieki pilnībā ir aizmirsuši par savu pienākumu piedalīties zemes gabala sanitārās uzturēšanas pasākumos.
– Vai šī iemesla dēļ daudzi zemju īpašnieki atsakās ar dzīvokļu īpašniekiem slēgt nomas līgumus?
– Tā ir taisnība, jo līgums ir dokuments, kurā nāktos atrunāt zemes īpašniekam neērto jautājumu par zemes gabala uzturēšanas izdevumu sadali. Nē, šodien zemju īpašnieki ir izvēlējušies citu taktiku. Viņi gadiem ilgi neizrāda savu eksistenci, nekontaktējas ar dzīvokļu īpašniekiem, nemaz nerunājot par līgumu slēgšanu, bet pēc tam vēršas tiesā un pieprasa no dzīvokļu īpašniekiem tūkstošus eiro lielu nomas parādu par beidzamajiem 10 gadiem. Turklāt tiesas bieži pat neņem vērā, ka visus šos 10 gadus dzīvokļu īpašnieki ir tērējuši tūkstošiem eiro par zemes gabala kopšanu.
Rezultātā dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā likumā paredzētie 6% gadā un vēl atsevišķi jāapmaksā sētnieka pakalpojumi. Tas, lūk, nav pareizi, izdevumi par teritorijas kopšanu būtu jāiekļauj nomas maksā.
– Kā pārvaldnieks cīnās par savu klientu tiesībām?
– Kad mēs dzīvokļu īpašnieku vārdā vērsāmies tiesā pret zemes īpašnieku ar prasību, lai viņš samaksātu par zemes gabala kopšanu, pirmajās divās instancēs tiesā zaudējām. Nolēmām nepadoties, esam pārsūdzējuši spriedumu Augstākās tiesas Senātā un tagad gaidām spriedumu. Mēs iesim līdz galam, pierādot, ka zemju īpašniekiem ir jāpiedalās izdevumu segšanā par viņiem piederošu teritoriju kopšanu.
Kā slēgt līgumus ar pakalpojumu piegādātājiem?
– Kādus vēl jaunumus klienti sagaidīs no jūsu uzņēmuma?
– Vēlos atgādināt, ka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā teikts, ka jebkura komunālā pakalpojuma piegāde notiek uz līguma pamata, kas noslēgts starp dzīvokļa īpašnieku un pakalpojuma piegādātāju. Pārvaldnieks var būt starpnieks starp šīm pusēm tikai tajos gadījumos, kad ir saņēmis dzīvokļu īpašnieku pilnvarojumu rīkoties viņu vārdā.
– Ko no tā varam secināt?
– Patlaban Jelgavā attiecībā uz siltumapgādi darbojas tiešie līgumi starp dzīvokļu īpašniekiem un siltuma piegādātāju, bet katrai mājai ir atsevišķs pilnvarojuma līgums ar uzņēmumu Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde. Pašlaik strādājam pie tā, lai katrai mājai būtu atsevišķs līgums par koplietošanas elektroenerģijas piegādi, ūdensapgādi utt. Līguma projektu vispirms mēs saskaņosim ar komunālā pakalpojuma piegādātāju, bet pēc tam dosim to izvērtēšanai dzīvokļu īpašniekiem.
– Kad dzīvokļu īpašnieki varēs ar dokumentiem iepazīties?
– Kad februārī sāksies ikgadējās dzīvokļu īpašnieku kopsapulces, līguma projekts jau būs gatavs apspriešanai. Dzīvokļu īpasnieki to izvērtēs un nolems, vai pilnvarot pārvaldnieku vai kādu citu personu slēgt līgumu.
– Par kādiem nosacījumiem ir runa?
– Gan līguma noslēgšana ar komunālo pakalpojumu piegādātāju, gan tā administrēšana ir papildu darbs pārvaldniekam, par kuru ir jāsaņem atlīdzība.
– Kas notiks, ja dzīvokļu īpašnieki pieņems lēmumu nepilnvarot pārvaldnieku slēgt individuālus līgumus ar komunālo pakalpojumu piegādātājiem?
– Agrāk vai vēlāk viņiem izvēle būs jāizdara. Un ir ļoti nepareizi, ka pašreizējā namu pārvaldīšanas sistēma Latvijā pārvaldniekus ir padarījusi par pakalpojumu piegādātājiem. Formāli tieši pārvaldnieks patlaban nodrošina mājām ūdens apgādi, liftu uzturēšanu, atkritumu izvešanu utt. Taču, ja mēs ieskatāmies Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, tur teikts, ka komunāliem pakalpojumiem nav nekā kopēja ar mājas pārvaldīšanu. Taču, ja pārvaldnieks ir gatavs uzņemties papildu pienākumus, viņam ir tiesības dzīvokļu īpašnieku vārdā slēgt līgumus par komunālo pakalpojumu piegādi, taču nevienam nav tiesību šos pienākumus apsaimniekošanas uzņēmumam uzspiest.
– Iespējams, vispareizākais būtu Latvijā ieviest tiešo norēķinu sistēmu starp dzīvokļu īpašniekiem un pakalpojumu piegādātāju?
– Ļoti žēl, ka šī jautājuma izlemšana vienreiz jau tika ”noairēta”. Pakalpojumu piegādātāji ārkārtīgi veikli izvairījās no atbildības. Viņi piekrita izrakstīt klientiem ikmēneša rēķinus, bet par galvu reibinošu pakalpojuma cenu – līdz pat 25 eiro par viena rēķina izveidošanu.
– Skaidrs, kādēļ iedzīvotāji šādus noteikumus pat nesāka apspriest. Vai ir vēl kāda iespēja?
– Ekonomikas ministrijai šī lieta ir jākoordinē un jānosaka, kādus izdevumus varētu iekļaut maksā par tiešajiem norēķiniem. Mūsu uzņēmumam ir 15 tūkstoši klientu. Tikai uz mirklīti iedomāsimies, ka katram dzīvokļa īpašniekam par ikmēneša rēķina sagatavošanu prasīsim papildu 25 eiro. Tas taču ir neprāts!