Igors Trubko: „Iedzīvotāji iemācījušies skaitīt naudu!”

Kā izvēlēties pārvaldnieku, kurš jūsu mājā ieviesīs kārtību?

Varas iestādes panākušas savu: dzīvokļu īpašnieki sāk vēl rūpīgāk skaitīt pašu naudu un labāk izprast savu māju apsaimniekošanu. Viņi ne tikai nepakļaujas namu pārvaldei, bet arī uzdod neērtus jautājumus, prasa atskaites, bet, ja pārvaldnieks nespēj dot paskaidrojumu, klienti sāk meklēt citu pārvaldnieku. Cik veiksmīga ir izvēle, no tā atkarīgs, vai mājā būs karstais ūdens, vai darbosies lifts, kā darbu sāks veikt sētnieks un tamlīdzīgi. Par to, kā apsaimniekošanas organizācija var pilnībā mainīt dzīvi mājās, stāsta Rīgas apsaimniekotāju asociācijas un uzņēmuma Rīgas namu apsaimniekotājs valdes priekšsēdētājs Igors Trubko.

10 pieredzes gadi, pusotrs simts māju

Kādu laiku šķita, ka komerciālām namu pārvaldēm Latvijā nav nākotnes, jo lielāko daļu māju apsaimnieko pašvaldību uzņēmumi. Iedzīvotāji bija pieraduši uzticēties vecajām namu pārvaldēm, kāpēc jāmeklē laime kur citur? Taču ir aizritējuši 10 gadi, un izrādījās, ka dzīvokļu īpašnieki ar pašreizējo pārvaldnieku ne vienmēr ir apmierināti. Arvien vairāk iedzīvotāju meklē alternatīvu, kas ļautu ne tikai uzturēt daudzstāvu namus, bet arī uzlabot tos, neieguldot lielas iemaksas.

Piemēram, mājās, kuru iedzīvotāji ir noslēguši līgumus ar Rīgas namu apsaimniekotājs pirms 10 gadiem, galvenie labiekārtošanas darbi ir paveikti. Iedzīvotāji šeit par apsaimniekošanu nemaksā vairāk kā vidēji pilsētā, tikai uzkrāj pieklājīgas naudas summas remontam un saņem vairāk darba.

Šodien uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs, kurš apsaimnieko 157 mājas, ir desmit lielāko namu pārvalžu skaitā Latvijā. Kā tas notika, ka privātie uzņēmēji varēja konkurēt ar pašvaldības kompānijām?

Valsts kontrole lika pārdot?

– Mūsu uzņēmums tika izveidots 2005. gadā, – stāsta Igors Trubko. – Tajā laikā Valsts kontrole pabeidza revīziju pašvaldību uzņēmumos un paziņoja, ka māju apsaimniekošana nav pašvaldības funkcija, tāpēc pašvaldību namu pārvaldes būtu lietderīgi pārdot.

Mēs apzinājām potenciālos akcionārus un piedāvājām apvienoties, lai nākotnē iegādātos vienu no 15 pilsētas namu pārvaldēm. Taču deputāti Rīgā mainīja viedokli, un pārdošana nenotika. Tad mēs sākām rīkoties citā virzienā. Savukārt Salaspilī dome ņēma vērā Valsts kontroles rekomendācijas un uzticēja dzīvojamo māju apsaimniekošanas funkciju komersantiem. Salaspils varas iestādes paziņoja iedzīvotājiem, ka ar 2006. gada 1. septembri pašvaldības uzņēmums Dzīvoklis pārtrauks savu darbību, tāpēc dzīvokļu īpašniekiem saskaņā ar Likumu par privatizāciju un Likumu par dzīvokļu īpašumu sešu mēnešu laikā ir jāpārņem māju apsaimniekošana un jāievēl pārvaldnieks, kā noteikts līgumā.

– Grūti!

– Rīgā deputāti varēja rīkoties tāpat. Šāda situācija nav izslēgta arī nākotnē, jo eksperti turpina uzstāt, ka pašvaldībai nav jānodarbojas ar dzīvojamo māju apsaimniekošanu.

– Kāpēc Salaspilī namu pārvalde netika pārdota, bet tika likvidēta?

– Iespējams, pilsētas vadība tā rīkojās parādu dēļ. Iedzīvotāji, kuri pārņēma mājas no pilsētas bilances, varēja izvēlēties pārvaldnieku pēc savas vēlēšanās, bet pārējās varas iestādes nodeva namu pārvaldes apsaimniekošanā, kas uzvarēja konkursā.

Un kā ir citās pilsētās?

– Jautāšu uzreiz: kādu ceļu ir izvēlējušās citas Latvijas pilsētas – saglabājušas pašvaldību namu pārvaldes vai uzticējušas savus iedzīvotājus komersantiem?

– Vairumā pilsētu saglabājušās pašvaldību namu pārvaldes. Daļēji tas ir pareizi, jo, masveidā mainot pārvaldnieku, vienmēr iespējami satricinājumi un kļūdas. Piemēram, pagājušajā gadā Jūrmalas pašvaldības namu pārvalde tika pārdota Lietuvas privātajiem uzņēmējiem, un tagad no Jūrmalas tiek saņemts daudz sūdzību.

– Kādi ir plusi, ka pilsētā uzreiz visi atteicās no pašvaldības namu pārvaldes?

– Salaspilī reorganizācijas rezultātā darbu uzsāka desmit atsevišķas namu pārvaldes. Šodien starp tām pastāv veselīga konkurence, kas ir izdevīga iedzīvotājiem. Tagad, ja dzīvokļu īpašnieki žēlojas par savas namu pārvaldes darba kvalitāti, Salaspils domē viņiem iesaka pāriet pie pārvaldnieka, kurš labāk veic darbu.

– Cik māju iedzīvotāji izvēlējās jūs pirmajā darbības gadā?

– Patstāvīgi mūs izvēlējās septiņu māju iedzīvotāji Salaspilī, vēl 15 nelielas mājas mēs ieguvām pašvaldības konkursā. Sagaidot 2016. gadu, mēs palīdzējām pašu mazāko māju iedzīvotājiem pāriet uz patstāvīgu apsaimniekošanu, kas viņiem ir īpaši izdevīgi. Mēs Salaspilī apsaimniekojam 20 māju.

Rīgas pieredze: ņemam un labiekārtojam

– Kā jūs sākāt strādāt Rīgā?

– Daudzi Rīgas iedzīvotāji ir dzirdējuši atsauksmes par mūsu darbu Salaspilī un paši atnāca ar jautājumiem. Tas notika it īpaši tādēļ, ka 2006.–2007. gg iedzīvotāji nebija apmierināti ar tāmēm, ko saņēma no pārvaldnieka. Piemēram, pirmie pie mums pārnāca nelielas mājas Slokas ielā 24 iedzīvotāji, kam pārvaldnieks piedāvāja nostiprināt pagrabu par 15 000 latu. Rezultātā mēs pārņēmām māju un paveicām darbus divas reizes lētāk. Mājai, kurā ir deviņi dzīvokļi, tā ir liela ekonomija. Mēs arī ļāvām iedzīvotājiem norēķināties par remontdarbiem trīs gadu laikā.

Nākamo mēs pārņēmām māju Bolderājā Admirāļu ielā 22. Tur firma noveda celtniecību tik tālu, ka apkures sistēma bija pilnībā sasalusi, jumts tecēja. Cilvēki nāca pie mums pēc palīdzības, un mēs atrisinājām visus jautājumus: nomainījām durvis un logus, uzstādījām apgaismojuma sistēmu, saremontējām jumtu un kanalizācijas un ūdens stāvvadus. Desmit gadu laikā māja pilnībā ir savesta kārtībā.

Krīzes laikā nācās kļūt par glābējiem

– Māju iedzīvotāji nāk pie jums no pašvaldības pārvaldnieka vai privātajiem uzņēmējiem?

– Apmēram puse uz pusi. Krīzes laikā, kad daudzi pārvaldnieki nespēja atrisināt finansiālas problēmas, pie mums atnāca daudzu māju iedzīvotāji no privātajām namu pārvaldēm ar lieliem parādiem, kuri bija mākslīgi radīti. Piemēram, mēs pārņēmām 20 mājas, kas pirms tam atradās kompānijas Māju serviss KSA pārvaldījumā. Namu pārvalde saņēma naudu no iedzīvotājiem, taču nepārskaitīja to pakalpojumu sniedzējiem. Iznāca, ka iedzīvotāji samaksāja par pakalpojumu, taču Rīgas ūdens un Rīgas siltums viņi palika parādā. Dažu māju iedzīvotāji palika parādā 15 000–20 000 latu, bet vienas mājas iedzīvotājiem nācās samaksāt 59 000 latu. Tikai 2016. gadā iedzīvotāji no apkrāptajām mājām pilnībā samaksāja par siltumu un ūdens apgādi.

– Kā jūs viņiem palīdzējāt?

– Mēs piedāvājām iedzīvotājiem maksāt par apsaimniekošanu tikpat daudz, cik viņi maksāja iepriekšējam pārvaldniekam. Mūsu pakalpojumi bija ievērojami lētāki, tāpēc iedzīvotāji varēja sakrāt naudu, lai samaksātu par fiktīvajiem parādiem.

– Tādās mājās jūs veicāt remontdarbus vai ļāvāt ar visu naudu nodzēst netaisnīgi sarēķināto parādu?

– Mēs veicām visus nepieciešamos darbus mājas uzturēšanai un avārijas remontu. Māju labiekārtošanu un uzlabošanu iedzīvotāji varēs sākt tikai tagad, kad ir norēķinājušies par parādiem.

– Bet tiesāties ar iepriekšējiem pārvaldniekiem, kuri apkrāpa iedzīvotājus, jūs mēģinājāt?

– Jā, bet tas bija sarežģīti. Līgums par apkures piegādi Rīgā sākotnēji tika noslēgts starp piegādātāju un iedzīvotājiem, tāpēc tiesā par saviem parādiem nācās atbildēt pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Savukārt Salaspilī līgumi bija noslēgti starp piegādātāju un iepriekšējo pārvaldnieku, un, pateicoties tam, mēs vinnējām divas sēdes, pasargājot 1100 iedzīvotājus no siltuma un karstā ūdens atslēgšanas.

Kā izvēlēties uzticamu pārvaldnieku?

– Kā aizvadītajos gados attīstījies jūsu uzņēmums?

– Pēc 2009. gada mēs pārņēmām daudzas mājas no kooperatīviem un bankrotējušiem pārvaldniekiem. “Treknajos gados” daudzi gribēja apsaimniekot mājas, jo uzskatīja to par vieglu maizi. Bet pēc tam tādi uzņēmumi izniekoja iedzīvotāju naudu, neatskaitoties klientiem, iedzina mājas mākslīgos parādos. Kad pārsteigtie iedzīvotāji jautāja “Kur ir mūsu nauda?”, šādi mazi uzņēmumi ātri aizvērās.

– Kāpēc viņi nebaidījās, ka tiks sodīti? Vai tiešām Latvijā tik viegli var apmānīt iedzīvotājus?

– Diemžēl pakalpojumus dzīvojamo māju apsaimniekošanā valsts nekontrolē. Taču kvalitatīvi apsaimniekot mājas var tikai uzņēmumi, kuriem ir finansu rezerves, apgrozāmie līdzekļi. Daudzas mazās sabiedrības vai kooperatīvi pasludina sevi par pārvaldniekiem, lai gan viņiem nav nekādu rezervju, un ļoti drīz neiztur spiedienu. Tiklīdz iedzīvotāji sakrāj parādus, šādam pārvaldniekam sākas problēmas.

– Kāpēc valsts neseko tam līdzi?

– Tas ir jautājums, uz kuru es pats vēlētos saņemt atbildi. Kompānijas pārvaldnieki ir jāsertificē un nepārtraukti jāpārbauda.

– Kādas garantijas potenciālajiem klientiem-iedzīvotājiem dod jūsu namu pārvalde?

– Ikvienam, kurš vēlas noslēgt līgumu ar Rīgas namu apsaimniekotājs, mēs parādām, kāda ir mūsu finanšu līdzekļu plūsma. Mums nav parādu komunālo pakalpojumu piegādātājiem un mums ir arī līdzekļu atlikums kontā. Kad iedzīvotāji saka: “Mēs neticam skaitļiem”, parādām zvērināta revizora ziņojumu un mūsu uzņēmuma bilanci. Mūsu klienti var griezties Rīgas ūdens un Rīgas siltums, lai pārliecinātos, ka mūsu namu pārvaldei nav parādu.

Visi rēķini apmaksāti!

– Tas nozīmē, ka visi jūsu klienti laikus samaksā rēķinus par dzīvokli? Bet tas taču nav iespējams!

– Protams, parādnieki ir arī mūsu apsaimniekotajās mājās. Mūsu klientu maksāšanas disciplīna sasniedz 96–98 procentus. Lai cik arī iedzīvotāji mums samaksātu, mūsu uzņēmums vienmēr 100% apmaksā piegādāju rēķinus. Tas nozīmē, ka mūsu mājām nevar atslēgt siltumu vai ūdeni.

– Kādā veidā jūs panākat, ka iedzīvotāji kārtīgi apmaksā dzīvokļu rēķinus?

– Mēs uzskatām, ka ar katru parādnieku labāk vienoties un izprast viņa problēmu, ļaut viņam pakāpeniski segt parādu. Iedzīvotāji, kuri redz, kā tiek veikti māju labiekārtošanas darbi, sāk daudz labāk apmaksāt rēķinus. Aizvadītajos gados dzīvokļu īpašnieki paši atnes mums kopsapulču protokolus, kuros lūdz palielināt uzkrājumus remontam.

– Cik daudz remontdarbu tiek veikti mājās, jums veicot apsaimniekošanu?

– Aizvadītajos gados mēs saņemam no iedzīvotājiem pasūtījumus veikt remontus, kuru vērtība ir apmēram 400 000 eiro gadā.

Valsts izvēlas Rīgas namu apsaimniekotājs

– 2012. gadā jūs uzvarējāt Valsts privatizācijas aģentūras konkursā par māju apsaimniekošanu Ko tas nozīmē?

– Tas nozīmē, ka Privatizācijas aģentūra mums uzticēja pārvaldīt visas mājas, kuras agrāk piederēja valstij, bija privatizētas, taču tās vēl nebija pārņēmuši iedzīvotāji. Šādām mājām valstij ir jānodrošina pārvaldnieks, un šim mērķim tā ir izvēlējusies Rīgas namu apsaimniekotājs. Trīs gadu laikā mēs ar šīm mājām esam strādājuši un palīdzējuši iedzīvotājiem pārņemt apsaimniekošanu. Daudzi no viņiem pēc tam labprātīgi ir izvēlējušies mūs par saviem pārvaldniekiem un vairs nepiedalīsies Privatizācijas aģentūras konkursā.

– Kas nepieciešams mājai, kuras iedzīvotāji vēlas pāriet jūsu pārvaldījumā?

– Mūsu princips – strādāt tikai ar tām mājām, kurās ir kaut vai tikai viens ar iniciatīvu apveltīts iedzīvotājs, kurš ir ieinteresēts, lai būtu labāk. Pārvaldnieka izvēle Latvijā notiek tāpat kā jebkuras preces izvēle veikalā. Cilvēkiem ir jāprasa priekšlikumi dažām apsaimniekošanas kompānijām, jāsalīdzina cenas un kvalitāte, jāizpēta, kāda ir uzņēmumu reputācija un finanšu dati. Tālāk viņi izvirzīs šo jautājumu dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, kura izlems, kam uzticēt apsaimniekošanu. Ja iedzīvotāji izvēlēsies mūsu uzņēmumu, tad mēs rekomendējam tajā pašā sapulcē izvēlēties mājas vecāko un pilnvarotas personas. Ar šādu kaimiņu palīdzību nākotnē iedzīvotāji nodos pārvaldniekam savus lēmumus un vēlmes, saskaņos remontdarbu sarakstu un kopējo līdzekļu izlietojumu.

– Iznāk, ka pēc pārejas visus lēmumus par māju nāksies pieņemt pašiem iedzīvotājiem. Taču viņi nevarēs paši tikt skaidrībā ar visām pārvaldīšanas niansēm vai zināt, piemēram, kādi remonti ir prioritāte! Vai tas nav bīstami?

– Mēs uzņemamies visu atbildību par mājas apsaimniekošanu. Tas nozīmē: ja iedzīvotāji pieņems nepareizus lēmumus, mēs viņus par to brīdināsim. Mūsu praksē bija gadījumi, kad mēs neesam piekrituši dzīvokļu īpašnieku lēmumam. Dzirciema ielā 52. mājas iedzīvotāji izvēlējās apšaubāmu uzņēmumu jumta remontam ar statūtkapitālu 1000 latu, kas tika noteikts mēnesi pirms darbu sākšanas. Uzņēmums prasīja avansā 4000 latus un tam nebija nekādu sertifikātu. Mēs bijām pret, tāpēc mājas iedzīvotāji lauza līguma attiecības ar Rīgas namu apsaimniekotājs, un tik un tā uzlika šo jumtu. Bet tas pirmajā ziemas sezonā sabruka. Izrādījās, ka šīs būvniecības firmas valdes priekšsēdētājs ir mājas vecākā radinieks. Līdzīga situācija bija Salaspilī Enerģētiķu ielā 4, kur mums prasīja apmaksāt remontdarbus, kurus veica firma, ko bija izvēlējies mājas vecākais (pēc šī gadījuma iedzīvotāji viņu pārvēlēja). Mēs atnācām pārbaudīt darbu un konstatējām, ka tas netiek veikts. Protams, maksāt par šo haltūru mēs atteicāmies. Iedzīvotāji var būt mierīgi, mēs pastāvīgi kontrolēsim, kādā stāvoklī ir māja, un tās finanses.

Īpašniekiem šodien ir daudz problēmu

– Kāds ir iemesls, ka Latvijas iedzīvotāji maina namu pārvaldes?

– Pirmais iemesls ir daudz parādnieku, ar kuriem pārvaldnieks nestrādā, un draudi atslēgt komunālos pakalpojumus. Mēdz būt, ka pārvaldnieks nav spējīgs atrisināt konfliktu ar zemes, kas atrodas zem mājas, īpašniekiem un atstāj lietu pašplūsmā. Vēl viens iemesls iedzīvotāju neapmierinātībai ir atskaišu trūkums par mājas finansiālo stāvokli. Lūk, pēdējais gadījums: Daugavgrīvas ielā 79A pārvaldnieks jau desmito gadu nespēj salabot liftu un piedevām ņem kredītus bez dzīvokļu īpašnieku piekrišanas.

– Rodas priekšstats, ka mūsu cilvēki sākuši apzināties savas tiesības un jau zina, kādus neērtus jautājumus var uzdot pārvaldniekam, lai novērtētu viņa darba kvalitāti.

– Tajā pašā laikā tā ir kā runga ar diviem galiem. Daži pārvaldnieki šo gadu laikā ļāvuši iedzīvotājiem sakrāt lielus parādus. Rezultātā, kad šo dzīvokļu īpašnieki sāk runāt par apsaimniekošanas kompānijas maiņu, pārvaldnieks sāk draudēt: “Nobalsojiet par citu kompāniju – iesniegsim par jums tiesā, meklēsim parādus un izliksim no dzīvokļa!”

– Iznāk, ka iedzīvotāji nokļūst uz negodīga pārvaldnieka āķa?

– Ja mājā situācija ar parādniekiem nav atrisināta, tad tā arī notiek. Rezultātā godīgie iedzīvotāji ir spiesti maksāt par kaimiņiem, mājā gadiem netiek veikts remonts, bet patiesību par kopējiem uzkrājumiem nav iespējams iegūt.

– Es dzirdēju, ka daudzi iedzīvotāji domā mainīt pārvaldnieku, jo nav apmierināti ar remontdarbu izmaksām, kurus piedāvā apsaimniekošanas organizācija.

– Tā arī mēdz būt. Mājās, kuras mēs apsaimniekojam, iedzīvotājiem ir tiesības patstāvīgi izvēlēties būvniecības firmu, kurai viņi uztic remontdarbus. Nerīkojot lielus konkursus, iespējams iegūt izdevīgu cenu jaunam jumtam, fasādes siltināšanai, precīzu skaitītāju uzstādīšanai un tamlīdzīgi.

– Ko darīt iedzīvotājiem, kuriem trūkst pieredzes, lai izvēlētos celtniekus?

– Nav reta situācija. Tādu māju iedzīvotājiem mēs iesakām kompānijas, kuras rekomendējušas sevi citās mājās, kuras mēs apsaimniekojam. Tas nozīmē, ka šādas kompānijas nebūs dārgas un kvalitatīvi veiks darbu. Mēs arī piedāvājam līguma tekstu, saskaņā ar kuru pati firma ir atbildīga par darbu. Šādā līgumā obligāti tiek norādīts garantijas laiks. Ja remonts ir īpaši grūts, piemēram, skar nesošās konstrukcijas, tad mēs prasām no firmas uzrādīt sertifikātu. Gadījumā, ja darbi tiek nekvalitatīvi veikti, tad celtnieki zaudēs sertifikātu.

– Kas, pēc jūsu domām, notiks ar dzīvojamo māju apsaimniekošanu Latvijā nākotnē?

– Domāju, ka katrā lielā pilsētā drīz sāks strādāt dažas lielas privātās kompānijas. Pašvaldību uzņēmumi āgrāk vai vēlāk darbību beigs, jo iedzīvotāji sapratīs, ka noteikti lētāk ir nepakļauties šādas namu pārvaldes lēmumiem, bet pašiem izvēlēties remontdarbus un to izpildītājus. Ne velti visās attīstītajās valstīs dzīvojamo māju apsaimniekošana uzticēta privātām kompānijām. Tas dod iedzīvotājiem iespēju piedalīties savas mājas uzlabošanā un pilnībā kontrolēt situāciju.